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Sitzungsvorlage - VO/2013/0097-23  

Betreff: Städtische Anwesen Memmelsdorfer Straße 45 u. a.;
Vermietbarkeit als Wohnraum
Status:öffentlich  
Beratungsfolge:
Finanzsenat
19.03.2013 
Sitzung des Finanzsenates ungeändert beschlossen   

Sachverhalt
Beschlussvorschlag
Finanzielle Auswirkungen
Anlage/n
Anlagen:
Lageplan Memmelsdorfer Straße 45  
Lageplan Jäckstraße 76  
Lageplan Geisfelder Straße 1  
Lageplan Gaustadter Hauptstraße 107  
Lageplan Färbergasse 16 und 28  
Lageplan Tabakscheune  
Antrag der GAL  

I

 

 

I.              Sitzungsvortrag:

 

1.              Der Antrag der GAL-Stadtratsfraktion, seitens der Verwaltung darzulegen, in welchem Umfang eine Wohnnutzung für die derzeit nicht als Wohnraum vermieteten Gebäude Memmelsdorfer Straße 45, Jäckstraße 76(nicht Jäckstraße 2!!), Geisfelder Straße 1und Gaustadter Hauptstraße 107(zusätzlich werden auch die Anwesen Färbergasse 16 und 28behandelt) grundsätzlich möglich ist, wird wie folgt beantwortet:

 

a) Memmelsdorfer Straße 45

Das ehemalige Wohnhaus wurde im April 2000 aus dem Nach­lass eines Bamberger Gärtners erworben. Denn im Vorfeld des Erwerbs hatten Untersuchungen des Stadtplanungs­amtes ergeben, dass die Kreuzung Coburger Straße / Memmelsdorfer Straße / Ludwig­straße einer der größten Schwachpunkte im Hauptverkehrsstraßennetz der Stadt Bamberg ist (insbesondere der­zeit nur beschränkte Verkehrsbeziehungen). Zudem machen eventuelle Veränderungen an der Bahnunterführung und damit auch am Kreuzungsbereich damals wie heute einen Straßen­grunderwerb unumgänglich. Insbesondere im Hin­blick auf eine Leistungsverbesserung der bahnparallelen Innenstadttangente war der damalige Kauf im Zuge der Nachlassbereinigung eine extrem günstige Möglichkeit, einen neuralgischen Punkt dieses Kreuzungsbereichs (Möglichkeit der Rechtsabbiegespur von der Coburger in die Memmelsdorfer Straße bzw. Linksabbiegespur in die Gegenrichtung) in städtische Hand zu bekommen.

 

Der Zustand des schon damals über längere Zeit leerstehenden Gebäudes war als schlechtzu beschreiben. Das Gebäude wurde seinerzeit daher entsprechend den damaligen Sitzungsvorlagen nach Maßgabe der Bausenats­beschlüsse vom 16.11.1999 und 01.03.2000 schon auf Abbrucherworben. Ein solcher wurde aber bisher nicht durchgeführt, da sonst möglicherweise Förder­mittel verloren gehen könnten. Seitdem wird das Gebäude immer wieder zu Lagerzwecken genutzt. Derzeit ist es als Lagerfläche an den Automobil-Club Verkehr OC Bamberg e. V.vermietet, der seine vorherigen Lagerflächen im Anwesen Ludwigstraße 16im Zuge der Unter­bringung von Asylbewerbern dort räumen musste.

 

Aus Sicht der Verwaltung ist eine Vermietung des Anwesens zu Wohnzwecken weder wirt­schaft­lich darstellbar (Komplettsanierung notwendig) noch nachhaltig, da spätestens im Zuge des ICE-Ausbaus auch der Kreuzungsbereich Coburger Straße / Memmelsdorfer Straße / Ludwig­straße umzugestalten sein wird.

 

b)     Jäckstraße 76

Das Anwesen wurde im Mai 2005 inkl. der dazugehörigen Grundstücksfläche von rd. 3.700 m² von den Voreigentümern, die dort jahrzehntelang einen Altmetall­handel und Schrottplatz betrieben hatten, erworben. Seit längerem plant die Stadt Bamberg eine Straßenverbindung von der Kronacher Straße über die Hallstadter Straße hinaus bis zum Margaretendamm; einbezogen werden soll auch der Laubanger. Vor diesem Hintergrund ergab sich nach Aufgabe des Altmetall­handels durch die Voreigentümer für die Stadt Bamberg die gute Gelegenheit, das Grundstück am Ende der Jäckstraße, dem nicht nur für die o. a. Straßen­verbindung, sondern auch für die Neuordnung der dort angrenzenden Gewerbeflächen eine Schlüsselfunktion zu­kommt, zu erwerben. Aufgrund des damals schon schlechten baulichen Zustandes (defekte Heizung, Elektro- und Sanitärinstallation, Fenster, fehlende Isolierung) erfolgte der Kauf des Hauses und der Lagerhalle auf Abbruch. Unter anderem dient das Gebäude derzeit der Unter­bringung von Lagerflächen, die wegen der gerade anlaufenden Sanierung des Clavius-Gymnasiumsdort nicht zur Verfügung stehen. Zusätzlich lagern dort verschiedene Sportvereine Ausrüstungsgegenstände. Auch hier erscheint eine Herrichtung des Gebäudes und anschließende Vermietung zu Wohnzwecken angesichts des wirtschaftlichen Aufwandes und der fehlenden Nachhaltigkeit nicht sinnvoll.

 

c) Geisfelder Straße 1

              Das Anwesen wurde zusammen mit dem Gewerbegrundstück Obere Schildstraße 27(ehem. Stanzerei Lips) im April 2012 erworben. Derzeit ist eine der drei Wohnungen noch vermietet, da die Stadt Bamberg den laufenden Mietvertrag über­nehmen musste. Auch hier muss der Gebäude­zustand als schlechtbezeichnet werden (Einfach­verglasung, Installation auf Vorkriegs­niveau, undichtes Dach).

 

Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass sich im Zuge der Aufplanung des ehemaligen Glas­kontor-Geländes die Notwendigkeit ergibt, die städtische Obdachlosenunterkunft Theresien­straße 2zu verlagern, um die dort sich ergebenden Planungen zusammenhängend zu realisieren. Für eine solche Verlagerung wären die Grundstücke Geisfelder Straße / Obere Schildstraße aus Sicht der Verwaltung grundsätzlich geeig­net. Daher werden auch die notwendigsten Unterhalts- bzw. Sicherungsmaßnahmen für die Gebäudesubstanz durchgeführt.

 

Vor allem aber liegt das erworbene Grundstück direkt am Beginn der Bahnparallelen Innenstadt­tangente, egal welche Planvariante letztendlich umgesetzt wird. Schon daher war und ist der Erwerb dieses Grundstücks für die Stadt von großer Bedeutung für die Zukunft.

 

Auch für dieses Immobilie muss festgestellt werden, dass eine Herrichtung zu Wohnzwecken derzeit weder wirt­schaft­lich sinnvoll noch nachhaltig wäre, denn weder für die ICE-Trasse noch für das Glaskontor-Gelände liegen verlässliche Entscheidungsgrundlagen vor. Ferner ist auch an diesem Standort das laufende Planfest­stellungsverfahren der DB AG zum ICE-Ausbau zu berück­sichtigen, das Auswirkungen auf die Verwert­barkeit haben kann.

 

d)     Gaustadter Hauptstraße 107 (sog. Lossa-Haus)

Der Erwerb des Anwesens samt vorgelagerter ehem. Tankstelle erfolgte nach über 15 Jahren Verhandlungen mit der Eigentümerfamilie im Oktober 2004. Der seit langem rechtsverbindliche Bebauungsplan Nr. G 5 D sieht neben dem Abbruch der ehem. Tankstelle (bereits erfolgt) auch den Abbruch des Wohngebäudes Gaustadter Hauptstraße 107vor. Dieser wurde seinerzeit bei der Verkehrswertfindung im Gutachten des eingeschalteten Sachverständigen auch zugrunde gelegt. Da die Umsetzung des Bebauungsplans der dort eine öffentliche Grünfläche samt Teich vorsieht wegen der mit zu berücksichtigenden Sanierung des Gaststättengebäudes Gaustadter Hauptstraße 109, Fischerhof(Privateigentum) und der Neuplanung des benachbarten Lidl-Marktesausgesetzt wurde, wurden die bestehenden Mietverhältnisse zunächst weitergeführt. Aller­dings verursachte diese Vermietung aufgrund ständig notwendiger Reparaturen an der Heizung in Verbindung mit der fehlenden Wärmedämmung des Hauses nur Ärger und vor allem Kosten, so dass nach dem Frei­werden der Wohnungen keine Vermietung mehr erfolgte. Seitdem wurden und werden eine Viel­zahl an möglichen Nutzungen diskutiert. Da essentielle Teile des Hauses (Heizung, Elektro- und Sanitärinstallation, keinerlei Wärmedämmung) komplett abgängig bzw. nicht vorhanden sind, wäre für eine Vermietung als Wohnraum eine General­sanierung not­wendig.

 

Es bleibt letztendlich der weiteren Diskussion der bestehenden Möglichkeiten, mit dem Anwesen umzugehen und den in diesem Zusammenhang zu treffenden Entscheidungen vorbe­halten, was demnach mit dem Anwesen Gaustadter Hauptstraße geschieht.

 

Die Verwaltung bereitet zu diesem Zweck entsprechende Informationen zu verschiedenen Varianten auf und wird diese demnächst vorstellen.

 

e)      Färbergasse 16 und 28

Die ehemaligen Gärtnerhäuser an der Färbergasse befinden sich schon seit den 1970`er Jahren in städtischen Besitz (Durchbruch Bamberg-Mitte) und wurden bis 2011 von der Stadtbau GmbH verwaltet. Während das in sehr schlechtem Zustand befindliche Anwesen Färbergasse 16noch vermietet ist, diente das Haus Färbergasse 28bis vor Kurzem als Lager für das Gärtner- und Häckermuseum. Ein Umbau zu einem Wohnhaus ist nur mit großem finanziellem Aufwand möglich, da praktisch nur der Rohbau Verwendung finden kann. Es ist vorgesehen, beide Gebäude zusammen mit den angrenzenden städtischen Flächen zwischen Färber- und Tockler­gasse (Letztere beschränkt für Gemein­schaftliche Wohnprojekte) gem. Finanzsenatsbeschluss vom 05.12.2012 öffentlich zum Verkauf auszuschreiben. Die entsprechenden Vorbereitungen sind fast abgeschlossen.

 

f)              Tabakscheune, Pfeuferstraße

Vorbereitende Untersuchungen hinsichtlich der Sanierung und künftigen Nutzung der Tabak­scheune laufen im Auftrag der Edgar-Wolf`schen-Stiftung derzeit. Eine Wohnnutzung ist für das westlich der Scheune stehende Gebäude angedacht.

 

2.               Weitere leerstehende Gebäude, die zumindest theoretisch zu Wohnzwecken dienen könnten, sind weder bei der Stadt Bamberg, den von ihr verwalteten Stiftungen noch bei der Stadtbau GmbH vor­handen.

 

3.              Zusammenfassend bleibt aus Sicht der Verwaltung somit festzuhalten, dass sämtliche in Frage stehenden Gebäude allesamt schon zum Zeitpunkt Ihres Erwerbs in keinem Zustand waren, der sie für eine dauerhafte und nachhaltige Vermietung als Wohnraum in Frage hätte kommen lassen. Unsere Erwerbe sind wie die hier angesprochenen belegen vor allem darauf gerichtet, möglichst frühzeitig Voraussetzungen für künftige Entwicklungen und Planungen zu schaffen. Soweit möglich und finanziell vertretbar wurden und werden dabei vor­handene Wohnnutzungen zumindest solange aufrechterhalten, bis die Immobilien den Erwerbs­zwecken zugeführt werden müssen. Zwischennutzungen erfolgen entsprechend den bei den Gebäuden jeweils bestehenden Nutzungsmöglichkeiten. Gerade auch für Lagerzwecke müssten sonst Flächen auf dem privaten Markt für teures Geld angemietet werden. Insoweit sind direkte Leerstände kaum vorhanden.


Eine Umwandlung der vorhandenen Räumlichkeiten in den vorgenannten Objekten in vermiet­baren Wohnraum wäre jeweils nicht nur mit immensen Kosten verbunden, sondern wäre auch nicht nachhaltig, weil die jeweilige ursprüngliche Zweckbestimmung weiterhin fortbesteht und ggf. lediglich der Zeitpunkt der Umsetzung noch unklar ist.

 

II

II.              Beschlussvorschlag

 

1.       Der Vortrag der Verwaltung dient zur Kenntnis.

 

2.       Der Antrag der GAL-Stadtratsfraktion vom 18.02.2013 ist damit geschäftsordnungsmäßig erledigt.

 

III

III. Finanzielle Auswirkungen:

 

Der unter II. empfohlene Beschlussantrag verursacht

 

X

1.

keine Kosten

 

2.

Kosten in Höhe von  für die Deckung im laufenden Haushaltsjahr bzw. im geltenden Finanz­plan  gegeben ist

 

3.

Kosten in Höhe von  für die keine Deckung im Haushalt gegeben ist. Im Rahmen der vom Antrag stellenden Amt/Referat zu bewirtschaftenden Mittel wird folgender Deckungs­vorschlag gemacht:

 

4.

Kosten in künftigen Haushaltsjahren:  Personalkosten:  Sachkosten:

 

Anlage/n:

Anlage/n:

 

- Lagepläne

- Antrag der GAL-Stadtratsfraktion vom 18.02.2013

 

Verteiler:

 

Amt 20 Beschlüsse

 

 

 

                                                                                                                              Felix Bertram

 

 

 

                                                                                                                              Christian Wonka

 

 

 

                                                                                                                              Bauer Matthias

 

Anlagen:  
  Nr. Status Name    
Anlage 1 1 öffentlich Lageplan Memmelsdorfer Straße 45 (157 KB)      
Anlage 2 2 öffentlich Lageplan Jäckstraße 76 (160 KB)      
Anlage 3 3 öffentlich Lageplan Geisfelder Straße 1 (142 KB)      
Anlage 4 4 öffentlich Lageplan Gaustadter Hauptstraße 107 (150 KB)      
Anlage 5 5 öffentlich Lageplan Färbergasse 16 und 28 (203 KB)      
Anlage 6 6 öffentlich Lageplan Tabakscheune (203 KB)      
Anlage 7 7 öffentlich Antrag der GAL (60 KB)