Berichtsvorlage - VO/2013/0705-61

I.              Sitzungsvortrag:

Vorgang

Am 05.06.2013 hat Herr Sparkassendirektor Gottschall dem Bau- und Werksenat in der nichtöffentlichen Sitzung den damaligen Verfahrensstand des Interessenbekundungsverfahrens für das Sparkassenareal zwischen Lange Straße und Franz-Ludwig-Straße vorgestellt. Die Sparkasse Bamberg hat das Beratungsunternehmen Drees&Sommer mit der Durchführung dieses Verfahrens für den Bereich des geplanten „Quartiers an der Stadtmauer“ beauftragt.

Sachstand

Im Anschluss fanden Gespräche bei der Sparkasse mit den verbliebenen Bietern unter Hinzuziehung von Vertretern des Baureferates statt, mit dem Ziel, den Bietern Empfehlungen für die weitere Bearbeitung ihrer Konzepte an die Hand zu geben.

Seitens der Sparkasse wurden die verbliebenen Bieter aufgefordert, zum 25.10.2013 ein finales Kaufpreisangebot auf Grundlage des jeweiligen Konzeptes abzugeben.

Die Sparkasse hat zwei Bieter ausgewählt:

• Fokus Development als Nachfolger von Multidevelopment Germany GmbH – Duisburg  (Bieter 1)
• Bietergemeinschaft Laren Development AG / Dömges + Fischer Generalplanung GmbH - Berlin / Regensburg (Bieter 2)

Vor Erteilung eines Zuschlags hat der Verwaltungsrat der Sparkasse in seiner Sitzung am 02.12.2013 darum gebeten, die Konzepte der beiden Bieter im Bau- und Werksenat zu behandeln, um ein Meinungsbild des in der Stadt Bamberg für solche Bauvorhaben zuständigen Gremiums zu erhalten.

In der heutigen Sitzung wird Herr Sparkassendirektor Gottschall den aktuellen Verfahrensstand vorstellen und für Fragen zur Verfügung stehen. Zusätzlich werden die verbliebenen zwei Anbieter ihr jeweiliges Konzept vorstellen.

Stellungnahme des Baureferates

Aus städtebaulicher Sicht werden die zwei vorliegenden Konzepte von Fokus Development (1) und von Laren Development AG Dömges + Fischer Generalplanung GmbH (2) insbesondere hinsichtlich der nachfolgenden Aspekte bewertet.

         Art der Nutzung – Verhältnis Einzelhandel / Wohnen

         Maß der Nutzung 

         Einbindung in die städtebauliche Struktur der Innenstadt

         Denkmalschutz

         Kfz-Erschließung, ruhender Kfz-Verkehr

         Öffentliche Durchwegung.

Art der Nutzung

Zur Art der Nutzung und zum Verhältnis Einzelhandel / Wohnen ist vorauszuschicken, dass die denkmalgeschützte Innenstadt im Hinblick auf die Funktion der Stadt Bamberg als Oberzentrum Defizite im Bereich Handel aufweist. Aktuelle Einzelhandelsgutachten beschreiben diesen Sachverhalt und sehen auf dem Sparkassengelände zwischen ZOB und Lange Straße einen idealen Standort, dieses Defizit zu beheben. Die Schaffung von großflächigen Handelseinheiten trägt zu einer notwendigen Stärkung der Leitfunktion der Innenstadt eines Oberzentrums wesentlich bei. Dies insbesondere vor dem Hintergrund, dass sich in der kleinteilig strukturierten, denkmalgeschützten Altstadt an anderer Stelle solche vom Markt nachgefragten Angebote nicht generieren lassen bzw. dort nur zu Lasten des Denkmalschutzes (z.B. durch Hofüberbauungen) zu verwirklichen wären.

Bezüglich weiterer Wohnnutzungen an dieser Stelle ist davon auszugehen, dass die Geschosse EG und 1. OG aufgrund der angestrebten hohen Dichte in der beengten Grundstückssituation für Wohnnutzung nicht besonders attraktiv sein werden. Zudem erzeugt ein hoher Wohnungsanteil auch einen hohen Stellplatzbedarf, der in diesem verkehrlich hoch belasteten Gebiet vermieden werden soll.

Unter den vorgenannten Gesichtspunkten wird hier eine qualitätvolle großflächige Einzelhandelsnutzung priorisiert, die lediglich mit einen Anteil an Wohnen einen Mix entstehen lässt, der den grundlegenden Zielen für die Innenstadt entspricht.

Beide Konzepte gehen von einem annähernd gleichen Anteil der Einzelhandelsflächen an der Gesamtkubatur aus und sind in Bezug auf die Nutzungsarten als gleichwertig anzusehen.

Maß der Nutzung

Beim Maß der Nutzung ist nicht allein auf die abstrakten Kennwerte, wie GRZ, GFZ oder BMZ, abzustellen, sondern vielmehr darauf, wie sich die Baumassen in die Eigenart der näheren Umgebung und das städtebauliche Gefüge insgesamt einpassen.

Beim Konzept 1 sind die Baumassen insgesamt gleichmäßiger und damit feingliedriger verteilt. Dies gelingt, weil durch das neu formulierte städtebauliche Element einer öffentlichen Durchwegung auch der innere Bereich des Quartiers stärker in die Verteilung der Nutzungen  einbezogen werden kann. Dies geht jedoch mit einer vollständigen Überplanung der Grundstücke Hellerstraße 11 – 15 einher.

Konzept 2 sieht eine Konzentrierung der Baumassen an Lange Straße und Franz-Ludwig-Straße vor. An den beiden Standorten wird jeweils eine Straßenrandbebauung mit Rückgebäude vorgesehen. Dies führt an der Franz-Ludwig-Straße zu einer Massierung der Kubaturen mit einer relativ hohen Bebauung sowohl an der Ecke Franz-Ludwig-Straße / Promenadestraße als auch in deren Rückbereich. Die massive Bebauung im rückwärtigen Bereich wirkt zur Keßler- und Hellerstraße städtebaulich unmaßstäblich, wozu auch der über 13m hohe Verbindungsbau zwischen den beiden Baukörpern beiträgt.

Im Bereich der Langen Straße wird das bisher schon hohe Maß der Nutzung im Vergleich zum heute bestehenden Sparkassenbaukörper durch die vorgesehene Neukonzeption nochmals erhöht.

An der Hellerstraße hingegen bleibt die vorhandene kleinteilige Struktur bestehen und wird teilweise durch Neubauten ersetzt bzw. ergänzt.

Einbindung in die städtebauliche Struktur der Innenstadt

Das Konzept des Bieters 1 verteilt die Kubaturen angemessen an die jeweilige städtebauliche Situation. Damit wird die Gesamtmaßnahme insgesamt verträglicher in das vorhandene Quartier zwischen Franz-Ludwig-Straße und Lange Straße eingebunden. Dies wird über eine öffentliche Durchwegung mit qualitätvollen Außenräumen unterstützt. Die Einfügung in die vorhandene Stadtstruktur ist aus städtebaulicher Sicht weitgehend gelungen. Zu hinterfragen ist die Freistellung der Giebelansicht des benachbarten Anwesens Franz-Ludwig-Straße 10 (Foto Kohler), wenngleich damit der ehemalige Stadtmauerverlauf verdeutlicht wird.

Das Konzept des Bieters 2 setzt die Schwerpunkte der baulichen Entwicklung allein auf die Bereiche Lange Straße und Franz-Ludwig-Straße und deren jeweilige zweite Reihe. Gerade im Bereich an der Franz-Ludwig-Straße fügt sich die dort beabsichtigte Massierung der Baukörper nicht in die städtebauliche Situation ein. Auch wird durch den Verzicht auf eine öffentliche Durchwegung der zentrale Bereich des Geländes auf rein funktionale Aspekte reduziert. Das Zentrum des neuen Quartiers mit den für den Denkmalschutz relevanten Elementen Keßlerstraße 38, Hellerstraße 11/13 mit Mikwe sowie den Stadtmauerfragmenten des 13. und 15. Jahrhunderts wird zu einem dienenden „Hinterhof“ für die Gebäude Lange Straße und Franz-Ludwig-Straße ausgebildet.

Denkmalschutz

Konzept 1 erhält das Einzeldenkmal Keßlerstraße, berücksichtigt strukturell die Stadtmauerverläufe in nördlicher und östlicher Richtung und bindet deren Reste zumindest zum Teil  in die Gestaltung eines neuen öffentlichen Raums ein. Der Stadtmauerverlauf in westlicher Richtung bleibt unberücksichtigt. Das Konzept verzichtet auf eine Unterkellerung des Bereiches an der Hellerstraße, kommt allerdings dem von der Denkmalpflege geforderten Erhalt der Hellerstraße 15 und des Rückgebäudes Hellerstraße 11/13 nicht nach. Das Umfeld der Keßlerstraße 38 erfährt eine städtebauliche Aufwertung.

Konzept 2 erhält die Keßlerstraße 38, die Hellerstraße 15, das Rückgebäude Hellerstraße 11/13 sowie weitere Gebäude an der Hellerstraße. Die Stadtmauerverläufe in westlicher und östlicher Richtung werden strukturell berücksichtigt, allerdings wird der Stadtmauerverlauf in nördlicher Richtung nicht respektiert. Die städtebauliche Einbindung des Einzeldenkmals Keßlerstraße erscheint nicht angemessen.

Erschließung und ruhender Verkehr

Das Konzept 1 geht von einer dezentralen und gleichwertigen Erschließung des gesamten Geländes aus und sieht für die Hotel- und Wohnnutzung eine Tiefgarage mit 50 Stellplätzen im Bereich der Langen Straße vor, die von der Hellerstraße unauffällig erschlossen wird.

Bei Konzept 2  wird eine Tiefgarage mit ca. 64 Stellplätzen vorgesehen, deren Zufahrt über die Hellerstraße und quer durch den Blockinnenbereich erfolgen soll. Damit wird das Zentrum des neuen Quartiers zu einem rein funktionalen „Hinterhof“ für die Gebäude Lange Straße und Franz-Ludwig-Straße ausgebildet. Zur sonstigen Erschließung (Anlieferung etc.) werden keine Aussagen getroffen.

Öffentliche Durchwegung

Konzept 1 setzt auf eine großzügige, offene Durchwegung mit Anknüpfungspunkten an der Langen Straße, der Hellerstraße, der Keßlerstraße und der Franz-Ludwig-Straße. Damit wird für das Plangebiet zwischen ZOB und Lange Straße dem stadtplanerisch wichtigen Kriterium der verkehrlichen Einbindung und Vernetzung durch die Schaffung neuer öffentlicher Stadträume in hohem Maße Rechnung getragen.

Zudem bietet sich über dieses Gelände die Gelegenheit, die Lange Straße stärker in den aus Handelssicht attraktiven Rundlauf „ZOB – Hauptwachstraße – Grüner Markt – Obstmarkt – Lange Straße – neue Hellerstraße – ZOB“ einzubinden. Mit diesem Ringschluss kann auch  möglichen „Trading Down - Prozessen“ der Lange Straße entgegengewirkt werden.

Konzept 2 konzentriert seine Baumassen an der Lange Straße und der Franz-Ludwig-Straße bzw. jeweils in deren zweiter Reihe und verzichtet vollständig auf eine attraktive, offene Durchwegung des Gebietes. Nach den vorliegenden Plänen soll es lediglich Aus- bzw. Zugänge zum Innenhof geben, um einen Durchgang von der Franz-Ludwig-Straße zur Langen Straße zu ermöglichen.

Fazit

Die Bieter Fokus Development (1) und Laren Development AG / Dömges + Fischer GmbH (2), setzen beide auf ein ausgewogenes Verhältnis von Einzelhandel und Wohnen / Dienstleistung. Grundsätzlich ist das zu befürworten. Wesentliche Unterschiede sind hinsichtlich ihres Ansatzes zur städtebaulichen Einfügung zu erkennen.

Bei Bieter 1 ist die öffentliche Durchwegung besonders augenfällig, mit der eine Vernetzung des Quartiers mit der übrigen Innenstadt  nachhaltig sichergestellt wird. Damit wird die historische Stadtstruktur fortgeschrieben. Es wird die Chance genutzt, über dieses zusammenhängende Areal die Lange Straße in den Rundlauf der Innenstadt einzubinden. Diese großzügige offene Durchwegung geht allerdings bei diesem Konzept zu Lasten der vorhandenen, kleinteiligen, denkmalgeschützten Bebauung im Bereich Hellerstraße, da dort ebenfalls die Ansiedlung großflächigen Einzelhandels vorgesehen ist. Die zwingende Forderung des Bieters nach einem Ankermieter an dieser Stelle ist mit den Belangen des UNESCO-Welterbes und der Denkmalpflege, die hier den Erhalt der Parzellenstruktur und der Denkmalsubstanz mit den Bodendenkmälern fordern, nicht in Übereinstimmung zu bringen. Zu hinterfragen wäre, ob das angedachte Durchwegungskonzept mit einem neuen öffentlichen Raum nicht auch ohne eine großflächige Überplanung der Parzellen und der denkmalgeschützten Bausubstanz der Hellerstraße umsetzbar wäre.

Bieter 2 erhält strukturell – und weitgehend auch substanziell – die Bebauung an der Hellerstraße. Die historischen Stadtmauerverläufe werden nur bedingt berücksichtigt. Es entsteht durch die Konzentration der Baumassen auf die Grundstückslagen an der Langen Straße und der Franz-Ludwig-Straße im Zentrum des Quartiers eher eine Hinterhofsituation, die durch die Zufahrt zu einer Tiefgarage noch verstärkt wird. Auf eine attraktive Durchwegung und den möglichen Ringschluss der Einkaufslagen wird verzichtet.

Durch den Erhalt der kleinteiligen Strukturen an der Hellerstraße kommt Konzept 2 den Forderungen der Denkmalpflege stärker entgegen, sodass es insgesamt als besserer Ausgangspunkt für die weitere Entwicklung der Planung angesehen werden kann.

Empfehlung

Das Konzept des Bieters Laren Development AG – Dömges und Fischer GmbH ist mit dem Fokus auf die denkmalpflegerischen Belange als besserer Ausgangspunkt für die weitere Planung anzusehen.

Die Planung des Bieters 2 sollte in Bezug auf die nachfolgenden Aspekte überarbeitet werden:

-          Hinsichtlich der Maßstäblichkeit der Bebauung ist das Maß der Nutzung zu reduzieren, um straßenständig wie auch in den Rückbereichen eine verträglichere Einbindung in das bestehende, städtebauliche Umfeld zu erreichen. Dabei sind die Baumassen sowohl an der Franz-Ludwig-Straße wie auch bei den Bebauungen in zweiter Reihe der Langen Straße und der Franz-Ludwig-Straße vor allem höhenmäßig zu reduzieren.

-          Die historischen Stadtmauerverläufe sind im Rückbereich der Franz-Ludwig-Straße in den Baustrukturen zu berücksichtigen und in situ zu erhalten.

Es wird vorgeschlagen, das Konzept nach Überarbeitung unter den genannten Maßgaben dem Stadtgestaltungsbeirat und dem Bayerischen Landesdenkmalrat zur Beratung vorzulegen.

Die Ausbildung von Fassaden und Dachformen sowie weitere Details wie auch Vertragsfragen bleiben der Durchführung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens vorbehalten.

Fokus Development als Nachfolger Multi Development Germany GmbH – Duisburg – Bieter 1

Kenndaten (lt. Bieterangaben):

Vorteile

• Öffentliche Durchwegung zwischen ZOB und Lange Straße
• Bildung eines fußläufigen Ringschlusses für die Einzelhandelsangebote der Innenstadt, damit einhergehend eine Aufwertung der Lange Straße
• Qualitätsvolle räumliche Bildung von Plätzen und Durchgängen
• Drei Ankermieter für großflächigen Einzelhandel – Steigerung der Attraktivität der Innenstadt
• Einbindung von Hotelnutzung / Wohnnutzung
• Erhalt der alten und neueren Stadtmauer in zwei von drei Abschnitten
• Teilweise architektonische Einbeziehung der Stadtmauer in die Gestaltung des öffentlichen Raumes und der Gebäude
• Die städtebaulichen Proportionen der Baumassen fügen sich gut in die Umgebung ein.

Nachteile

• Vollständiger Abriss der obertägigen Bausubstanz aller Vorder- und Rückgebäude an der Hellerstraße
• Keine Aussage über die Einbindung der Bodendenkmäler
• Verzicht auf Nutzung des Kellergeschosses als Einzelhandelsfläche im Bereich Lange Straße
• Verzicht auf Nutzung des Kellergeschosses als Einzelhandelsfläche im Bereich Franz-Ludwig-Straße
• Freistellung der Brandwand des Nachbargebäudes an der Franz-Ludwig-Straße
• Die Bebauung zum östlichen Nachbarn an der Lange Straße ist aus abstandsflächenrechtlicher Sicht nicht umsetzbar

Bietergemeinschaft Laren Development AG / Dömges + Fischer Generalplanung GmbH – Berlin / Regensburg – Bieter 2

Kenndaten (lt. Bieterangaben):

Vorteile

• Erhalt des Denkmales Rückgebäude Hellerstraße 11/13 und der denkmalwerten Gebäude im Bereich der Hellerstraße
• Einbindung von Wohnnutzung
• Kein Eingriff in die Bodendenkmäler im Bereich der Hellerstraße

Nachteile

• Keine öffentliche Durchwegung zwischen ZOB und Lange Straße
• Nutzung des Innenbereiches als eher unattraktive Tiefgaragenzufahrt bzw. Anlieferung
• Verzicht auf Nutzung des Kellergeschosses als Einzelhandelsfläche im Bereich Franz-Ludwig-Straße
• Die Bebauung zum östlichen Nachbarn an der Lange Straße ist aus abstandsflächenrechtlicher Sicht nicht umsetzbar.
• Baumassenverteilung konzentriert sich auf die Bereiche Franz-Ludwig-Straße und Lange Straße bzw. deren zweite Reihe und fügt sich an der Franz-Ludwig-Straße nicht ein.
• Eingeschränkte Berücksichtigung der Stadtmauerverläufe und deren vorhandene Reste
• Keine Aussage über die Einbindung der Mikwe

II.              Beschlussvorschlag

1. Der Bau- und Werksenat nimmt die Berichte des Baureferates, der Sparkasse und der beiden Bieter zur Kenntnis.
2. Der Bau- und Werksenat empfiehlt der Sparkasse Bamberg mit dem Bieter Laren Development AG – Dömges und Fischer GmbH unter Beachtung der im Sitzungsvortrag formulierten Verbesserungsbedarfe (S. 4 unten) weiter zu verhandeln.
3. Der Bau- und Werksenat beauftragt die Stadtverwaltung die überarbeitete Planung zu gegebener Zeit dem Stadtgestaltungsbeirat und dem Bayerischen Landesdenkmalrat zur Beratung vorzulegen.

III. Finanzielle Auswirkungen:

Der unter II. empfohlene Beschlussantrag verursacht

Falls Alternative 3. und/oder 4. vorliegt:

In das Finanzreferat zur Stellungnahme.

Stellungnahme des Finanzreferates: