Berichtsvorlage - VO/2015/1774-61

I.              Sitzungsvortrag:

1.              Geschichte

Die Unteren Mühlen liegen südlich des Alten Rathauses an und in der Regnitz im Zentrum der Stadt Bamberg mit seinen hochwertigen städtebaulichen Ensembles und bedeutenden Einzeldenkmälern. Der Mühlenbereich bildet die Verbindung zwischen Geyerswörthinsel mit dem Schloss Geyerswörth und der am Fuß des Dombergs gelegenen Herrenstadt bzw. zwischen Berg- und Inselstadt.

Anfänglich waren die Unteren Mühlen im sog. „Brudermühlverband“ zusammengeschlossen und entsprechend der durch die Wasserkraft getriebenen Werkzeuge bzw. Mahlwerke als „Hammermühle“, „Schleifmühle“, „Schneidemühle“, „Sägemühle“, „Malzmühle“, „Ölmühle“ oder „Walkmühle“ bezeichnet worden.

Urkundliche Nennungen der Mühlen und ihrer Teilhaber reichen nach Hans Peschke in „Der Geyerswörth, seine Schlösser, Mühlen und Brücken“ bis zurück ins 13. Jahrhundert.

Die heutige Namensgebung der Mühlen stammt aus der Zeit, da durch Verkäufe der „Brudermühlverband“ aufgelöst wurde und die Mühlen nach ihren neuen Eigentümern benannt wurden.

Die heutigen Gebäude der Mühlen, die nach Bränden zum Teil mehrfach wieder neu errichtet werden mussten, stammen ganz oder teilweise aus der Zeit nach dem Brand vom 16. Dezember 1839.

Untersuchungen zur Nutzung der Wasserkraft im Bereich der Unteren Mühlen wurden durch die Stadtwerke Bamberg bereits in den Jahren 1952, 1966, 1983 bis 1987 und 2008 durchgeführt.

Wirtschaftlichkeitsuntersuchungen und städtebauliche Bedenken haben in den 50er und 60er Jahren bereits dazu geführt, dass die damaligen Überlegungen zur Nutzung der Wasserkraft nicht weiterverfolgt wurden.

Zu Beginn der 1980er Jahre lebten die Planungen wieder auf. Ein Ingenieurbüro entwarf im Auftrag der Stadtwerke Bamberg eine Turbinenanlage in voller Flussbreite, die unter den damaligen Rahmenbedingungen jedoch wirtschaftlich nicht tragfähig war. Sie wurde aber dennoch intensiv weiter verfolgt, weil die Hoffnung bestand, über den Einsatz von Fördermitteln ein verantwortbares Finanzierungskonzept aufzustellen.

Dies gelang nicht, und so wurden im Laufe der weiteren Optimierung der Planung kleinere und wirtschaftlichere Turbinen untersucht. Dennoch wurden in Bamberg Bedenken laut, ob nicht auch diese Turbinenvariante einen zu starken Eingriff in die Fundamente der umgebenden Gebäude nach sich ziehen würde. Es wurden Diskussionen geführt, ob es angesichts der ohnehin bescheidenen Energieausbeute nicht sinnvoller sei, die vorhandenen Wasserhaltungen zu sanieren, um über traditionelle Wasserräder Energie zu gewinnen.

Um die bestmögliche Förderkulisse für die Brückensanierung und die Sanierung der Huthsmühle aufzubauen, brachte der Stadtrat Vorbereitende Untersuchungen im Sinne des Besonderen Städtebaurechts auf den Weg, die 1993 abgeschlossen wurden. Darin wurde als Ziel formuliert, die Sanierung der vorhandenen Wasserhaltungen und die Nutzung der Wasserkräfte unter Erhaltung des bestehenden Wasserpegels anzustreben und auf eine Turbinenlösung zu verzichten. Diese Zielsetzung wurde aus städtebaulich-denkmalpflegerischen Gründen verfolgt, in dem Wissen, dass die Effektivität der Energieausnutzung sich dadurch gegenüber der Turbinenplanung der 1980er Jahre  verschlechtert.

Um das Projekt des Kraftwerks finanziell von anderen Sanierungsherausforderungen im Bereich der Unteren Mühlen abzukoppeln, hat die Stadt Bamberg in den 1990er Jahren die Baulast an der Unteren Mühlbrücke dauerhaft übernommen und die Brücke mit Hilfe von Städtebauförderungsmitteln in den Jahren 1997 bis 1999 neu hergestellt.

Im zeitlichen Anschluss daran wurde auch die private Huthsmühle unter Einsatz von Zuschüssen der Städtebauförderung saniert. Die Diskussionen im Bereich der Unteren Mühlen konzentrieren sich seitdem auf den engen Bereich der Grundstücke der Sterzermühle, der Kaufmannsmühle und der Leibelsmühle, die sich alle drei im Eigentum der Stadtwerke Bamberg befinden. Diese Grundstücke wurden von den Stadtwerken Bamberg in den 1960er Jahren bzw. 1980er Jahren in der Absicht gekauft, hier nachhaltig elektrische Energie zu erzeugen.

Auf der Basis des Ergebnisses der vorbereitenden Untersuchungen aus dem Jahre 1993 wurde der Bebauungsplan Nr. 116 E entwickelt, der am 09.03.2001 in Kraft trat. Die im Bebauungsplan fixierte räumliche Hülle wurde sehr aufwändig anhand von Modellen im Maßstab 1:50 entwickelt. Die Modelle wurden im Bausenat präsentiert. Um die städtebauliche Konfiguration abzusichern, ist der Bebauungsplan absichtlich so ausgestaltet, dass er von zwingenden Trauf- und Firsthöhen und einer zwingend zu überbauenden Grundstücksfläche ausgeht, keine Abweichungen vorsieht und keine Minderbebauung der Grundstücke zulässt.

Die Architektur- bzw. Formensprache für eine Bebauung dieses Bereiches ist im Bebauungsplan nicht festgeschrieben.

2.              Aktuelles Pachtverhältnis für Grundstück Untere Mühlen

Im vergangenen Jahr ist Herr Johannes Kraus an die Geschäftsführung der Stadtwerke Bamberg und Herrn Oberbürgermeister Starke mit der Aussage herangetreten, dass ihm an einer konstruktiven Zusammenarbeit und einer Lösung für das Grundstück im Herzen Bambergs und seiner wasserwirtschaftlichen Nutzung gelegen sei. Dafür sei er bereit, unternehmerische Risiken einzugehen.

Herr Kraus betreibt neben verschiedenen anderen Wasserkraftwerken in Bayern seit Jahren erfolgreich das ERBA-Kraftwerk am Rande des Landesgartenschaugeländes in Gaustadt. Nach eigenem Bekunden fühlt er sich gewissermaßen verpflichtet, der Stadt Bamberg zum Wohle des Stadtbildes etwas „zurückzugeben“, da er sich in Bamberg sehr wohl fühle.

In der Folge wurden gemeinsame Gespräche zwischen Herrn Kraus, Herrn Oberbürgermeister und Herrn Rubach und auch Vertretern des Stadtplanungsamtes geführt. Herr Kraus vertritt die Position, eine Gesamtlösung für die Grundstücke der Stadtwerke Bamberg herbeiführen zu wollen. In den Gesprächen wurde auch deutlich, dass ein Kaufvertrag über die Grundstücke ohne ein klares Bild zur wasserwirtschaftlichen Nutzung und  zur hochbaulichen Nutzung an dieser städtebaulich sehr sensiblen Stelle nicht erfolgen kann. Auf der anderen Seite wünschte Herr Kraus eine vertragliche Grundlage, auf deren Basis er mit Zustimmung der Stadtwerke Bamberg die wirtschaftlichen Vorleistungen von Überlegungen zur Entwicklung des Grundstückes eingehen kann.

Vor diesem Hintergrund wurden folgende Eckpunkte und Rahmenbedingungen für einen Pachtvertrag zwischen den Stadtwerken Bamberg und Herrn Kraus abgestimmt und im Januar 2015 vertraglich vereinbart:

Im Rahmen eines für zwei Jahre befristet bis zum 31.01.2017 vorgesehenen Nutzungsverhältnisses übernimmt Herr Kraus die Verkehrssicherungspflichten und leistet eine Pacht an die Stadtwerke Bamberg. Weiterhin verpflichtet sich Herr Kraus, eine wasserrechtliche Genehmigung sowie eine Baugenehmigung für die hochbauliche Nutzung auf dem Grundstück bis zum 31.08.2016 herbeizuführen. Auf dieser Basis könnte zu einem späteren Zeitpunkt ein Verkauf des Grundstückes unter dem Vorbehalt der tatsächlichen Bebauung erfolgen. Hierzu erklären die Stadtwerke Bamberg die Absicht, einen Verkauf nach Vorlage der Baugenehmigung und der wasserrechtlichen Genehmigung an Herrn Kraus vornehmen zu wollen. Gleichzeitig wird hierzu auch beschrieben, dass sich die Parteien dessen bewusst sind, dass zum Zeitpunkt des Abschluss des Pachtvertrages nur eine Absichtserklärung für den Verkauf an Herrn Kraus erfolgen kann.

Da durch die geplanten Aktivitäten eine Wertsteigerung für das Grundstück im Falle einer wasserrechtlichen Genehmigung und einer vorliegenden Baugenehmigung zu erwarten ist, soll sich der Verkaufspreis für den möglichen Verkauf an Herrn Kraus an dem Wert des Grundstücks ohne diese Wertsteigerung orientieren. Bei Vorliegen einer mit den städtebaulichen Anforderungen übereinstimmenden Baugenehmigung könnte ein derartiger Verkauf unter dem Vorbehalt der tatsächlichen Umsetzung erfolgen. Eine konkrete Ausgestaltung eines möglichen Kaufvertrages kann in dem Zeitraum des laufenden Pachtverhältnisses entwickelt und abgestimmt werden.

3.              Besucherzentrum Welterbe

Das Zentrum Welterbe Bamberg (ZWB) hat zur möglichen Nutzung der Unteren Mühlen als Besucherzentrum Welterbe folgende Stellungnahme abgegeben:

„An dieser Stelle muss festgehalten werden, dass das ZWB die Wiederbebauung der Brachfläche an den Unteren Mühlen ausdrücklich begrüßt. Ein jahrzehntelanger, städtebaulicher Missstand in Mitten des Welterbes „Altstadt von Bamberg“ kann damit behoben werden.

In Verbindung mit der möglichen Einrichtung eines Welterbe-Besucherzentrums in dem entstehenden Neubau könnte damit für die Stadt gleichzeitig ein weiteres Defizit beseitigt und die Präsentation des Welterbes im Sinne von Artikel 4 der Welterbekonvention erfüllt werden, auch die Aufenthaltsqualität im Quartier würde erheblich gesteigert.

Das Welterbe-Besucherzentrum soll den Wert und die Bedeutung des Welterbes „Altstadt von Bamberg“ vermitteln und die Stätte in den globalen UNESCO-Kontext einbetten. Es richtet sich sowohl an die lokale Bevölkerung als auch an Besucher der Stadt, an Kinder und Jugendliche ebenso, wie an Erwachsene. In einem Neubau können die hierfür benötigten Flächen für die Ausstellung, Veranstaltungen, den Shop und die Verwaltung entsprechend eingebracht und mit einer gastronomischen Nutzung verbunden werden.

Ziel des Welterbe-Besucherzentrums ist es, neugierig zu machen und für die Besonderheiten des Ortes zu sensibilisieren. Dadurch kann das Besucherzentrum dazu anregen, sich bewusster durch die Altstadt zu bewegen und länger zu verweilen. Die Einrichtung soll gezielt und konzentriert Informationen zum größten Alleinstellungsmerkmal Bambergs bieten: dem UNESCO-Welterbestatus.

Mit den Unteren Mühlen würde das Welterbe-Besucherzentrum Bambergs an einem zentral gelegen Ort in der Stadt platziert. Die Örtlichkeit selbst sollte in der inhaltlichen Konzeption des Besucherzentrums Beachtung finden. Mögliche Ansätze hierfür sind:

•              die Inszenierung der Blickachse zum Alten Rathaus;

•              die Gestaltung der Blickbeziehung von der Oberen Brücke zu den Unteren Mühlen;

•              Hinweise in der Ausstellungsarchitektur auf die ehemalige Mühlenfunktion;

•              Referenzen zum Besucherzentrum in der angrenzenden Gastronomie.

Der Standort der Unteren Mühlen bietet eine exzellente Verkehrsanbindung und Infrastruktur:

•              Tiefgaragen und Parkplätze

1.              City-Altstadt Tiefgarage (344 Stellplätze, 2 Minuten Fußweg)

2.              Parkplatz Schillerplatz (54 Stellplätze, 3 Minuten Fußweg)

3.              Parkhaus Zentrum Süd (473 Stellplätze, 9 Minuten Fußweg)

4.              Tiefgarage Konzert- und Kongresshalle (354 Stellplätze, 14 Minuten Fußweg)

•              Bushaltestellen und Bahnanbindung

1.              Bushaltestelle Schranne (1 Minute Fußweg)

2.              ZOB (8 Minuten Fußweg, 5 Minuten mit der Buslinie 918)

3.              Bushaltepunkt Mußstraße (14 Minuten Fußweg)

4.              Bahnhof (20 Minuten Fußweg, 6 Minuten mit der Buslinie 991)

Zudem liegt der Standort in unmittelbarer Nähe zu zahlreichen touristischen und kulturellen Einrichtungen:

1.              Tourismus & Kongress Service (2 Minuten Fußweg)

2.              Altes Rathaus (2 Minuten Fußweg)

3.              Bamberger Dom (5 Minuten Fußweg)

4.              Historisches Museum Bamberg (5 Minuten Fußweg)

5.              Neue Residenz Bamberg (5 Minuten Fußweg)

6.              Staatsbibliothek Bamberg (5 Minuten Fußweg)

7.              Otto-Friedrich-Universität Bamberg (5 Minuten Fußweg)

8.              Naturkunde-Museum Bamberg (6 Minuten Fußweg)

9.              Stadtarchiv Bamberg (8 Minuten Fußweg)

10.              Kloster Michaelsberg (11 Minuten Fußweg)

11.              Gärtner- und Häckermuseum (15 Minuten Fußweg)

Mit dieser exponierten Lage forciert der Standort eine ausführliche Erkundung der Stadt im Anschluss an die Besichtigung des Besucherzentrums. Sie ermöglicht außerdem eine enge Kooperation mit den Museen der Stadt Bamberg, dem Tourismus & Kongress Service und anderen örtlichen Institutionen, um gemeinsam attraktive Angebote zu schaffen und einen aufeinander abgestimmten Auftritt zu erreichen.

Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass durch die zentrale Position im Welterbe, die fußläufige Erreichbarkeit aller Bamberger Sehenswürdigkeiten, gekoppelt mit der guten Verkehrsanbindung und Infrastruktur, sich in einem Neubau auf den Unteren Mühlen eine adäquate Ausstellungsfläche – verbunden mit einem gastronomischem Angebot – einrichten und damit ein städtebaulicher Missstand sinnvoll beheben ließe.

Ein Besucherzentrum Welterbe kann die erwarteten Vorzüge aber nur dann entfalten, wenn das Raum-, Präsentations- und Nutzungskonzept den Qualitätsansprüchen einer Welterbestadt entspricht.“

4.              Aktueller Vorentwurf

Im Auftrag des potentiellen Investors Kraus hat das Architekturbüro Rosenberg einen ersten Entwurf gefertigt. Die Planung bewegt sich im Wesentlichen innerhalb der Vorgaben des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes  Nr. 116 E aus dem Jahre 2001.

Vorgesehen ist im südlichen Bereich der ehemaligen Kaufmannsmühle und der ehemaligen Sterzermühle ein zweigeschossiger Bau mit ausgebautem Dachgeschoss. Im nördlichen Bereich der ehemaligen Leibelsmühle bleibt eine Teilfläche zur Aufnahme einer Freischankfläche von oberirdischer Bebauung frei. Das Gebäude hat ein Satteldach, das im Bereich des in den Baukörper integrierten erhaltenen Ruinenteils der Sterzermühle in ein Walmdach übergeht.

Im Erdgeschoss ist ein Restaurant mit Freischankfläche sowie Küche mit Kühl- und Abfallraum angeordnet. Im vorderen Bereich der Sterzermühle befindet sich das Foyer des Welterbe-Besucherzentrums mit einer Treppenanlage zu den Büro- und Ausstellungsräumen in den Obergeschossen.

Im Untergeschoss soll im nördlichen Grundstücksteil (unter der ehemaligen Leibelsmühle) eine Turbinenanlage installiert werden. Im vorderen Bereich der ehemaligen Sterzermühle sind die Personalräume für das Restaurant sowie die allgemeinen Toilettenanlagen untergebracht.

Alle Etagen sind sowohl fußläufig mit Treppenanlage als auch mit einem Aufzug erreichbar.

5.              Planerische Begleitung des Vorentwurfes

Aus Sicht der Unteren Denkmalschutzbehörde wird festgestellt:

„Die aktuelle Planung (Planung 2015) wurde zweimal im Rahmen des Behördensprechtages mit dem BlfD, einmal unter Anwesenheit des Herrn Oberbürgermeisters der Unteren Denkmalschutzbehörde und dem BlfD vorgestellt. Die Planung nimmt historisch überkommene Strukturen (Verdichtung des Raumes) und Gestaltungsmerkmale (Dachform, Fassadengestaltung, Materialen) auf und gibt sie in zurückhaltender, sich unterordnender Art wieder.  Einvernehmlich mit dem BlfD wird grundsätzlich festgestellt, dass sich die Planung in ihrer Architektursprache mit traditioneller Dachform, Lochfassade und den angestrebten Materialien (Sandsteinfassade) sowie ihrer Kubatur in das sensible Umfeld im Bereich des historischen Rathauses aus denkmalpflegerischer Sicht grundsätzlich einfügt. Auch eine entschiedenere Betonung zeitgenössischer Architektursprache wäre aus denkmalpflegerischer Sicht durchaus verträglich.“

Aus Sicht des Stadtgestaltungsbeirates wird festgestellt:

„Am Schluss der Vorbesprechung kam ein neues Projekt für ein altes Problem zur Sprache; nämlich  die Bebauung der freien Flächen an den Unteren Mühlen. Nach der Rekapitulation der Entwicklung stellte Architekt Rosenberg  das im Auftrag des ebenfalls anwesenden Herrn Johannes Kraus, München, erarbeitete  Projekt vor.

Von der Unteren Denkmalschutzbehörde, der Dienststelle Weltkulturerbe, der Stadtsanierung sei Zustimmung signalisiert worden. Herr Rost vom WWA Kronach

stimmt gleichfalls zu. In der sehr intensiven Diskussion des Entwurfs  wurde das Programm – Welterbestelle – Gastronomie ebenso angesprochen wie die Frage  nach Volumen, Höhe und Anzahl der Baukörper. Trotz der Erinnerung an öffentliche Erregung wurde der  Wunsch deutlich, an dieser Stelle  einen etwas mutigeren Entwurf zu sehen. Im Einzelnen wurde ein lebendigerer, differenzierterer Baukörper empfohlen, der auf den Zuschnitt des Grundstücks reagiert -  wechselnde Breiten, fallende Traufen und Firste. Es gibt zuviel Fensterformate. Die Fassaden sind für sich gesehen und nicht vom gesamten Baukörper aus gestaltet, eine klare Entscheidung zwischen horizontaler und vertikaler Ordnung fehlt. Fenster und Terrassen  sollten die besondere Situation des Ortes erleben lassen. Es wird als  wichtig angesehen, deutlich ablesbar zu zeigen, was alt und was neu errichtet wird.“

6.              Finanzielle Auswirkungen eines Welterbe-Besucherzentrums

Gespräche zur Kaltmiete, zu den Nebenkosten und zu den Personalfolgekosten werden geführt. Sobald die belastbaren Ergebnisse vorliegen, wird wieder berichtet.

7.              Weiteres Vorgehen und Zeitplan

Nachdem in der Vorbesprechung der letzten Sitzung des Stadtgestaltungsbeirates bereits verschiedene Anmerkungen zum Vorentwurf der Hochbauten gemacht wurden, soll am 1. Oktober 2015 der modifizierte Vorentwurf nochmals im öffentlichen Teil des Stadtgestaltungsbeirates behandelt werden.

Ziele und inhaltliches Konzept für ein angedachtes Welterbe-Besucherzentrum Bamberg werden vom Zentrum Welterbe Bamberg im Kultursenat am 8. Oktober 2015 vorgestellt und sollen dort beschlossen werden.

Der Investor wird den Wasserrechtsantrag für eine Wehranlage mit Turbine bis zum 1. November 2015 beim Umweltreferat einreichen. Somit kann bis spätestens Ende Mai 2016 mit einem Wasserrechtsbescheid gerechnet werden.

Die Vertragsverhandlungen bezüglich Miete / Pacht der geplanten Neubauten für ein Welterbe-Besucherzentrum Bamberg werden durch das Finanzreferat geführt werden und die Ergebnisse ebenfalls voraussichtlich bis Ende Mai 2016 dem Finanzsenat vorgestellt.

Die finale Vorstellung des Bauantrags im Bau- und Werksenat ist für die Sitzung im Juni 2016 ins Auge gefasst. Somit könnte im Juli 2016 eine Baugenehmigung erteilt werden und zur Jahreswende 2016 / 2017 mit dem Einbau der Turbinenanlage gerechnet werden.

8.              Sitzungsverlauf

In der Sitzung werden Frau Patricia Alberth, Herr Klaus Rubach/Herr Christian Neumann und Herr Architekt Heinz Rosenberg zur Erläuterung zur Verfügung stehen.

II.              Beschlussvorschlag

1. Der Bau- und Werksenat nimmt den Sitzungsvortrag der Stadtverwaltung zur Kenntnis.

2. Der Bau- und Werksenat beauftragt die Stadtverwaltung, das vorgestellte Vorhaben weiter zu verfolgen.

III. Finanzielle Auswirkungen:

Der unter II. empfohlene Beschlussantrag verursacht

Falls Alternative 3. und/oder 4. vorliegt:

In das Finanzreferat zur Stellungnahme.

Stellungnahme des Finanzreferates: