Beschlussvorlage - VO/2016/0512-62

I.Sitzungsvortrag:

Kurzbeschreibung:

Der Bauherr beabsichtigt ein 4-geschossiges Wohn- und Geschäftshaus mit Flachdach zu errichten, wobei das 4. Geschoss als sog. Staffelgeschoss ausgebildet wird. Im Erdgeschoss befinden sich ein Lebensmittelmarkt sowie 2 weitere Gewerbeeinheiten, deren Nutzungen noch nicht feststehen. Im 1. Obergeschoss werden die Sozialräume des Lebensmittelmarktes untergebracht sowie 20 Wohnungen. In den Obergeschossen 2 und 3 befinden sich weitere 34 Wohnungen. Die erforderlichen Kfz-Stellplätze für die Wohnungen werden in einer Tiefgarage nachgewiesen, die Kfz-Stellplätze für die gewerblichen Flächen auf einem oberirdischen Parkplatz.

Größe des Bauvorhabens:

Straßenfrontlänge: 74,85 m bzw. 55,10 mTiefe: 19,46 m bzw. 27,44 m/17,18 m

Genehmigung Art. 55 Abs. 1 BayBOZustimmungsverfahren Art. 73 BayBOVoranfrage Art. 38 Abs. 1 BayVwVfGVorbescheid Art. 71 BayBOIsolierte Befreiung § 31 II BauGBAblehnung Art. 68 Abs. 1 Satz 1 BayBO        bereits ausgeführt:   ja    nein

Antragseingang: 24.10.2016

        vollständig:             ---

Planungsrechtliche Beurteilung – BauGB

Befreiung von der Festsetzung des Bebauungsplanes - Nr.: 242 E

rechtsverbindlich seit: 27.03.1998

Art der baulichen Nutzung (§1 Abs.2 BauNVO): MI (§ 6 BauNVO)

vorgesehene Abweichung:

Beantragte planungsrechtlich relevante Befreiungen:

1. Es wird eine Befreiung von den vorgegebenen Baulinien- und Baugrenzen beantragt.

2. Es wird eine Befreiung von Nr. 1.2.1 beantragt. Der geplante Einzelhandelsmarkt

                überschreitet die Vorgabe von max. 1.000 qm um 200 qm. Es wird die Zustimmung zur

                geplanten Verkaufsfläche von 1.200 qm beantragt.

3. Es wird eine Befreiung von den vorgegebenen Traufhöhen beantragt.

4. Es wird eine Befreiung von der festgelegten GRZ und GFZ beantragt.

5. Es wird eine Befreiung von der festgelegten Größe der Tiefgarage beantragt.

6. Es wird eine Befreiung von der Festlegung einer Durchwegung mit Gehrecht,

    Leitungsrecht und Fahrrecht (eingeschränkt) von der Kapellenstraße aus quer über

  das Grundstück beantragt.

Planungsrechtlich festgestellte ergänzende Befreiungstatbestände:

7. Überbauung einer festgesetzten Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung

    (verkehrsberuhigter Bereich) durch den Hauptbaukörper.

8. Überschreitung der nördlichen und westlichen Baulinie zur Kapellen- und Jägerstraße

    durch eine Fassadenbegrünung in Teilbereichen mit einer Auskragung bis ca. 30 cm.

Begründung:

           Befreiungsbegründung des Antragstellers:

Zu 1.: Das geplante Gebäude orientiert sich am B-Planentwurf zum B-Plan Nr. 242 E und

weicht von den festgelegten Baulinien- und Baugrenzen ab. Die nördliche und westliche                             Baulinie wird eingehalten. Die südliche Baulinie wird überschritten. Die dargestellten Bau-                            grenzen stimmen allesamt nicht mit der Planung überein. Es wird eine Befreiung von diesen                             Festsetzungen beantragt. Im Zuge des Interessensbekundungsverfahrens hat sich bezugneh-                            mend auf den genannten B-Planentwurf eine andere Kubatur entwickelt, die städtebaulich                             akzeptiert wird und in Abstimmung mit Gestaltungsbeirat und Stadtplanungsamt umgesetzt                             werden soll.

Ergänzung Planungsamt:

Das Vorhaben sieht eine Geschossigkeit von bis zu IV Geschossen vor. Der rechtsverbind-                            liche Bebauungsplan Nr. 242 E setzt im Innenbereich der Baugebiete MI 1 und MI 2 Ge              -                            schossigkeiten zwischen I und II Geschossen vor.

Zu 2.: Im Zuge des Interessensbekundungsverfahrens zum ehemaligen Glaskontor-Areal

Jägerstraße / Ecke Kapellenstraße wurde deutlich, dass die etablierten Einzelhändler an die-                            sem Standort mehr Verkaufsfläche benötigen, als der Bebauungsplan zulässt. Nach überein-                            stimmender Aussage der Händler ist ein Markt an dieser Stelle erst ab einer Verkaufsfläche                             von 1.200 qm wirtschaftlich zu betreiben. Daher wird in Abstimmung mit dem Immobilien-                            management sowie dem Stadtplanungsamt der Stadt Bamberg die Befreiung von den Fest-                            setzungen beantragt.

Ergänzung Planungsamt:

Bei der Beurteilung des Vorhabens ist zu berücksichtigen, dass der in der Friedrich-Ebert-                            Straße 11 derzeit noch im Betrieb befindliche Nahversorger mit Inbetriebnahme des geplan-                            ten Quartiersversorgers aufgegeben wird, die Nutzung wird in den Neubau verlagert. Der                             bestehende Markt entspricht aufgrund seiner Größenordnung nicht mehr den heutigen An-                            forderungen und Gegebenheiten. Die Nutzungsstruktur des „alten“ Marktes wird auch im                             Neubauvorhaben beibehalten, bestehend aus Einzelhandelsfläche mit Metzgerei und Bäcke-                            rei.

Der rechtsverbindliche Bebauungsplan schränkt Einzelhandelsbetriebe mit einer              Geschoss-                            fläche bis max. 1.000 m² ein. Eine negative Beeinträchtigung der zentralen Versorgungsbe-                            reiche durch eine geplante Erhöhung auf max. 1.200 m² Geschossfläche kann ausgeschlossen                             werden. Dies wird durch entsprechende Fachgutachten (Anlage 1, Standort- und Wir-                                          kungsanalyse zur Entwicklung eines Nahversorgungsstandortes im Oberzentrum, Kapellen- /                             Erlichstraße; Gesellschaft für Stadt- und Absatzforschung mbH, München Dezember 2014)                             bestätigt. Im Fazit wird dazu folgende Schlussfolgerung getroffen:

„Zusammenfassend ist festzustellen, dass der Planstandort an der Kapellenstraße / Ecke Er-                            lichstraße einen geeigneten Standort für eine „Ersatzinvestition“ des bestehenden Super              -                            marktes an der Friedrich-Ebert-Str. darstellt. Der Planstandort ist zweifelsohne städtebaulich                             integriert und verfügt voraussichtlich über einen hohen Anteil an fußläufig erreichbaren Be-                            völkerungsteilen. Versorgungsstrukturelles Leitbild, das sich auch in der Dimensionierung                             niederschlagen sollte, ist die nachhaltige und qualitätsvolle Sicherung der Versorgung der                             Bevölkerung im Stadtteil / Quartier. In der laufenden Fortschreibung des gesamtstädtischen                             Einzelhandelskonzeptes für das Oberzentrum Bamberg wäre das Planareal als „Nahversor-                            gungsstandort“ zu fixieren.“

Zu 3.:Für das geplante Gebäude wird die Befreiung von den festgelegten Traufhöhen beantragt.                             Diese sind im MI 1 mit 10,5 m und in MI 2 mit 9,5 m fixiert. Aufgrund einer erforderlichen                             größeren Raumhöhe für die Einzelhandelsfläche sowie größerer Höhen in den Wohnungen                             aufgrund des gestiegenen Platzbedarfs für Haustechnik, ist die gesamte Gebäudehöhe bei                             Einhaltung der festgesetzten maximalen Geschossigkeit von vier Etagen (inkl. Staffelge              -                            schoss), trotzdem höher als erlaubt. Die Traufhöhe, also Schnittpunkt der Wand mit der                                           Dachhaut (OK Terrassenaufbau) beträgt 11,10 m. Aufgrund der technischen Notwendigkeit                             wird die Befreiung von der Festsetzung des B-Plans beantragt.

Zu 4.:Im Bebauungsplan sind die Mischgebiete (MI) 1, 2 und 3 mit unterschiedlichen baulichen                             Nutzungsmaßnamen hinterlegt.

für MI 1 gilt GRZ = 1,0 und GFZ = 2,6

   für MI 2 gilt GRZ = 1,0 und GFZ = 1,9

für MI 3 gilt GRZ = 0,3 und GFZ = 0,9

Bezugnehmend auf die weiteren gestellten Befreiungsanträge wird festgestellt, dass die Be-                            bauungsgebiete gem. des existierenden B-Plan Entwurfs zur Überarbeitung des B-Plans Nr.                             242 E aufgelöst werden sollen. Aus diesem Grund wird die Befreiung von den diesbezügli-                            chen Vorgaben des Bebauungsplanes beantragt.

Zu 5.:Das geplante Gebäude soll eine große Tiefgarage erhalten, um den Stellplatznachweis auf                             dem eigenen Grundstück führen zu können. Bezugnehmend auf den Antrag auf Befreiung                             von Baulinien und Baugrenzen, wird die Befreiung vom festgelegten Umfang der Tiefgarage                             beantragt.

Ergänzung Planungsamt:

Die geplante Zufahrt der Tiefgarage erfolgt von der Planstraße A und ist somit abweichend                             zur festgesetzten Zufahrt von der Kapellenstraße aus zu beurteilen.

Zu 6.:Da die Durchwegung nicht hergestellt werden soll, wird die Befreiung von dieser Festset-                            zung des Bebauungsplans beantragt.

Zu 7.:Aufgrund der weiteren Entwicklungen des Vorhabens wurden Anpassungen an der Gesamt-                            kubatur des Vorhabens vorgenommen. Diese sind aus städtebaulicher und gestalterischer                             Sicht zu unterstützen, da durch diese Maßnahme der Baukörper eine Stärkung erhält. Die                             Geste die hier generiert wird, untermauert die gewollte und bewusste Torsituation als Über-                            gang der historischen Wunderburg zum neuen Quartier. Die Überschreitung ist zu befürwor-                            ten.

Zu 8.:Die Fassadenbegrünung ist das gestalterische Identifikationsmerkmal des Vorhabens und                             trägt maßgeblich zur Adressbildung bei. Aus planungsrechtlicher, städtebaulicher und archi-                            tektonischer Sicht ist dieses zu befürworten.

            Allgemeiner planungsrechtlicher Grundsatz zu den erforderlichen Befreiungen:

             Der rechtsverbindliche Bebauungsplan Nr. 242 E schafft die planungsrechtliche Grundlage                            für die weiter oben beschriebenen städtebaulichen und planerischen Rahmenbedingungen.

             Die städtebaulichen Intentionen entsprechen allerdings nicht mehr in Gänze den heutigen

            Entwicklungszielen in diesem Bereich.

             Um auf die geänderten Rahmenbedingungen reagieren zu können, wurde ein neues und

            übergreifendes städtebauliches Konzept für den gesamten Geltungsbereich des

           Bebauungsplanes erarbeitet und ein Bebauungsplan Änderungsverfahren Nr. 242 F ein-

            geleitet. Bestandteil dieser Konzeption ist das hier zu beurteilende Vorhaben in der vor-

            liegenden Form.

             Das Vorhaben selbst entspricht hinsichtlich der hier aufgeführten Befreiungstatbestände

            den städtebaulichen und gestalterischen Intentionen und den zukünftigen

             planungsrechtlichen Festsetzungen des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplanes Nr.

             242 F.

Gestalterische Belange:

Das Vorhaben wurde mehrmals im Gestaltungsbeirat der Stadt Bamberg, zuletzt im

Oktober 2015, sehr intensiv vorberaten. Weitere Abstimmungsrunden und Gespräche

fanden zuletzt im Baureferat statt. Es liegt nun insgesamt ein gestalterisch stimmiges

Ergebnis vor.

               Allerdings wird aufgrund der jetzt vorliegenden Planung des Einkaufsmarktes mit

               Möblierung bezweifelt, dass der städtebauliche und gestalterisch bedeutsame „offene“

               Schaufenstercharakter im Eckbereich Kapellen- / Jägerstraße noch gegeben ist. Zum einen

               sind unmittelbar an den Schaufenstern Tiefkühlschränke platziert zum anderen befindet

               sich im Bereich an der Jägerstraße die Infrastruktur der Frischfleischzubereitung der

               geplanten Metzgerei. Auch die „Schaufenster“ zum Kundenparkplatz sind mit

               Kühlschränken und weiteren Einrichtungsgegenständen verstellt. Insgesamt wurde be-                                             fürchtet, dass die Befensterung beklebt wird und als reine Werbefläche dient. Hier wird

               eine Überarbeitung empfohlen, die dem innerstädtischen Standort mit der Ausbildung der

               Erdgeschoßzone zum öffentlichen Straßenraum hin adäquat ist. Vermisst wurde auch der                               in der vorausgegangenen Planung vorgesehene Zugang von der Kapellenstraße. Dieser                               findet in der vorliegenden Planung keine Berücksichtigung. Hier wird eine weitere Ab              -                              stimmung empfohlen, da es sich um ein wesentliches städtebauliches Element für die Si-                              cherstellung einer optimalen Erreichbarkeit der Erdgeschosszone handelt.

               Die geplanten Zuluftöffnungen der Tiefgarage auf dem Kundenparkplatz sollten gestalte-                              risch im Detail weiter abgestimmt werden.   

  Das Vorhaben wurde sehr intensiv zwischen dem Bauherren und der Stadt Bamberg hin-                              sichtlich der gestalterischen Belange abgestimmt. Unter Würdigung der in diesem Zusam-                              menhang gegebenen Anregungen des Stadtgestaltungsberiates der Stadt Bamberg sind im                               weiteren Verfahren noch Detailabstimmungen in Bezug auf Fenstergestaltung und hier im                               Besonderen auf die Möblierungsplanung des Marktes zu treffen.

Städebaulicher Vertrag:

Es ist ein Städtebaulicher Vertrag erforderlich:

            Hier ist abzusichern, dass zugunsten der Öffentlichkeit ein Gehrecht von der Jägerstraße

             aus eingeräumt wird. Weiter ist festzulegen, dass die 58 oberirdischen Kundenparkplätze nach Ende               der Geschäftszeiten für die Öffentlichkeit als erweitertes Parkplatzangebot zur Verfügung

             gestellt werden. Im Tiefgaragengeschoss ist ein Blockheizkraftwerk (BHKW) für die Nahversorgung               des gesamten Quartiers vorgesehen. Das Nahwärmenetz wird durch die Fernwärme Bamberg

             GmbH betrieben. Hier ist der Anschluss der anderen künftigen Vorhaben im Quartier zu sichern.                          Mit Blick auf die o.g. Gestaltung  ist festzuschreiben, dass als wesentliches gestalterisches

Element des Bauvorhabens eine Fassadenbegrünung, wie in den Planungen dargestellt,

dauerhaft herzustellen und zu unterhalten ist. In diesem Zusammenhang ist abzuklären und

festzulegen, welche Pflanzart (naturschutzfachliche Belange) hier zum Einsatz kommen

soll/darf und wie die gestalterische Wirkung der Fassade in den nichtbegrünten Jahresphasen geplant               ist. Die Anwuchspflege für die ersten Jahre ist sicherzustellen.

Weiter ist die Ersatzzahlung für den nachzuweisenden Kinderspielplatz zu regeln. Ebenso die Wie-              derherstellung des Gehweges in der Jäger- und Kapellenstraße. Die verschiedenen Punkte sind durch               Bürgschaft abzusichern.

Immissionsschutz:

            Durch ein entsprechendes imissionsschutzfachliches Gutachten ist zu belegen, dass keine

            störenden Einflüsse auf die benachbarten Wohnbebauungen zu erwarten sind. Dies im

            Besonderen in Bezug auf die geplante Anlieferung über die Planstraße A und die in

            unmittelbarer Nähe befindlichen Wohnbebauungen der Kapellenstraße 10, 12 etc.

            Weitere Belange:

            In den Räumlichkeiten des ehemaligen Glaskontor-Betriebes war ein gestalterisch

            bedeutsames Buntglasfenster eingebaut. Aus den eingegangenen Anregungen während der

            Beteiligung zum Bebauungsplanverfahren zeichnete sich ab (u. a. aus der Stellungnahme

            des Bürgervereins), dass das Element erhalten bleiben soll und an einer passenden Stelle des Neu-      

            baus integriert werden soll. Dies ist lt. Eingabeplanung nun in der Fassade des Gebäudes im Erdge-

            schoss vorgesehen, die dem künftigen öffentlichen Weg, der in das Quartier führen wird, zuge-

            wandt ist. Die Ausführung ist im Rahmen des städtebaulichen Vertrages ebenfalls abzusichern.

Bauordnungsrechtliche Beurteilung – BayBO:

Nachbarzustimmung:

    Die direkt an das Baugrundstück anschließenden Nachbargrundstücke gehören der Stadt

    Bamberg. Die Zustimmung liegt vor.

    Nach Norden und Westen hält das Bauvorhaben die erforderlichen Abstandsflächen nach dem                   gültigen Bebauungsplan nicht ein. Dies soll sich nach dem neuen Bebauungsplan ändern. Gemäß                   Art. 6 Abs. 2 BayBO dürfen zwar Abstandsflächen auch auf öffentlichen Verkehrsflächen liegen,                   jedoch nur bis zu deren Mitte. Die hier erforderlichen Abstandsflächen überschreiten jedoch die                   Straßenmitte. Daher war es erforderlich, die betroffenen Nachbarn auf den gegenüberliegenden                   Straßenseiten zu beteiligen. Diese Nachbarn haben jedoch ihre Zustimmung zu dem Bauvorhaben                   nicht erteilt. Da jedoch auch diese Nachbargebäude die erforderlichen Abstandsflächen nicht ein-                  halten, kann eine Abweichung von den Abstandsflächenvorschriften der BayBO in Aussicht ge-                  stellt werden. Die Baugenehmigung wird öffentlich bekannt gemacht werden.

Kfz – Stellplätze:

erforderlich: 120anrechenbar:-/-nachzuweisen:120

gemäß Stellplatzsatzung (Beschränkungszonen) sind abzulösen:-/-

Nachweis auf Baugrundstück:120 Nachbargrundstück:-/-

Ablösung der Stellplatzpflicht:-/-

Fahrradstellplätze:

erforderlich: 184anrechenbar: -/-        nachzuweisen: 184

Nachweis auf Baugrundstück: 104

Der Antragsteller hat einen Antrag auf Abweichung von der Stellplatzsatzung bezüglich der Anzahl               der Fahrradstellplätze gestellt, da es aus räumlichen Gründen nicht möglich sei, alle erforderlichen               Stellplätze nachzuweisen. Aus Sicht der Verwaltung ist jedoch ein Realnachweis der Fahrradstell-              plätze erforderlich, da aufgrund der attraktiven Lage des Gebäudes mit einem hohen Fahrradver-              kehrsaufkommen sowohl seitens der Bewohner, als auch seitens der Kunden zu rechnen ist. Die

Grundannahmen der Stellplatzsatzung erscheinen realistisch. Eine Verlagerung der Fahrradabstell-              plätze auf öffentliche Gehwege soll vermieden werden.

Kinderspielplatz:

nachgewiesen nicht erforderlich abzulösen

Da die Erstellung eines Kinderspielplatzes aus Platzgründen nicht möglich ist, beantragt der Antrag-              steller eine Abweichung bezüglich der Verpflichtung zur Erstellung eines Kinderspielplatzes und               bietet eine Ersatzzahlung für die Erstellung eines zentralen Kinderspielplatzes an.

Barrierefreiheit: nicht erforderlich nachgewiesen

Bußgeldverfahren wurde eingeleitet               ja       nein

Denkmalpflegerische Beurteilung – DSchG:

Stadtdenkmal: ja nein

Einzeldenkmal: ja nein

Zustimmung der örtl. Denkmalpflege: ja nein nicht erforderlich

BLfD: ja nein nicht erforderlich

II.Beschlussvorschlag:

1.       Der Bau- und Werksenat nimmt den Sitzungsvortag zur Kenntnis.

2.       Der Bau- und Werksenat stimmt den erforderlichen Befreiungen zu.

3.       Der Bau- und Werksenat beauftragt die Verwaltung die noch offenen Fragen bezüglich des Stellplatznachweises und des Immissionsschutzes zu klären.

4.       Der Bau- und Werksenat beauftragt die Verwaltung einen Städtebaulichen Vertrag mit dem Antragsteller auszuhandeln und abzuschließen.

5.       Der Bau- und Werksenat stimmt der baurechtlichen Genehmigung zu und ermächtigt die Verwaltung, die Baugenehmigung zu erteilen, sobald die Ziffern 3 und 4 abgearbeitet sind.

III. Finanzielle Auswirkungen:

Der unter II. empfohlene Beschlussantrag verursacht