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Sitzungsvorlage - VO/2015/0002-62  

Betreff: Tektur zu AZ 788/15: Dachaufbauten für Zu- und Abluft, Änderung der Fassaden des Anbaus und der Einfriedung sowie der Nebenanlagen, Bamberg, Gaustadter Hauptstr. 109
- Tischvorlage
Status:öffentlichSitzungsvorlage-Art:Berichtsvorlage
Referent:Beese ThomasAktenzeichen:2048/15
Federführend:62 Bauordnungsamt   
Beratungsfolge:
Bau- und Werksenat Kenntnisnahme
20.01.2016 
Sitzung des Bau- und Werksenates geändert beschlossen   

Beschlussvorschlag
Sachverhalt
Finanzielle Auswirkungen
Anlage/n

II.              Beschlussvorschlag

 

  1. Der Bau- und Werksenat stimmt den Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplanes und der baurechtlichen Genehmigung unter der Maßgabe zu, dass den Beurteilungen zu den Änderungsanliegen Ziffern 1 bis 12 gefolgt wird.

 

  1. Der Bau- und Werksenat ermächtigt die Verwaltung, die Baugenehmigung zu erteilen, soweit der städtebauliche Vertrag fortgeschrieben wird und ein Plansatz eingereicht wird, welcher der Beschlussziffer 1. genügt.

 

 

 

 


 

 

I.              Sitzungsvortrag:

 

Sachstand:

Bisher wurden folgende Genehmigungen ausgesprochen:

 

AZ 1343/08 Umbau, Sanierung, Nutzung EG: Gaststätte in Läden, Nutzung OG Gaststätte in Büros,  Balkonanbau, 3 Freischankflächen, genehmigt mit Bescheid vom 13.04.2010

AZ 1169/10 Tektur zu AZ 1343/08 Kellererweiterung, Änderung der Freischankfläche, der Balkone und Abbruch und Neubau Dachstuhles, genehmigt mit Bescheid vom 18.10.2010

AZ 2544/12 Anbau Fischerhof, genehmigt mit Bescheid vom  22.01.2014

AZ 1482/14 Tektur zu AZ 2544/12 Änderung der Fassade straßenseitig, Erweiterung Keller sowie Nutzungsänderung Erlebnisgastronomie, genehmigt mit Bescheid vom  18.02.2015

AZ 788/15               Tektur zu AZ 1482/14 Erweiterung des Kellers, genehmigt mit Bescheid vom  25.06.2015, mit städtebaulichem Vertrag vom 23.06.2015

 

Es wurde nunmehr erneut eine Tektur (AZ 2048/15) eingereicht.

Darin werden folgende Änderungen gegenüber dem letzten genehmigtem Planungsstand beantragt:

 

  1. Höhe der Mauer des Anbaus / Einfriedung des Grundstücks
  2. Kamindurchmesser
  3. Höhe der Mauerscheibe; Abtrennung Vorbau Sudhaus und Anbau Gastraum
  4. Be- und Entlüftung sowie Rückkühlung
  5. Fenstereinteilung Anbau
  6. Torpfeiler
  7. Mülleinhausung
  8. Abluft Küche
  9. Fahrradständer
  10. Stufenanzahl Anbau Südseite
  11. Fugenschnitt Außenfassade Anbau und Einfriedung
  12. Einbringöffnung an Nordostseite

 

 

 

 

 

Änderungen und fachliche Beurteilung:

 

Im Folgenden werden unter „Beschreibung“ die jüngsten Änderungen der Planung jeweils durch den Antragsteller dargestellt und begründet. Unter „Beurteilung“ wird die jeweilige fachliche Einschätzung und Behandlungsempfehlung dargestellt.

 

 

 

Beschreibung: (von Bauherrin)

 

  1. Höhe der Mauer des Anbaus / Einfriedung des Grundstücks: Um das Herzstück im neuen Anbau, das Sudhaus, als solches besser erkennen zu können, wurde die Mauer geringfügig verringert Die daran anschließende Einfriedung entlang der Hauptstraße wurde diesem Niveau angepasst Die Bauherrin  möchten noch den ersten Teil der Einfriedung im rechten Winkel daran bis Ende Gebäudeteil Sudhaus/Mauerscheibe auf dieses Niveau anfertigen um hier dazu eine Beziehungsachse herzustellen.

Eine weitere, positive Veränderung die sich durch das Absenken der Mauer ergibt, ist die Eliminierung des "erschlagenden Gefühls", das sich durch die gewaltig anmutende hohe Mauer beim Vorbeilaufen ergab. Es ist zudem eine typische fränkische Bauweise das Sudhaus einer Brauerei gut sichtbar zu gestalten und dies sollte gerade auch in der Bierstadt Bamberg nicht anders sein. Es ist das Herzstück einer Brauerei und der Stolz der Brauer! Betrachtet man die jetzige Lösung mit der ursprünglichen (vor Abriss) ergibt sich lediglich eine Absenkung von ca. 12 cm.

 

Beurteilung:

 

zu.1 Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich des rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. G 5 F. Dieser verfolgt die städtebauliche Absicht, dass der Anbau und die Bestandsfassade in einer Flucht durchlaufen und der Anbau nicht vor die Fassade des Bestandes hinaus nach vorne tritt.

 

Mit Antrag AZ  2544/12  vom 19.11.2012 wurde erstmals eine Befreiung vom Bebauungsplan beantragt, welche zum Ziel hatte, den Anbau dennoch über die Flucht des Bestandes hinaus nach vorne bis zur Hinterkante Gehweg auszudehnen. Diese Idee widersprach bereits damals den städtebaulichen Zielen und wurde folglich als sehr problematisch erachtet.

 

Eine positive Behandlung im Bausenat am 03.11.2013 erfolgte nur unter der Vorgabe strenger und restriktiver städtebaulicher Kriterien: Städtebaulich war vorrangig eine gehwegbegleitende massive Mauer, verputzt und gestrichen, zu planen. Diese Mauer hatte eine horizontal gelagerten Charakter zu haben und den Straßenraum in ruhiger Weise zu fassen. Die Mauer musste eine Mindesthöhe von 1,80 m über Gehwegniveau aufweisen.

Der Baukörper musste dem gegenüber in den Hintergrund treten. Er durfte nur um Mauerstärke zurückversetzt geplant werden und nur in einer leichten, zurückhaltenden Konstruktion ausgeführt werden. Die Höhe der Fenster durfte nicht höher sein, als die Mauer selbst, also maximal 1,80 m.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Diese Vorgaben wurden mit AZ 2544/12  erfüllt.

 

 

 

 

 

                

 

 

 

 

 

Nur weil dieser Entwurf alle diese städtebaulich erforderlichen Vorgaben erfüllte, konnten Bedenken gegen die Befreiung zurück gestellt werden. Die Befreiung wurde in der Sitzung des Bausenates am 03.11.2013 einstimmig beschlossen. Die Planung wurde mit Baubescheid vom 22.01.2014 genehmigt.

 

In der Sitzung des Stadtgestaltungsbeirates am 17.07.2014 wurde sodann die Idee des Einbaus einer Erlebnisbrauerei erstmals in einem öffentlichen Gremium vorgestellt.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Hierbei lagen folgende Pläne zugrunde:

 

 

 

      

 

 

     

 

 

Der Stadtgestaltungsbeirat hat diese Pläne umfassend zurück gewiesen.

Einzig einer großzügigen Gliederung der Fenster im Interesse einer besseren Außenwirkung der Braukessel wurde zugestimmt.

 

Auf Basis der Einschätzung des Stadtgestaltungsbeirates wurde die Planung überarbeitet und mit Bescheid AZ 1482/14 vom  18.02.2015 konnte die nächste Tektur genehmigt werden.

 

 

 

 

 

 

 

 

Die genehmigte Planung sieht wie folgt aus:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Einzig auf der Basis genau dieses Planes hätte das Bauvorhaben zur Ausführung kommen dürfen.

 

Tatsächlich aber wurde die Mauer nur ca. 1,49 m statt 1,80 m über Gehwegniveau ausgeführt.

Die Fenster wurden ca. 2,15 m hoch statt 1,80 m hoch ausgeführt.

Das Höhenverhältnis von Fenster zu Mauer wurde von 1:1 auf nahezu 3:2 verzerrt.

Die städtebauliche Vorgabe von Verputz und Anstrich wurde verlassen.

Angestrebt wird nunmehr eine Verblendung mit Cortenstahlplatten.

Hieraus resultiert eine vertikale Gliederung, so dass auch die städtebauliche Zielsetzung einer klar horizontalen Struktur nicht mehr erreicht werden kann.

Zudem wird nun beabsichtigt, Mauer und Anbau beide mit Cortenstahl zu verkleiden. Der städtebaulich wichtige Unterschied zwischen Mauer und Gebäude wird zur Unkenntlichkeit verwischt. Die Mauer erscheint als Gebäude. Das Gebäude erfährt damit genau jene Dominanz, die bei der Aussprache der Befreiung unbedingt vermieden werden sollte.

 

Aus all diesen Gründen erfüllt die aktuelle Planung die Anforderungen an eine Befreiungsfähigkeit nicht.

Der Umplanung kann in diesem Punkt nicht zugestimmt werden.

 

 

 

Beschreibung:

 

  1. Kamindurchmesser Höhe und horizontaler Abstand zum Altbau wurden durch den Kaminkehrer vorgeschrieben. Durch die Stahlkaminwerke Ruhland wurde danach die Statik berechnet Daraus resultierte ein um 136 mm stärkerer Durchmesser (jetzt 456 mm) des Kamins, als in der Vorbemessung angenommen.

Beurteilung:

 

zu. 2 Der Umplanung kann in diesem Punkt zugestimmt werden.

 

 

Beschreibung:

 

3.    Höhe der Mauerscheibe; Abtrennung Vorbau Sudhaus und Anbau Gastraum Diese wird von der Stadt nun erhöht vorgeschlagen und auch von uns gewünscht Wir schlagen vor, diese Mauerscheibe noch etwas mehr (0,20 cm) zu erhöhen bis ca. 20 cm oberhalb des unteren Fenstergesimses Fischerhof um dann mit der Cortenverkleidung der anschließenden Außenfassade des Anbaus genau bis zu dieser Höhe dieses Gestaltungselements am Altbau zu gelangen.

Auch ist es unser Wunsch, die Cortenverkleidung am oberen Bereich des Sudhauses (Vorbau) ohne die vorgeschriebenen "Nase", also plan zu gestalten.

Dies würde u.E. die Fassadenwirkung beruhigen und besser zu diesem Baustoff passen.

 

Beurteilung:

 

zu. 3 Es handelt sich um eine Befreiung von den Festsetzungen des städtebaulichen Vertrages. Ziel der bislang genehmigten Planung war es den Anbau möglichst niedrig zu halten und die Mauerscheibe in einer schlüssigen Proportion zum Vorbau. Unter Zurückstellung von Bedenken kann der Umplanung in diesem Punkt zugestimmt werden.

 

 

Beschreibung:

 

4.  Be -und Entlüftung sowie Rückkühlung: Diese Geräte sind zwingend notwendig für den Betrieb der Gasträume sowie der Wirtshaus-Brauerei. Die Abmessung und Lage des Be-und Entlüftungsgerätes Gasträume wurde durch ein Ingenieurbüro errechnet und ist im Baubescheid Bereich Schallgutachten Lüftungsanlagen auch dargestellt Diese Mindestabmessung ergibt sich u.a. aus der Gaststättenverordnung, sowie den geltenden Energievorschriften.

     Die beiden Rückkühlgeräte sind wesentlich kleiner, sie "verschwinden" hinter der nun angedachten Höhe der Cortenfassade. Alle Geräte können aus technischen Gründen nur dort und im Freien aufgestellt werden.  Zudem ist eine extensive Dachbegrünung dreiseitig um das Be-und Entlüftungsgerät vorgesehen.

 

Beurteilung:

 

zu 4.  Es handelt sich um eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplanes und des

städtebaulichen Vertrages. Bei frühzeitiger Abstimmung hätte sich die Lüftungstechnik sicherlich auch straßenferner platzieren lassen. Angesichts der Lage des Baukörpers neben einer öffentlichen Grünfläche wird die Lüftungsanlage – entgegen anders lautenden Annahmen – aus Sicht der Gaustadter Hauptstraße Blickrichtung stadteinwärts sichtbar bleiben. Unter Zurückstellung von Bedenken kann der Umplanung in diesem Punkt zugestimmt werden.

 

 

 

 

 

 

 

 

Beschreibung:

 

5.  Fenstereinteilung Anbau: Nach eingehenden Gesprächen mit der ausführenden Fensterbaufirma wurde die Sprossenteilung der Fenster aus technischen und Kostengründen großflächiger gestaltet, was der Empfehlung des Stadtgestaltungbeirates entspricht.

 

 

Beurteilung:

 

zu 5.  Der Stadtgestaltungsbeirat hat  die größeren Fenster durchaus nicht aktiv empfohlen, sondern lediglich für möglich erachtet. Der Umplanung kann in diesem Punkt zugestimmt werden.

 

 

Beschreibung:

 

6.   Torpfeiler: Die ehemaligen beiden historischen Torpfeiler waren auf dem Brauereigelände der Kaiserdom Privatbrauerei eingelagert. Leider sind diese durch die Ereignisse des Großbrandes Kaiserdom vom 21.07.2015 zerstört worden.

 

Beurteilung:

 

zu 6. Der Verlust wird mit Bedauern zur Kenntnis genommen. Dies muss jedoch im Umkehrschluss keineswegs bedeuten, dass die Mauer zur öffentlichen Grünfläche hin ohne gliedernde Öffnungen ausgestaltet werden muss. Die Argumentation ist nicht schlüssig. Es muss zur Kenntnis genommen werden, dass nunmehr eine andere Absicht besteht. Unter Zurückstellung von Bedenken kann der Umplanung in diesem Punkt zugestimmt werden.

 

 

Beschreibung:  

 

7.  Mülleinhausung: Die Führung eines Gastronomiebetriebes bedingt eine sach-und fachgerechte Müllentsorgung und braucht entsprechenden Platz. Die betreffenden Vorschriften des Ordnungsamtes/Lebensmittelüberwachung sind uns sehr wichtig und strikt einzuhalten.

Die vorgesehene Mülleinhausung entspricht diesen Anforderungen. (Hygiene bei der Mülltrennung, Müllkühlung, Vermeidung von unangenehmen Gerüchen und Verhinderung von Ungeziefer und Ratten durch entsprechende Einhausung).

 

Beurteilung:

 

zu 7.  Es handelt sich um eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplanes und des städte-baulichen Vertrages.

Es wäre zu erwarten gewesen, dass die aufgeführten Argumente auch bereits im Juni 2015 hätten Relevanz haben sollen. Der Umplanung kann in diesem Punkt zugestimmt werden, wobei Material und Farbe der Einhausung vor Ausführung zur Zustimmung vorzulegen sind.

 

 

Beschreibung:

 

8.  Abluft Küche: Die Abluft der Küche an der Südwestseite ist in Abstimmung und nach den Vorschriften des Kaminkehrers soweit über das Dach zu führen, dass in den Wohn- und Arbeitsräumen keine Geruchsbelästigungen auftreten. Der gebaute Abluftabzug Küche entspricht diesen Vorgaben und dem Baubescheid.

 

 

 

 

 

Beurteilung:

 

zu 8.  Bei einer frühzeitigeren Koordinierung der technischen Erfordernisse hätten sich Kamin, Lüftungsaggregat und Entlüftungskamin gestalterisch zusammen führen lassen.

Unter Zurückstellung von Bedenken kann der Umplanung zugestimmt werden.

 

 

Beschreibung:

 

9. Fahrradständer: Diese waren bisher an der Nord-Ost-Seite vorhanden. Aufgrund der nun dort

notwendigen, vergrößerten Mülleinhausung, wurden die nun geforderten 8 Fahrradabstellplätze an der Nord-/ Straßenseite angeordnet.

 

Beurteilung:

 

zu 9.  Der Umplanung kann in diesem Punkt zugestimmt werden. Hinsichtlich der Qualität der Fahrradabstellanlage wird auf die städtische Satzung und die Regeln der Technik verwiesen.

 

 

Beschreibung:

 

10.  Stufenanzahl Anbau Südseite: Derzeit sind Planungen des Garten-und Friedhofamtes Stadt Bamberg in Arbeit für die gesamte Grünfläche neben dem Fischerhof und vor dem Fischerhofschlösschen, inklusive einer Wegeführung zum Michaelsberg. Im Moment ist deshalb noch keine endgültige Aussage über das Höhenniveau der Grünfläche und somit über die Anzahl von Stufen bzw. die Lage unserer angedachten Freischankfläche möglich.

 

Beurteilung:

 

zu 10.  Der Umplanung kann in diesem Punkt zugestimmt werden. Soweit im weiteren Planungsprozess erneut Änderungen beabsichtigt werden, sind diese zwingend vor Ausführung zu beantragen.

 

 

Beschreibung:

 

11. Fugenschnitt Außenfassade Anbau und Einfriedung: Die in der Einfriedung und in der Fassade des Anbaus aufgezeigten "Fugen" entstehen durch das optimale Aneinandersetzen der einzelnen Cortenstahlelemente.

 

Beurteilung:

 

zu 11.  Die Mauer zur Straße muss aus den dargestellten Gründen verputzt und gestrichen ausgeführt werden. Soweit unter dieser Vorgabe  dennoch die Mauer zur Grünanlage noch mit Cortenstahl verkleidet werden soll, kann unter Zurückstellung von Bedenken der Umplanung in diesem Punkt zugestimmt werden.

 

 

Beschreibung:

 

12.               Einbringöffnung an Nordostseite: Diese Öffnung dient zum Einbringen sämtlicher in der Gastronomie notwendigen Waren.

 

Beurteilung:

zu 12.  Der Umplanung kann in diesem Punkt zugestimmt werden.

 

 

 

 

                           

                      bereits ausgeführt:  teilweise   ja   

                            Antragseingang: 28.10.2015

                                    vollständig: 21.12.2015             

 

 

 

Planungsrechtliche Beurteilung – BauGB

             

                            Befreiung von der Festsetzung des Bebauungsplanes/ Baulinienplan - Nr.: G 5 F

                            rechtsverbindlich seit: 11.09.2009

              Art der baulichen Nutzung (§1 Abs.2 BauNVO): Mischgebiet

 

              vorgesehene Abweichung:

siehe Beschreibung

 

              Begründung:

Siehe Beurteilungen

             

Bauordnungsrechtliche Beurteilung – BayBO:

 

              Nachbarzustimmung:              ja:                 nein:                        nicht erforderlich

Bei den Maßnahmen handelt es  sich eigentlich  um  verfahrensfreie Baumaßnahmen, die jedoch im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens genehmigungspflichtig sind bzw. werden.

 

 

              Kfz – Stellplätze:

              erforderlich: /             

 

          Baueinstellung ist erfolgt                                   ja       am: 29.09.2015

 

              Bußgeldverfahren wurde eingeleitet               ja       nein

             

             

Denkmalpflegerische Beurteilung – DSchG:

 

              Stadtdenkmal:               ja               nein

              Einzeldenkmal:               ja               nein

              Zustimmung der örtl. Denkmalpflege:               ja               nein               nicht erforderlich

              BLfD:               ja               nein               nicht erforderlich

 

 

 

 


III. Finanzielle Auswirkungen:

 

Der unter II. empfohlene Beschlussantrag verursacht

 

x

1.

keine Kosten

 

2.

Kosten in Höhe von  für die Deckung im laufenden Haushaltsjahr bzw. im geltenden Finanzplan  gegeben ist

 

3.

Kosten in Höhe von  für die keine Deckung im Haushalt gegeben ist. Im Rahmen der vom Antrag stellenden Amt/Referat zu bewirtschaftenden Mittel wird folgender Deckungsvorschlag gemacht:

 

4.

Kosten in künftigen Haushaltsjahren:  Personalkosten:  Sachkosten:

 


Anlagen: (Die Anlagen sind aus Datenschutzgründen für die Öffentlichkeit nicht sichtbar)

 

Anlage 0 Lageplan                           AZ 2048_15

Anlage 1 Grundriss KG                    AZ 2048_15

Anlage 2 Grundriss EG                    AZ 2048_15

Anlage 3 Schnitte                             AZ 2048_15

Anlage 4 Ansicht NO                       AZ 2048_15

Anlage 5 Ansicht SW                       AZ 2048_15

Anlage 6 Ansicht NW ohne Mauer  AZ 2048_15

Anlage 7 Ansicht NW mit Mauer    AZ 2048_15