Beschlussvorlage - VO/2016/0505-62

I.Sitzungsvortrag:

Kurzbeschreibung:

Es ist ein geschlossener, sechseckiger Baukörper mit 3 Geschossen und einem ca. 2 m zurückgesetzten Staffelgeschoss mit Flachdächern und mit der Ausbildung von Laubengängen, Balkonen und Dachterrassen geplant.

Die geplante Tiefgarage mit 66 Stellplätzen erstreckt sich über die Gesamtfläche einschließlich des Innenhofes, d.h. das gesamte Baugrundstück ist unterbaut.

Im Erdgeschoss befinden sich, nach Norden, zum künftigen, öffentlichen Platz orientiert, Gewerbeeinheiten. Hier sollen eine Apotheke, ein Sanitätshaus, weitere Nutzungen aus dem Gesundheitsbereich (Optiker, Akustiker etc.) und ein Stadtteil-Café entstehen.

Des Weiteren soll eine Stadtteilbüro, unter Regie der Sozialstiftung Bamberg, als Anlaufstelle für das Gesundheitszentrum, für das neu entstehende Quartier, sowie für die Wunderburg insgesamt eingerichtet werden. Schwerpunkt ist auch hier die Ausrichtung auf die gesundheitliche Versorgung aller Altersschichten.

Im Ostflügel sind Wohnungen, im Süden sind Wohn- / Pflegeappartements geplant, die durch die Sozialstiftung Bamberg betreut werden sollen.

Im 1. Obergeschoss ist im Süden ebenfalls eine Wohnpflegegruppe - wie vorher beschrieben - geplant, nach Norden schließt sich hier ein kleines Appartement ggf. zur Nutzung für Besucher an, die drei nachfolgend nach Norden geplanten 2-Zimmerwohnungen und der MTT-Raum (medizinische Trainingstherapie unter Regie der Sozialstiftung Bamberg) werden über den Laubengang erschlossen. In der Ost-West-Spange befinden sich nochmals Wohnungen, die Westecke ist mit einer Praxis Ergotherapie und einer ambulanten Tagespflegeeinrichtung belegt, die beide durch die Sozialstiftung Bamberg betrieben werden.

Im Geschoss darüber befinden sich ebenfalls drei Praxen, die übrigen Geschossflächen sind ausschließlich dem Wohnen vorbehalten. Im Staffelgeschoss befinden sich ebenso ausschließlich Wohnungen.

Die Nutzung des Innenhofes ist ausschließlich den Bewohnern zugeordnet und wird entsprechend der Gebäudestruktur des Gesundheitszentrums ausgestattet.

Größe des Bauvorhabens:

äußere Seitenlängen: ca. 25 m, 47 m, 42 m, 35 m, 34 m, 37 m

Höhe:Traufhöhe:Firsthöhe:12 m – 14,50 m  incl. Staffelgeschoss

Genehmigung Art. 55 Abs. 1 BayBOZustimmungsverfahren Art. 73 BayBOVoranfrage Art. 38 Abs. 1 BayVwVfGVorbescheid Art. 71 BayBOIsolierte Befreiung § 31 II BauGBAblehnung Art. 68 Abs. 1 Satz 1 BayBO        bereits ausgeführt:   ja    nein

Antragseingang: 21.12.2015

       Umplanung: 22.06.2016

Planungsrechtliche Beurteilung – BauGB

Befreiungen von der Festsetzungen des Bebauungsplanes - Nr.: 242 E

rechtsverbindlich seit: 27.03.1998

Art der baulichen Nutzung (§1 Abs.2 BauNVO): Mischgebiet und allgemeines Wohngebiet

Begründung:

Allgemein

Für die leichtere Zuordnung der jeweiligen Überschreitungen wurden die Baufelder im Lageplan des Baulinieneintrages mit fortlaufenden Nummern versehen.

Art der baulichen Nutzung:

Im Bereich des Vorhabens ist durch den rechtsverbindlichen Bebauungsplan neben einem Mischgebiet nach § 6 BauNVO als bestimmende Gebietskategorie ein Allgemeines Wohngebiet nach § 4 BauNVO festgesetzt.

Im Mischgebiet MI 4 sind mind. 30 % der Bruttogeschossfläche als Wohnfläche vorzusehen. Einzelhandelsbetriebe sind nur im Erdgeschoss zulässig. Ab dem 1. Obergeschoss sind nur Wohnnutzungen zulässig.

Im WA 7 und 8 sind der Versorgung des Gebietes dienende Läden, Schank- und Speisewirtschaften bis zu einer Geschossfläche von je 300 m² zulässig.

Das Vorhaben sieht im Erdgeschoss vier Wohnungen, eine Pflegewohngruppe mit insg. 6 Pflegezimmern und einen Gemeinschaftsraum vor. Daneben sind ein Sanitätshaus, ein Gesundheitszentrum, ein Foyer, ein Café und eine Apotheke geplant.

Im 1. Obergeschoss sind sieben Wohnungen, eine weitere Pflegewohngruppe mit fünf Pflegezimmern und einem Gemeinschaftsraum, eine Tagespflege und eine Praxis geplant.

Das 2. Obergeschoss sieht 15 Wohnungen und 3 Praxen vor. 

Im 3. Obergeschoss (Dachgeschoss), das als Staffelgeschoss ausgebildet ist, sind 20 Wohneinheiten geplant.

Maß der baulichen Nutzung:

Bebauungsplan:

Der Bebauungsplan sieht eine auf Grundlage des damaligen Wettbewerbsergebnisses sehr ausdifferenzierte Bebauungsmöglichkeit in unterschiedlichen Geschossigkeiten vor. Die städtebauliche Figur stellt eine nach Norden geöffnete Winkelbebauung dar, die entlang der Erlichstraße und entlang einer nach Norden verlaufenden internen Straße mit III – IV Geschossen baulich verdichtet ist.

Das Maß der baulichen Nutzung ist aufgrund der unterschiedlichen Baugebietszuweisung des Bebauungsplanes entsprechend differenziert festgesetzt. Im Bereich der Baufelder Nr. 1 und 2 ist ein Mischgebiet (MI 4) ausgewiesen mit einer Grundflächenzahl (GRZ) von 1,0 und einer Geschossflächenzahl (GFZ) von 1,8.

Die Baufelder Nr. 3 und 4 sehen für das hier festgesetzte Allgemeine Wohngebiet (WA 4) eine GRZ von 0,5 und eine GFZ von 1,4 vor.

Das Baufeld Nr. 5 befindet sich im WA 8. Hier gilt eine GRZ von 0,8 und eine GFZ von 1,5.

Das Baufeld Nr. 6 sieht für das dortige WA 7 eine Grundflächenzahl von 0,4 und eine Geschossflächenzahl von 0,9 vor.

Der vorliegenden Berechnung ist zu entnehmen, dass für das geplante Vorhaben eine GRZ von 1,0 und eine GFZ von 2,29 (Stand: 10.05.2016, Eingang am 22.06.2016) vorgesehen sind.

Höhenentwicklung:

Das Vorhaben sieht eine abweichende Höhenentwicklung im Vergleich zum rechtsverbindlichen Bebauungsplan vor. Die Abweichungen betreffen die Traufhöhen (TH)und Geschossigkeiten. Eine genaue Beschreibung ist unter den Absätzen A) bis E) aufgelistet.

Bei der Beurteilung ist auch zu berücksichtigen, dass im Bebauungsplan festgesetzt ist, dass ausnahmsweise von den Grenzen unterschiedlicher Höhenentwicklungen abgewichen werden kann, wenn dies technische oder gestalterische Gründe erfordern und öffentliche Belange nicht entgegenstehen.  

Für die leichtere Zuordnung der jeweiligen Überschreitungen wurden die Baufelder im Lageplan des Baulinieneintrages mit fortlaufenden Nummern versehen.

A) Baufeld Nr. 1:

Überschreitung der festgesetzten TH von 9,5 m an der Erlichstraße (südwestliche Baulinie) um ca. 2,5 m. Das Vorhaben sieht an dieser Stelle eine dreigeschossige Bebauung mit Dachterrasse vor. Insgesamt ist eine Traufhöhe der Dachterrasse inkl. Brüstung von ca. 12,0 m geplant.

Überschreitung der festgesetzten TH von 9,5 m an der südöstlichen Baugrenze um ca. 2,5 m. Das Vorhaben sieht an dieser Stelle eine dreigeschossige Bebauung mit Dachterrasse vor. Insgesamt ist eine Traufhöhe von ca. 12,0 m geplant.

Überschreitung der festgesetzten südöstlichen Baugrenze durch das IV geschossige Vorhaben an der gesamten Grenze.

Überschreitung der nordöstlichen Baugrenze durch das IV geschossige Vorhaben mit dem Hauptbaukörper um ca. 70 cm im Mittel und einen Laubengang im Dachgeschoss um ca. 1,71 m Auskragung.

Abweichung von der für Tiefgaragen und deren Zufahrten festgesetzten Fläche. Der Bebauungsplan lässt Tiefgaragen und Zufahrten nur auf den eigens dafür festgesetzten Flächen zu.

B) Baufeld Nr. 2:

Überschreitung der festgesetzten Geschossigkeit von max. einem Vollgeschoss durch den Hauptbaukörper, der eine viergeschossige und teilweise dreigeschossige Bebauung vorsieht.

Überschreitung der nordöstlichen Baugrenze durch den II- und IV-geschossigen Hauptbaukörper auf einer Länge von ca. 17 m um ca. 11 m im Mittel.

C) Baufeld Nr. 3:

Der Bebauungsplan sieht an spezifisch festgesetzten Flächen max. III- und IV-geschossige Baukörper vor. Für das Vorhaben ist eine IV geschossige Bebauung geplant.

Überschreitung der östlichen Baugrenze auf einer Länge von ca. 36 m um ca. 2,5 m durch den Hauptbaukörper. Es ist in diesem Zusammenhang eine vollständige Über- und Unterbauung der festgesetzten Flächen für ein Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit, Leitungsrecht für die Versorgungsträger und einem Fahrtrecht zugunsten der Öffentlichkeit vorgesehen. 

Überschreitung der südwestlichen (schrägen) Baugrenze auf einer Länge von ca. 4 m um ca. 2 m im Mittel durch den III- / IV-geschossigen Baukörper.

Überschreitung der westlichen Baugrenze durch den III- / IV-geschossigen Hauptbaukörper auf einer Länge von ca. 13,0 m um ca. 8 m im Mittel.

C) Baufeld Nr. 4:

Der Bebauungsplan sieht an spezifisch festgesetzten Flächen max. III- und IV-geschossige Baukörper vor. Für das Vorhaben ist eine IV-geschossige Bebauung geplant.

Überschreitung der westlichen Baugrenze auf einer Länge von ca. 41 m um ca. 2,5 m durch den Hauptbaukörper. Es ist in diesem Zusammenhang eine vollständige Über- und Unterbauung der festgesetzten Flächen für ein Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit, Leitungsrecht für die Versorgungsträger und einem Fahrtrecht zugunsten der Öffentlichkeit vorgesehen. 

Überschreitung der südwestlichen (schrägen) Baugrenze auf einer Länge von ca. 5 m um ca. 1 m im Mittel durch den III-/ IV-geschossigen Baukörper.

D) Baufeld Nr. 5:

Der Bebauungsplan setzt eine max. III-geschossige Bebauung fest. Das Vorhaben sieht eine Bebauung in Teilbereichen von bis zu IV Geschossen vor.

Überschreitung der südwestlichen Baugrenze zur Erlichstraße hin auf einer Länge von ca. 5,5 m um ca. 7,5 m.

Überschreitung der nordwestlichen Baugrenze auf der gesamten Länge (ca. 22 m) um 7 m im Mittel. Hier auch Über- und Unterbauung einer festgesetzten (öffentlichen) Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung (verkehrsberuhigter Bereich) 

Überschreitung der nordöstlichen Baugrenze auf einer Länge von ca. 6 m um ca. 1 m durch den III bzw. IV geschossigen Hauptbaukörper.

E) Baufeld Nr. 6:

Der Bebauungsplan setzt innerhalb des Baufeldes unterschiedliche Geschossigkeiten von II + D bis III fest. Die Dachform ist als Satteldach und die Stellung der baulichen Anlage durch eine vorgegebene Firstrichtung parallel zur Erlichstraße festgesetzt. Die Dachneigungen der Satteldächer sind durch den Bestand vorgegeben. Das Vorhaben sieht in diesen Bereichen Dachterrassen und Flachdächer vor.

Allgemeiner planungsrechtlicher Grundsatz, Befürwortung des Vorhabens und der beantragten BPlan-Befreiungen

Die rechtsverbindliche Bebauungsplan Nr. 242 E schafft die planungsrechtliche Grundlage für die weiter oben beschriebenen städtebaulichen und planerischen Rahmenbedingungen. Die städtebaulichen Intentionen entsprechen allerdings nicht mehr in Gänze den heutigen Entwicklungszielen in diesem Bereich.

Um auf die geänderten Rahmenbedingungen reagieren zu können, wurde ein neues und übergreifendes städtebauliches Konzept für den gesamten Geltungsbereich des Bebauungsplanes erarbeitet und ein Bebauungsplan Änderungsverfahren Nr. 242 F eingeleitet. Bestandteil dieser Konzeption ist das hier zu beurteilende Vorhaben in der vorliegenden Form.

Das Vorhaben selbst entspricht hinsichtlich der hier aufgeführten Befreiungstatbestände den städtebaulichen und gestalterischen Intentionen und den zukünftigen planungsrechtlichen Festsetzungen des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplanes Nr. 242 F.

§ 33 BauGBJa Nein

Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich des in Aufstellung

begriffenen Bebauungsplanes Nr. 242 F

Aufstellungsbeschluss vom 05.10.2011

Das Vorhaben entspricht den künftigen Festsetzungen

Die öffentliche Auslegung ist abgeschlossen

Bedenken und Anregungen sind behandelt

Satzungsbeschluss ist gefasst             

Gestalterische Belange:

Das Vorhaben wurde mehrmals im Gestaltungsbeirat der Stadt Bamberg, zuletzt im Juni 2016, sehr intensiv vorberaten. Weitere Abstimmungsrunden und Gespräche fanden zuletzt im Baureferat statt.

Bauordnungsrechtliche Beurteilung – BayBO:

Von den angrenzenden und betroffenen Nachbarn des Vorhabens hat einer nicht zugestimmt. Die Nachbarn auf der gegenüberliegenden Seite der Erlichstraße, Hs.Nr. 6, 8, 10, 12, 14, 14a sind betroffen, da sich die Abstandsfläche des Bauvorhabens nach dem gültigen Bebauungsplan über die Straßenmitte erstreckt. Dies soll sich durch den neuen Bebauungsplan ändern. Nachbarn, deren Unterschrift nicht vorliegt, erhalten eine Ausfertigung der Baugenehmigung.

Kfz – Stellplätze:

erforderlich: 69anrechenbar:0nachzuweisen:69

Nachweis auf Baugrundstück:66 in der TGa         Nachbargrundstück:              0

Ablösung der Stellplatzpflicht:3

Für die 46 Wohnungen bzw. Wohnappartements, die ausschließlich von älteren Menschen bewohnt werden, wird ein Carsharing-Modell mit dem Teiler 1:4 eingesetzt. Hierfür ist noch ein Vertrag abzuschließen.

Für das Vorhaben sind 109 Fahrradabstellplätze herzustellen.

Kinderspielplatz:

nachgewiesen nicht erforderlich abzulösen

Barrierefreiheit: nicht erforderlich nachgewiesen

Bußgeldverfahren wurde eingeleitet               ja       nein

Denkmalpflegerische Beurteilung – DSchG:

Stadtdenkmal: ja nein

Einzeldenkmal: ja nein

Zustimmung der örtl. Denkmalpflege: ja nein nicht erforderlich

BLfD: ja nein nicht erforderlich

II.Beschlussvorschlag:

1. Der Bau- und Werksenat stimmt den Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplanes und der baurechtlichen Genehmigung zu.

2.Die Baugenehmigung darf erst erteilt werden, wenn der Carsharingvertrag abgeschlossen und die Stellplatzablösung geregelt ist.

III. Finanzielle Auswirkungen:

Der unter II. empfohlene Beschlussantrag verursacht