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Sitzungsvorlage - VO/2015/1393-61  

Betreff: Bebauungsplanverfahren Nr. 19
für den Bereich des ehemaligen Hochbehälters zwischen Gackensteinweg, Wildensorger Straße und Dr.-Remeis-Straße
Status:öffentlich  
Beratungsfolge:
Bau- und Werksenat
04.02.2015 
Sitzung des Bau- und Werksenates zurückgestellt   
15.04.2015 
Sitzung des Bau- und Werksenates ungeändert beschlossen   

Sachverhalt
Beschlussvorschlag
Finanzielle Auswirkungen
Anlage/n

 

-          Aufstellungsbeschluss gemäß § 2 Abs. 1 BauGB in Verbindung mit § 13a BauGB

-          Billigung der Planung

-          Beschluss über die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB

-          Beschluss über die frühzeitige Unterrichtung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB

 

Das Bebauungsplan-Konzept vom 15.04.2015 ist identisch mit den Unterlagen mit Plandatum vom 04.02.2015, die bereits Ende Januar an die Fraktionen verteilt wurden. Aus diesem Grund werden die Planunterlagen nicht erneut versandt. 

 

I.              Sitzungsvortrag:

 

  1. Anlass und Ziel der Planung

Die Stadtwerke Bamberg GmbH errichtet derzeit einen neuen Trinkwasserhochbehälter an der Altenburger Straße. Der bestehende Hochbehälter am Jakobsberg wird in Zukunft nicht mehr benötigt. Für das Grundstück der Stadtwerke mit der Fl. Nr. 3465 wird daher eine Folgenutzung gesucht. Da die Grundstücke zu allen Seiten von Wohnbebauung umgeben sind soll das Grundstück zukünftig ebenfalls dem Wohnen dienen. Geplant sind fünf Baurechte zur Errichtung von freistehenden Einfamilienhäusern. Die Erschließung soll über den Gackensteinweg und über die Dr.-Remeis-Straße erfolgen. Zur Regelung der Nachfolgenutzung ist die Aufstellung eines Bebauungsplans erforderlich. Das Büro für Städtebau und Bauleitplanung Wittmann, Valier und Partner GbR wurde durch die Stadtwerke Bamberg GmbH mit der Erstellung eines Bebauungsplans beauftragt. Die Kosten werden von den Stadtwerken getragen. 

 

  1. Art des Verfahrens

Das Bebauungsplanverfahren Nr. 19 wird gemäß § 13 a BauGB als Bebauungsplan der Innenentwicklung durchgeführt, da das Vorhaben eine Nachverdichtung darstellt und der Innenentwicklung dient. In den Bebauungsplan wird ein Grünordnungsplan integriert. Der Flächennutzungsplan wird im Wege der Berichtigung angepasst. Mit Rechtskraft des Bebauungsplans wird durch die Stadtwerke Bamberg GmbH ein Verkauf der Grundstücke an private Bauherren beabsichtigt.

 

  1. Lage und Beschreibung des Plangebietes

Das Grundstück des ehemaligen Hochbehälters befindet sich am Jakobsberg zwischen Gackensteinweg, Wildensorger Straße und Dr.-Remeis-Straße. Der Geltungsbereich (Fl.Nr. 3465) hat eine Gesamtgröße von 0,463 ha. Das Gelände fällt vom Gackensteinweg (ca. 305 m ü. NN) bis zur Dr.-Remeis-Straße (ca. 297 m ü. NN) um ca. 8 m ab.  

Der begrünte Wasserbehälter nimmt mit einer Grundfläche von ca. 2000 m² die Hälfte der Grundstücksfläche ein. Im südlichen Bereich sind mehrere Obstbäume vorhanden. An der nördlichen Grenze des Geltungsbereichs stehen zwei große Laubbäume. Hier befindet sich auch eine Trafostation der Stadt Bamberg. An der Dr.-Remeis-Straße steht eine alte Eiche, die als Biotop kartiert ist. Vorkommen von Altlasten sind nicht bekannt.

Das Plangebiet ist zu allen Seiten von Wohnnutzung umgeben. Die umliegende Bebauung ist überwiegend 2-geschossig.

 

  1. Rechtliche Rahmenbedingungen

 

4.1   Flächennutzungsplan

Im Flächennutzungsplan Teilplan Art der Nutzung ist das Plangebiet als „Fläche für Versorgungsanlagen – Wasser“ dargestellt. Das Gebiet ist zu allen Seiten von Wohnbaufläche umgeben. Im Teilplan Landschaftsplan ist das Plangebiet als „Gewerbesiedlungsbereich –  Ver- und Entsorgungsfläche“ dargestellt. Entlang der östlichen und nördlichen Grenze des Geltungsbereichs ist eine Hauptwegebeziehung dargestellt, die von der Altenburg über Gackensteinweg und Lorbersgasse in den Teufelsgraben führt.

 

4.2   Bebauungsplan

Für den Bereich ist kein rechtskräftiger Bebauungsplan vorhanden.

 

4.3   Eigentumsverhältnis

Das Grundstück mit der Fl. Nr. 3465 innerhalb des Geltungsbereichs ist im Eigentum der Stadtwerke Bamberg GmbH.

 

4.4   Denkmalschutz

Baudenkmäler sind vom geplanten Vorhaben nicht betroffen. Die außerhalb des Geltungsbereichs gelegenen Villen an der Dr.-Remeis-Straße (Hausnummern 15 und 17) stehen unter Denkmalschutz.

 

  1. Erläuterung der Planung

Der Großteil der Fläche innerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplans Nr. 19 soll als Reines Wohngebiet (WR) ausgewiesen werden. Dies entspricht auch dem Charakter der umliegenden Bebauung.  Aufgrund der schmalen Erschließungsstraßen und zur Vermeidung einer Beeinträchtigung der umliegenden Wohnbebauung werden die gemäß § 3 Abs. 3 Nrn. 1 und 2 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen (Läden und nicht störende Handwerksbetriebe, kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes und sonstige Anlagen für soziale Zwecke sowie den Bedürfnissen der Bewohner des Gebiets dienende Anlagen für kirchliche, kulturelle, gesundheitliche und sportliche Zwecke) nicht zugelassen. Die nordöstliche Ecke des Geltungsbereichs (ca. 0,0047 ha) wird als Fläche für Versorgungsanlagen ausgewiesen. Hier beabsichtigt die Stadtwerke Bamberg GmbH die Errichtung eines Wasserpumpwerks. Die Fläche schließt auch die vorhandene Trafostation mit ein. Am Gackensteinweg wird ein schmaler Streifen (ca. 0,003 ha) am Rand des Plangebietes künftig als Verkehrsfläche ausgewiesen. Dies entspricht dem bestehenden Straßenverlauf.

Der Bebauungsplan sieht im Reinen Wohngebiet die Ausweisung von insgesamt 5 Baurechten vor. Die beiden Baurechte am Gackensteinweg haben einen Baurahmen von 17 m x 11 m. Die maximal zulässige Grundfläche beträgt jeweils  187 m². Die zulässige Geschossfläche von 330 m² verteilt sich auf zwei Geschosse. Das oberste Geschoss ist nur als Staffelgeschoss zulässig. Hier kann nach Osten eine Dachterrasse ausgebildet werden. Durch die Hanglage kann das Untergeschoss in Teilen zu Wohnzwecken genutzt werden.  Es darf jedoch kein Vollgeschoss gemäß Art. 2 Bay.BO darstellen. Für beide Gebäude ist die Errichtung einer zusätzlichen Einliegerwohnung erlaubt. Zwischen den beiden Gebäuden sind Flächen für zwei Doppelgaragen vorgesehen.

Von der Dr.-Remeis-Straße sollen zukünftig drei Baurechte erschlossen werden. Diese sind mit einem Baurahmen von 15 m x 10 m und einer zulässigen Grundfläche von 150 m² etwas kleiner als die beiden Baurechte am Gackensteinweg. Zulässig sind jeweils 2 Geschosse. Das Kellergeschoss muss durch die Neuausbildung  bzw. den Erhalt der Böschung zur Dr.-Remeis-Straße vollständig unter der neuen Geländeoberfläche liegen, so dass es von der Straße nicht in Erscheinung tritt. Die Garagen befinden sich auf Straßenniveau und sind in die Böschung zu integrieren. Das Erdgeschoss der Gebäude wird ca. 2,5 m über dem Höhenniveau der Dr.-Remeis-Straße liegen. Die maximal zulässige Geschossfläche beträgt pro Baurahmen 300 m². Aufgrund der kleineren Grundstückszuschnitte ist bei den östlichen Baurechten jeweils nur eine Wohneinheit zulässig.

 

Der Hochbehälter wird durch die Stadtwerke Bamberg GmbH vollständig zurückgebaut werden. Durch die Festsetzung von Böschungen sollen zwei Geländeterrassen entstehen. Im Bebauungsplan werden deshalb für jedes Gebäude die Höhe der Erdgeschossfußbodenoberkante (EFOK) sowie die Oberkante des Kellergeschosses (KFOK) und die maximale traufseitige Wandhöhe festgesetzt. Im Bebauungsplan sind mehrere Geländeschnitte mit Höhenangaben enthalten. In den Schnitten sind auch der bestehende und der geplante Geländeverlauf sowie die benachbarte Bebauung dargestellt.

 

Im Süden ist ein Leitungsrecht  zugunsten der Ver- und Entsorgungsträger ausgewiesen. Die Entwässerung für alle fünf Gebäude soll über das bestehende Kanalnetz der Dr.-Remeis-Straße erfolgen.

 

  1. Grünordnung/ Eingriffs-Ausgleichregelung/spezielle artenschutzrechtliche Prüfung

In den Bebauungsplan wird ein Grünordnungsplan integriert. Die als Biotop ausgewiesene Eiche am östlichen Rand des Geltungsbereichs muss erhalten werden. Während der Bauarbeiten ist sie besonders zu schützen. Der Baumbestand an der südlichen und nördlichen Grundstücksgrenze ist ebenfalls zu erhalten. Für die Umsetzung des Bauvorhabens ist die Rodung von zwei Bäumen erforderlich. Hierfür müssen gemäß der Baumschutzverordnung  Ersatzpflanzungen auf der jeweiligen Grundstücksparzelle erfolgen. Die Befestigungen von Stellplätzen, Zufahrten und Wegen sind mit versickerungsfähigen Belägen zu gestalten. Im Rahmen der bauaufsichtlichen Genehmigung oder des Genehmigungsfreistellungsverfahrens ist ein qualifizierter Freiflächengestaltungsplan von den Bauherren vorzulegen, der neben den geforderten Durchgrünungsmaßnahmen (Art, Größe und Qualität der Gehölze) insbesondere auch über den geplanten Geländeverlauf (Böschungen, Stützmauern) Aufschluss gibt.

 

Bei Verfahren gemäß § 13a BauGB ist kein naturschutzrechtlicher Ausgleich im Sinne der Eingriffsregelung erforderlich. Im Vorfeld der Planung wurde vom Büro für ökologische Studien GdbR eine spezielle artenschutzrechtliche Prüfung (saP) durchgeführt. Die Untersuchung kommt zu dem Ergebnis, dass keine artenschutzrechtliche Verbotstatbestände nach § 44 BNatSchG bezüglich der gemeinschaftsrechtlich geschützten Arten (i. B. Vogel- und Fledermausarten) durch das Vorhaben verursacht werden, insofern die folgenden Vermeidungsmaßnahmen beachtet werden: Aussparen der Eiche Nr. 58.06 von der Bebauung, Durchführung der Rodungs- und Beräumungsmaßnahmen zur Vorbereitung des Baufeldes außerhalb der Brutzeit der Vogelarten und CEF-Maßnahmen für Vogelarten (Ausbringen von 2 speziellen Nistkästen). Die saP ist Anlage zur Begründung des Bebauungsplans.

 

  1. Umweltbericht

Da es sich um einen Bebauungsplan der Innenentwicklung gemäß § 13a BauGB handelt ist kein Umweltbericht erforderlich.

 

  1. Flächennutzungsplan

Der Flächennutzungsplan wird im Wege der Berichtigung angepasst (im Verfahren gemäß § 13a BauGB). Die zukünftige Darstellung im Teilplan Art der Nutzung wird "Wohnbaufläche" sein. Die zukünftige Darstellung im Teilplan Landschaftsplan lautet "Wohnsiedlungsbereich".

 

  1. Wohnbaulandmodell

Die Regularien des Wohnbaulandmodells aus dem Jahr 1996 finden hier keine Anwendung, weil nach § 34 Baugesetzbuch das Planungsrecht die Schaffung von Wohnbebauung ohnehin bereits zulässt.


II.              Beschlussvorschlag

 

  1. Der Bau- und Werksenat nimmt den Bericht des Baureferates zur Kenntnis.
  2. Der Bau- und Werksenat beschließt gemäß § 2 Abs. 1 BauGB die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 19 für das im Plan des Stadtplanungsamtes vom 15.04.2015 abgegrenzte Gebiet.
  3. Der Bau- und Werksenat billigt das Bebauungsplan-Konzept Nr. 19 vom 15.04.2015.
  4. Der Bau- und Werksenat beauftragt das Baureferat, die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB im Rahmen eines 3-wöchigen Aushangs (Unterrichtung) mit Gelegenheit zur Äußerung und Erörterung durchzuführen.
  5. Der Bau- und Werksenat beauftragt das Baureferat, die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB zu unterrichten.

 


III. Finanzielle Auswirkungen:

 

Der unter II. empfohlene Beschlussantrag verursacht

 

X

1.

keine Kosten

 

2.

Kosten in Höhe von  für die Deckung im laufenden Haushaltsjahr bzw. im geltenden Finanzplan  gegeben ist

 

3.

Kosten in Höhe von  für die keine Deckung im Haushalt gegeben ist. Im Rahmen der vom Antrag stellenden Amt/Referat zu bewirtschaftenden Mittel wird folgender Deckungsvorschlag gemacht:

 

4.

Kosten in künftigen Haushaltsjahren:  Personalkosten:  Sachkosten:

 

Falls Alternative 3. und/oder 4. vorliegt:

 

In das Finanzreferat zur Stellungnahme.

 

Stellungnahme des Finanzreferates:

 


Anlagen:

- 3 D Darstellung der Planung

 

 

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