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Sitzungsvorlage - VO/2016/0506-62  

Betreff: Umbau und Nutzungsänderung im EG und 1.OG von Büro sowie Nutzungsänderung von 11 Wohnungen im 2. - 6.OG zu einem Beherbergungsbetrieb, Bamberg, Schützenstraße 23
Status:öffentlichSitzungsvorlage-Art:Beschlussvorlage
Referent:Beese ThomasAktenzeichen:3/16
Federführend:62 Bauordnungsamt   
Beratungsfolge:
Bau- und Werksenat Entscheidung
09.11.2016 
Sitzung des Bau- und Werksenates geändert beschlossen   

Beschlussvorschlag
Sachverhalt
Finanzielle Auswirkungen
Anlage/n

II.Beschlussvorschlag:

 

Der Bau- und Werksenat stimmt der baurechtlichen Genehmigung zu.

 


I.Sitzungsvortrag:

 

Kurzbeschreibung:

 

Das vorhandene Gebäude Schützenstr. 23 (7-geschossig mit Flachdach) soll umgebaut und umgenutzt werden. Das Erdgeschoss sowie das 1. Obergeschoss wurden bisher für Bürozwecke genutzt. Nun soll dort ein Hotel mit 66 Betten entstehen. 7 Hotelzimmer im 1. OG erhalten eine Dachterrasse, da die Obergeschosse gegenüber dem Erdgeschoss zurückspringen. Im 2. – 6. OG werden 11 vorhandene Wohnungen zu sog. Stadtappartements mit insgesamt 46 Betten umgebaut. Diese Appartements können durch Firmen und andere Institutionen für 4 Wochen bis 12 Monate angemietet werden um Gäste oder Mitarbeiter von anderen Standorten, die in Bamberg für eine begrenzte Zeit bleiben, unterbringen zu können. Die Appartements sind mit einer Küche / Kochgelegenheit ausgestattet. 7 Stadtappartements werden bereits als solche genutzt, 4 Wohnungen sollen in den Jahren 2016/2017 zu Stadtappartements umgewandelt werden. Laut Aussage des Bauherrn sind die haustechnischen Versorgungsleitungen verbraucht und müssen ausgetauscht werden. Um die Instandsetzungen durchführen zu können, sollten jeweils alle Wohnungen, die an einem Versorgungsstrang übereinander liegen, unbewohnt sein. Aus diesem Grund ist es langfristig das Ziel des Bauherrn für alle Wohnungen, nach der Kündigung durch jetzige Mieter, bei einer Neuvermietung nur Kurzzeitmietverhältnisse von 4 Wochen bis 12 Monaten einzugehen, um so die Instandsetzungen zusammenfassen zu können. Jede erneute Nutzungsänderung ist dann neu zu beantragen.

 

Die für den Beherbergungsbetrieb erforderlichen Stellplätze werden in der vorhandenen Tiefgarage nachgewiesen. Die Zufahrt zur Tiefgarage erfolgt über eine vorhandene Rampe von der Ottostraße aus. Die täglich erforderliche Anlieferung für den laufenden Hotelbetrieb (Lebensmittel, Wäscherei) erfolgt durch Kleintransporter von der Schützenstraße aus.

 

 

 

 

 

 

Größe des Bauvorhabens:

-          Erdgeschoss

Breite:  39,60 mLänge:  34,20 m  ca. 4,40 m

-          1. – 6. Obergeschoss

Breite:  10,78 mLänge:  32,80 mHöhe:  ca. 18,50 m

-          Größe der einzelnen Terrassen

ca. 3,50 m x 4,20 m

 

          bereits ausgeführt: ja (teilweise)

Antragseingang:              23.12.2015

        vollständig:             19.10.2016             

 

Planungsrechtliche Beurteilung – BauGB

Zulässigkeit nach § 34 BauGB

Eigenart der näheren Umgebung: WA (§ 4 BauNVO)

Geplant ist eine teilweise Nutzungsänderung des Gebäudes in einen Betrieb des Beherbergungsgewerbes. Diese Nutzungsart ist im Allgemeinen Wohngebiet gemäß BauNVO ausnahmsweise zulässig. Die in den Eingabeplänen aufgezeigte Struktur u. a. mit Frühstücksraum zum innenliegenden Patio im Erdgeschoss zeigt eine gebräuchliche und gängige Hotelnutzung. Die Strukturänderung ab dem 2. Obergeschoss in Form von Stadtappartements ist planungsrechtlich mit der Hotelnutzung gleichzusetzen.

 

 

Bauordnungsrechtliche Beurteilung – BayBO:

 

Nachbarzustimmung:

nein: Die Nachbarn wurden im Rahmen einer öffentlichen Bekanntmachung beteiligt. Nachbareinwendungen wurden erhoben, insbesondere hinsichtlich befürchteter Immissionen. Die Überprüfung des Bauantrages einschließlich der Schalltechnischen Untersuchung hat jedoch ergeben, dass öffentlich-rechtlich geschützte Nachbarrechte nicht verletzt werden. Die Baugenehmigung kann daher auch ohne Zustimmung der Nachbarn erteilt werden. Die Baugenehmigung wird anschließend öffentlich bekannt gemacht werden.

 

 

Kfz – Stellplätze:

erforderlich: 19anrechenbar:34nachzuweisen:-/-

gemäß Stellplatzsatzung (Beschränkungszonen) sind abzulösen:-/-

Nachweis auf Baugrundstück:-/- Nachbargrundstück:              -/-

Ablösung der Stellplatzpflicht:-/-

 

Fahrradabstellplätze:

erforderlich: 6anrechenbar: 0        nachzuweisen: 6

Nachweis auf Baugrundstück: -/-

Ablösung der Stellplatzpflicht: -/-

 

 

Kinderspielplatz:

nachgewiesen nicht erforderlich abzulösen

 

Barrierefreiheit: nicht erforderlich nachgewiesen


Bußgeldverfahren wurde eingeleitet               ja       nein

 

Besonderheiten:

Für das Vorhaben wurde eine Schalltechnische Untersuchung vorgelegt. In dieser Untersuchung wurden die für den Beherbergungsbetrieb erforderlichen Stellplätze in der Tiefgarage, die Anlieferung, ein zur Klimatisierung erforderliches Außengerät (auf dem Dach, im Bereich des Aufzugturmes) sowie die Dachterrassen vor dem 1. OG berücksichtigt, wobei die Untersuchung von einer fiktiven zukünftigen vollständigen Umnutzung der Obergeschosse 2 bis 6 von Wohnungen in Stadtappartements ausgeht. Das Gutachten zeigt, dass der Immissionsrichtwert für die Nachtzeit (22.00 bis 6.00 Uhr) nahezu ausgeschöpft wird, der berechnete Spitzenpegel erreicht den für ein allgemeines Wohngebiet zulässigen Wert. Den beantragten Stadtappartements kann daher nur zugestimmt werden, wenn diese wie vom Bauherrn beantragt längerfristig vermietet werden. Weiterhin ist die Nutzung der oberirdischen Stellplätze zur Nachtzeit durch den Beherbergungsbetrieb nicht zulässig.

 

Mit Bauarbeiten im 1. OG war bereits begonnen worden. Die Bauarbeiten wurden mit Bescheid vom 27.06.2016 eingestellt. Regelmäßige Baukontrollen ergaben, dass die Baueinstellung eingehalten wurde. In Absprache mit dem Bauordnungsamt wurden nur noch Instandhaltungsmaßnahmen (Heizung, Entwässerung) durchgeführt, die nach Art. 57 Abs. 6 BayBO verfahrensfrei sind.

 

Denkmalpflegerische Beurteilung – DSchG:

 

Stadtdenkmal: ja nein

Einzeldenkmal: ja nein

Zustimmung der örtl. Denkmalpflege: ja nein nicht erforderlich

BLfD: ja nein nicht erforderlich

 


III. Finanzielle Auswirkungen:

 

Der unter II. empfohlene Beschlussantrag verursacht

 

x

1.

keine Kosten

 

2.

Kosten in Höhe von  für die Deckung im laufenden Haushaltsjahr bzw. im geltenden Finanzplan  gegeben ist

 

3.

Kosten in Höhe von  für die keine Deckung im Haushalt gegeben ist. Im Rahmen der vom Antrag stellenden Amt/Referat zu bewirtschaftenden Mittel wird folgender Deckungsvorschlag gemacht:

 

4.

Kosten in künftigen Haushaltsjahren:  Personalkosten:  Sachkosten:

 


Anlagen: (Die Anlagen sind aus Datenschutzgründen für die Öffentlichkeit nicht sichtbar)

 

01_Lageplan

02_Stellungnahme 62D

03_BPlan

04_Grundriss EG

05_Grundriss 1. OG

06_Grundriss 2. OG

07_Grundriss 3. OG

08_Grundriss 4. OG

09_Grundriss 5. OG

10_Grundriss 6. OG

11_Grundriss 2. – 6. OG Normgeschoss

12_Schnitt

13_Westansicht

14_Südansicht

15_Ostansicht

16_Nordansicht