Beschlussvorlage - VO/2016/0527-61

-          Bericht über die öffentliche Auslegung gemäß  § 3 Abs. 2 BauGB

-           Bericht über die Unterrichtung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange

gemäß § 4 Abs. 2 BauGB

-           Beschluss über die Behandlung der eingegangenen Stellungnahmen

-          Satzungsbeschluss gemäß  § 10 BauGB

I.Sitzungsvortrag:

1. Anlass der Planung

Mit Schreiben vom 16.02.2015 hat die Raab Wohnbau GmbH, Ebensfeld als Vorhabenträgerin die Einleitung eines Vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens für das Grundstück Flurnummer 5080/5 an der Kloster-Langheim-Straße 3-7 beantragt. Durch den Bebauungsplan 331 C sollen die bauplanungsrechtlichen Voraussetzungen für den Bau von drei 3-5-geschossigen Wohngebäuden mit Tiefgarage geschaffen werden.

Durch die Umnutzung der gewerblichen Brachfläche in einem innerstädtischen Gebiet kann im Rahmen der Innenentwicklung neuer Wohnraum für Senioren geschaffen werden.

Im Vorfeld des Bebauungsplanverfahrens wurde durch die Vorhabenträgerin in Zusammenarbeit mit dem Stadtplanungsamt ein Rahmenplan erarbeitet, der am 17.07.2014 und am 20.01.2015 im Stadtgestaltungsbeirat behandelt wurde.

Das Ziel des Bebauungsplans war es, auf Grundlage dieses Rahmenplans einen attraktiven innerstädtischen Wohnstandort zu entwickeln. Künftig kann hier ein Quartier entstehen, das durch die, auch im Flächennutzungsplan geforderte, zu verbessernde Grünausstattung, für die Anwohner zu einer deutlichen Verbesserung der Wohnqualität führen wird.

Das Plangebiet soll als Allgemeines Wohngebiet (WA) ausgewiesen werden.

Für den vorliegenden Bebauungsplan der Innenentwicklung gemäß § 13a BauGB ist kein formeller Umweltbericht notwendig. Bei der geplanten Wohnbebauung werden bisher schon beplante und versiegelte Flächen neu überplant. Auf die Erstellung eines Umweltberichtes kann daher verzichtet werden.

Entsprechend der neuesten Fassung des Baugesetzbuches (BauGB) ist bei einem Verfahren der Innenentwicklung gemäß § 13a BauGB keine Änderung des Flächennutzungsplans im Parallelverfahren mehr notwendig. Der Flächennutzungsplan kann nach Abschluss des Verfahrens im Zuge der Berichtigung angepasst werden.

Die Planung des Architekturbüros Bär Kühhorn Architekten, Nürnberg sieht auf dem ca. 6.080 m² großen Grundstück die Entwicklung eines Wohnquartiers mit ca. 84 Wohnungen (Service - Wohnen) für Senioren vor. Die 3- bis 5-geschossigen Baukörper werden durch eine Tagespflege, ein Café und Büroräume ergänzt, die sich im Erdgeschoss des westlichen Gebäudeflügels an der Kloster-Langheim-Straße befinden. Das Café soll auch der Öffentlichkeit zur Verfügung stehen.

Detaillierte Informationen zum Bauvorhaben der Raab Wohnbau GmbH sind den Vorhabenplänen des Architekturbüros Bär Kühhorn Architekten GmbH zu entnehmen. Die Fraktionen erhalten gesondert je ein Exemplar der Vorhabenpläne.

Die Planung wird in der Sitzung des Bausenats durch den Vorhabenträger, die Raab Wohnbau GmbH, Ebensfeld und das Architektenbüro Bär Kühhorn Architekten GmbH, Nürnberg, nochmals erläutert.

2. Öffentliche Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB und Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB

Gemäß dem Beschluss des Bau- und Werksenates vom 06.07.2016 wurde die öffentliche Auslegung und die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange durchgeführt. Der Entwurf des Vorhabenbezogenen Bebauungsplanes in der Fassung vom 06.07.2016 lag nach fristgemäßer Bekanntmachung in der Zeit vom 12.09.2016 bis einschließlich 14.10.2016 gemäß § 3 Abs. 2 BauGB öffentlich aus, gleichzeitig wurden die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB beteiligt.

3. Eingegangene Stellungnahmen

Im Rahmen der öffentlichen Auslegung und der Einholung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gingen die nachfolgenden Schreiben ein:

3.1          Öffentlichkeit

Während der Beteiligung der Öffentlichkeit gingen insgesamt  2 Schreiben ein.  Die eingegangenen Stellungnahmen werden in der Anlage zu diesem Sitzungsvortrag tabellarisch und anonymisiert (Einwender A-B) behandelt.

3.2          Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange

Im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit und der Unterrichtung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gingen die nachfolgenden Schreiben ein:

1. Zweckverband für Rettungsdienst undmit Schreiben vom 05.09.2016               Feuerwehralarmierung Bamberg-Forchheim
2. Polizeiinspektion Bamberg Stadtmit Schreiben vom 12.09.2016              

Sachbereich Verkehr

3. PLEdoc GmbHmit Schreiben vom 12.09.2016  
4. Bayernwerk AGmit Schreiben vom 15.09.2016
5. Amt für Umwelt-,Brand- und mit Schreiben vom 26.09.2016    Katastrophenschutz, Stadt Bamberg  
6. Immobilienmanagement Stadt Bambergmit Schreiben vom 29.09.2016
7. Freiwillige Feuerwehr mit ständiger Wachemit Schreiben vom 30.09.2016
8. Zentrum Welterbe Bambergmit Schreiben vom 30.09.2016
9. Deutsche Telekom Technik GmbH mit Schreiben vom 04.10.2016
10. Entsorgungs- und Baubetrieb mit Schreiben vom 04.10.2016   

der Stadt Bamberg   

11. Kabel Deutschlandmit Schreiben vom 06.10.2016   
12. Bauordnungsamt/Denkmalpflegemit Schreiben vom 11.10.2016   
13. Wirtschaftsförderung, Stadt Bambergmit Schreiben vom 12.10.2016
14. Beirat für Menschen mit Behinderungmit Schreiben vom 13.10.2016   

Stadt Bamberg

15. Stadtwerke Bambergmit Schreiben vom 12.10.2016

4.Behandlung der eingegangenen Stellungnahmen

Die eingegangenen Stellungnahmen werden in der Anlage tabellarisch behandelt.

Die während der öffentlichen Auslegung und Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange eingegangenen Stellungnahmen haben zu keiner Änderung des Bebauungsplanentwurfs geführt. 

Durch die erneute Vermessung des Plangebiets und die detailliertere Abstimmung der Entwässerung mit dem EBB wurde ein Messfehler bezüglich der Höhenlage von Kanal und Straße (Straßenniveau bei 241,70m ü.NN anstelle von 241,55m ü.NN) gefunden und die korrigierten Werte  im Bebauungsplan, in den Vorhabenplänen und Texten eingetragen.  Dadurch erhöht sich die Eingangsebene, abweichend von der ursprünglichen Planung, um ca. 15 cm. Die Gesamthöhe des Gebäudes liegt weiterhin innerhalb des im Bebauungsplan festgesetzten Rahmens.

In die Vorhabenpläne wurden einige geringfügige Änderungen wie beispielweise der Zugang zur Tagespflege durch Einfügung eines Windfangs, die Ergänzung doppelter Trennwände in einigen Wohnungen etc. eingearbeitet. Keine der  vorgenommenen Änderungen in den Vorhabenplänen führt zu einer Änderung im Bebauungsplan.  Die  Grundzüge der bisherigen Planung werden davon nicht berührt.

5. Durchführungsvertrag

Zum Vorhabenbezogenen Bebauungsplan 331 C war der Abschluss eines Durchführungsvertrags zwischen dem Vorhabenträger und der Stadt Bamberg erforderlich.

Der Durchführungsvertrag liegt den Mitgliedern des Bausenates  vor. Da es sich hierbei um eine privatrechtliche Vereinbarung zwischen dem Vorhabenträger und der Stadt Bamberg handelt, liegt dieser den öffentlichen Sitzungsunterlagen nicht bei.

Im Durchführungsvertrag wurde neben Regelungen zu Sicherheitsleistungen und Durchführungsverpflichtung auch eine soziale Komponente vereinbart.

Mit dieser sozialen Komponente verpflichtet sich die Vorhabenträgerin von den 84 Wohneinheiten mindestens 12 Wohneinheiten (mindestens 600 qm) so zu verkaufen, dass der Käufer grundbuchgesichert für mindestens 10 Jahre diese Wohnungen indexgesichert für einen beginnenden Brutto-Kaltmietpreis von max. 7,50 € monatlich vermietet. Der Stadt wird ein Belegungsmitspracherecht eingeräumt.

Weitere Regelungen betreffen Maßnahmen zu Erschließung und Entwässerung, den Nachweis der erforderlichen Stellplätze und sowie eines Stellplatzes für Car-Sharing, Maßnahmen zur Freiflächengestaltung sowie die Sicherung der im Rahmenplan angedachten Querverbindung für Fußgänger und Fahrradfahrer.

Der Durchführungsvertrag wurde innerhalb der Verwaltung und mit dem Vorhabenträger abgestimmt und liegt in vom Vorhabenträger unterzeichneter Form vor.

6. Beschluss über die Behandlung der eingegangenen Stellungnahmen und Satzungsbe-
   schluss

Es wird beantragt, die Behandlung der Stellungnahmen zu beschließen und für den Vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 331C vom 06.12.2016 bestehend aus Planzeichnung, Text und Vorhabenplänen, sowie für die Begründung vom 06.12.2016 den Satzungsbeschluss gemäß § 10 BauGB zu fassen.

II.Beschlussvorschlag:

1. Der Bausenat nimmt den Bericht des Baureferates und des Vorhabenträgers Raab Wohnbau GmbH, Ebensfeld bzw. ihres Auftragnehmers des Architekturbüros Bär Kühhorn Architekten GmbH, Nürnberg zur Kenntnis.

2. Der Bausenat beschließt die Behandlung der während der öffentlichen Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB eingegangenen Stellungnahmen der Öffentlichkeit sowie die Behandlung der von den Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 eingeholten Stellungnahmen mit den sich daraus ergebenden rechtlichen und planerischen Konsequenzen in der im Sitzungsvortrag genannten Form.
   1.      Der Bausenat beschließt die Behandlung der während der öffentlichen Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB eingegangenen Stellungnahmen sowie der von den Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB eingeholten Stellungnahmen mit den sich daraus ergebenden rechtlichen und planerischen Konsequenzen in der im Sitzungsvortrag genannten Form.
   2.      Der Bausenat beschließt aufgrund

a)             des Art. 23 der Gemeindeordnung (GO) für den Freistaat Bayern (BayRS 2020-1-1-l) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.10.1998 (GVGl. S. 796) in der zuletzt geänderten Fassung sowie

b)             der §§ 2 Abs. 1 und 10 Abs. 1 des Baugesetzbuches (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.09.2004 (BGBl. l. S. 2414), in der zuletzt geänderten Fassung,

c)             der Art. 7 Abs. 1 und 91 Abs. 3 der Bayerischen Bauordnung (BayBO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 04.08.1997 (GVBl. S. 433) in der zuletzt geänderten Fassung

den Vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 331 C, bestehend aus Planzeichnung Text und Vorhabenplänen  als Satzung sowie die Begründung vom 06.12.2016.

III. Finanzielle Auswirkungen:

Der unter II. empfohlene Beschlussantrag verursacht

Falls Alternative 3. und/oder 4. vorliegt:

In das Finanzreferat zur Stellungnahme.

Stellungnahme des Finanzreferates: