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Inhalt
ALLRIS - Vorlage

Berichtsvorlage - VO/2016/0674-61

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Beratungsfolge

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I.Sitzungsvortrag:

 

Chronologie

 

Im Rahmen des Aussiedlungsvorhabens der Gärtnerei E. von der E.straße auf das Gelände des ehem. Obst- und Gemüsebaubetriebs S. in der Gundelsheimer Straße 76 hatte der damalige Stadtentwicklungssenat in seiner Sitzung am 23.11.2010 den Vorschlag des Baureferates gebilligt, eine Empfehlung an den Bau- und Werksenat auszusprechen, auf einer Teilfläche der Fl. Nr. 5623, Gemarkung Bamberg, an der verlängerten Brennerstraße eine Bebaubarkeit für ein Wohnbauvorhaben nach § 34 BauGB zu erkennen.

Diese In-Aussicht-Stellung einer Bebaubarkeit mit einer GRZ von 0,4 und einer Geschossigkeit von III+D Geschossen der im Flächennutzungsplan als landwirtschaftliche Fläche dargestellten Teilfläche der Fl.Nr. 5623 in der Größenordnung von ca. 4.800 m² war an die Bedingung geknüpft, dass an der Restfläche des Grundstücks (jetzt Fl. Nrn. 5623 und 5623/2) ein Bauverbot zugunsten der Stadt Bamberg notariell bestellt wurde. Ziel dieser Bedingung war, die Bebauungsmöglichkeit dieser Fläche am Übergang zwischen Innen- und Außenbereich klar abzugrenzen und zu vermeiden, dass die benachbarten Flächen für Wohnfolgenutzungen (z.B. Nebenanlagen, Stellplätze, etc.) in Anspruch genommen werden könnten.

Eine mit Bauverbot versehene Teilfläche (Fl. Nr. 5623/2) aus dem oben beschriebenen Bereich wurde dann im Jahre 2013/14 durch Herrn E. an Herrn B. weiterveräußert. Für den landwirtschaftlichen Nebenerwerbsbetrieb (3,5 ha angepachtete Gemüsebaufläche), den Herr B. betreibt, sollte eine Gerätehalle mit 200 m² Grundfläche zur Unterbringung landwirtschaftlicher Geräte und zur Zwischenlagerung von Kartoffeln für den Verkauf während des Winters errichtet werden.

Der Standort befindet sich in guter Lage zu den angepachteten, bewirtschafteten Flächen im Bereich zwischen Memmelsdorfer Straße / Gundelsheimer Straße / Kronacher Straße / Am Börstig und stellt die einzige Eigentumsfläche dar, alle anderen Flächen sind Pachtflächen. Das Vorhaben dient einem landwirtschaftlichen Nebenerwerbsbetrieb und ist nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB privilegiert. Eine Bestätigung des Amtes für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten lag vor.

Im Rahmen der planungsrechtlichen Beurteilung musste zu dem Bauantrag einschränkend nachfolgendes konstatiert werden:

Im Flächennutzungsplan - Teilplan Art der Nutzung - wird das Grundstück dem Gebietscharakter landwirtschaftliche Fläche zugeordnet. Es sind allerdings öffentliche Belange beeinträchtigt, weil das Vorhaben den Darstellungen des Landschaftsplanes widerspricht (§ 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB). Der rechtswirksame Teilplan Landschaftsplan weist auf dieser Fläche eine landwirtschaftliche Fläche (Beregnungsfläche für den Erwerbsgartenbau) mit einer Grünverbindung aus.

Um der Darstellung im Landschaftsplan Rechnung zu tragen, und gegebenenfalls einer konkretisierenden Ausformung eines Grünzuges eines Tages näher treten zu können, sollte auf Vorschlag der Verwaltung zum einen eine Ausnahme vom Bauverbot gewährt und zum anderen eine Baugenehmigung mit Befristung auf 20 Jahre erteilt werden, wobei sich der Bauantragssteller mit dieser Regelung allerdings nicht einverstanden erklärte.

Das Außenbereichsvorhaben wurde schließlich mit Beschluss des Bau- und Werksenats vom 02.12.2014 (VO/2014/1273-62) nach den oben beschriebenen Kriterien mit der geforderten Befristung zugelassen.

 

Aufhebung des privatrechtlichen Bauverbots

Im weiteren Verlauf wurde durch die betroffenen Eigentümer wiederholt das Bauverbot und die bauliche Befristung kritisiert bzw. eine Wegnahme dieser Bindungen gefordert.

So wurde im Rahmen der Grundstücksverhandlungen zur Entwicklung des Ulanenparks seitens des Immobilienmanagements ein Tauschvertrag abgestimmt. In dessen Folge - um die Entwicklung des Ulanenparks nicht zu gefährden - empfahl der Finanzsenat in seiner Sitzung am 15.03.2016 dem Bau- und Werksenat, dass an den Grundstücken der Fl.Nrn. 5623 und 5623/2 der Gemarkung Bamberg bestehende privatrechtliche Bauverbot aufzuheben.

In einem ergänzenden Sitzungsvortrag des Baureferates/Stadtplanungsamtes (VO/2016/0224-61) wurde die Empfehlung des Finanzsenates dem Bau- und Werksenat am 04.05.2016 zum Beschluss mit nachfolgender Bewertung vorgelegt.

Aus Sicht des Baureferates ist grundsätzlich festzustellen, dass das Ziel von 2010, den Gärtnereibetrieb Eichfelder in die Nordflur umzusiedeln, erreicht wurde. Es ist nicht zu einer Betriebsaufgabe gekommen, sondern zu der gewollten Fortführung an neuem Standort.

Aus planungsrechtlicher Sicht liegen die Grundstücke mit den Fl.Nrn. 5623 und 5623/2 im Außenbereich. Der Flächennutzungsplan stellt den Bereich der Grundstücke als Fläche für die Landwirtschaft dar. Im Teilplan Landschaftsplan handelt es sich um Beregnungsflächen für den Erwerbsgartenbau, die von einer Grünverbindung überlagert werden.

Diese planungsrechtlichen Rahmenbedingungen führten dazu, dass der 2014 beantragte Neubau einer Gerätehalle für einen landwirtschaftlichen Nebenerwerbsbetrieb auf der Fl.Nr. 5623/2 nur befristet auf 20 Jahre und mit einer Ausnahme von dem auf dem Grundstück lastenden Bauverbot genehmigt wurde (VO/2014/1273-62).

Die planungsrechtlichen Rahmenbedingungen gelten weiterhin, so dass eine Bebaubarkeit dieser Außenbereichsflächen weiterhin grundsätzlich nicht gegeben ist.

Allerdings sind die Steuerungsmöglichkeiten der Kommunen bei privilegierten Vorhaben wie z.B. landwirtschaftlichen Gebäuden eingeschränkt, weshalb privatrechtliche Bauverbote die Verfolgung von stadt- und grünplanerischen Zielen, wie die Freihaltung von Grünverbindungen von Gebäuden jedweder Art, durchaus unterstützen.

Unter Hintanstellung dieser Überlegungen und unter Würdigung der gesamtstädtischen Ziele kann der Empfehlung des Finanzsenates gefolgt werden.

Die Verwaltung wurde daraufhin mit Beschluss des Bau- und Werksenats vom 04.05.2016 beauftragt, das bei den Grundstücken Fl. Nrn. 5623 und 5623/2 bestehende privatrechtliche Bauverbot aufzuheben, was inzwischen auch vollzogen wurde.

 

Antrag auf Entfristung

 

Seitens des Bauherrn der Gerätehalle liegt ein erneuter Bauantrag (Az. 727/2015) vor. Es wird beantragt, dass die zeitliche Beschränkung auf 20 Jahre grundsätzlich aufgehoben und das Bauvorhaben dauerhaft genehmigt werden solle.

Aus planungsrechtlicher und damit öffentlich-rechtlicher Sicht sind die bereits eingebrachten Sachargumente daher nochmals zu präzisieren:

Bei der Beurteilung von Vorhaben im Außenbereich ist auch bei privilegierten Vorhaben ein planungsrechtlicher Prüfablauf durchzuführen. Im § 35 Abs. 1 BauGB wird festgelegt, dass zwar auch Vorhaben im Außenbereich zulässig sind, allerdings dürfen öffentliche Belange dem Vorhaben nicht entgegenstehen. Der § 35 BauGB weist in Abs. 3 eindeutig darauf hin, dass eine Beeinträchtigung öffentlicher Belange dann vorliegt, wenn das Vorhaben den Darstellungen des Flächennutzungsplans und des Landschaftsplans widerspricht.

Bei dem Vorhaben in Form der gewünschten dauerhaften Bebauung mit einer Gerätehalle greift dieser rechtliche Grundsatz, schließlich findet ein planerisch (Flächennutzungsplan/Landschaftsplan) nicht gewünschter Eingriff statt. Planerisches Erhaltungs- und Entwicklungsziel (hinreichend konkrete standortbezogene Aussagen – u. a. BverwG, Urt. V. 4.5.1988 – 4 C 22.87 und ff.) sind in diesem Falle die Darstellungen der Grünverbindung und der Beregnungsflächen für den Erwerbsgartenbau. Diese spezifischen Aussagen gehen weit über die einfache Darstellung von „Flächen für die Landwirtschaft“ hinaus.

Hinsichtlich der Bedeutung von Grünverbindungen wird im Erläuterungsbericht zum Flächennutzungsplan folgendes ausgeführt:

Die Durchgrünung des gesamten Bamberger Stadtgebietes ist in den einzelnen Stadtteilen sehr unterschiedlich. Ein zusammenhängendes Netz, das die Grünflächen untereinander und mit den Grünflächen des Umlandes verknüpft, fehlt. Defizite gibt es vor allem östlich der Regnitz. Außerdem fehlen Grünzüge besonders in westöstlicher Richtung.

Es ist vordringliches stadt- und landschaftsplanerisches Ziel, eine die Siedlungsbereiche durchziehende Verknüpfung der einzelnen Grünflächen, insbesondere der Grünzüge mit den landwirtschaftlichen Vorbehaltsgebieten, zu erreichen und diese an die Kaltluftentstehungsgebiete (Waldbereiche) anzubinden.

Durch die Erhaltung und Erweiterung der Grünverbindungen sollen die vorhandenen Grünzüge mit den Waldflächen verbunden werden.

Wegen der besonderen klimatischen Situation bei austauscharmen Wetterlagen sollen die noch unverbauten Kaltluftschneisen im Stadtgebiet in ihrer Funktionsfähigkeit erhalten und aus bioklimatischen Gründen von weiterer Bebauung freigehalten werden.

Grünverbindungen werden dargestellt, wo zusätzlich zu den bestehenden weitere Grün- bzw. Freiflächen ausgewiesen werden sollen.

Folgende Grünverbindungen sollen erhalten oder entwickelt werden:

-Röthelbachtal,

-Bereich am nördlichen Rand des Michelsberger Waldes / Sylvanersee,

-Wagnersleite – Cherbonhof,

-Ottobrunnen,

-Teufelsgraben,

-südlich der Altenburg zwischen Wildensorg und Babenberger Viertel,

-Bamberg-Südwest; Waizendorfer Straße

-Seelgasse,

-Milchweg / Friedrichsbrunnen,

-nördlich des Paradiesweges,

-Nordflur – Friedhof,

-Flugplatz Breitenau – Friedhof,

-Giechburgblick,

-Volkspark – Jahnstraße - Schildstraße

Eine besondere Bedeutung hinsichtlich Naherholung, Wohnumfeld und Klimaverbesserung haben die west-östlichen Grünverbindungen, wie Volkspark-Jahnstraße-Schildstraße, Giechburgblick, Flugplatz-Breitenau-Friedhof. Das Flugplatzgelände nimmt gleichzeitig die Funktion eines klimatischen Ausgleichsraums für den Stadtteil Gartenstadt wahr. Neben dieser Funktion als klimatischer Ausgleichsraum ist das Flugplatzgelände Teil eines Grünzuges, der sich bis zum Friedhof hinzieht und insbesondere im Frühjahr für eine Belüftung des nördlichen Stadtgebiets sorgt.

 

Fazit

Aufgrund dieser planungsrechtlichen Vorgaben des Landschaftsplans ist aus Sicht der Verwaltung weiterhin nur eine befristete Genehmigung möglich. Aus fachlicher Sicht ist nicht davon auszugehen, dass die im Landschaftsplan dargelegten übergeordneten und langfristigen Ziele für die Stadtentwicklung im Rahmen der beschlossenen Neuaufstellung des Flächennutzungsplans und Landschaftsplans in den nächsten Jahren zurückgenommen oder aufgegeben werden.

Im Ergebnis ist festzustellen, dass die vom Bau- und Werksenat am 02.12.2014 beschlossene, befristete Genehmigung bereits ein großes Entgegenkommen darstellt. Aufgrund der übergeordneten planerischen Ziele ist jedoch weiterhin an einer zeitlichen Befristung festzuhalten.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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II. Beschlussvorschlag

II.Beschlussvorschlag:

 

Der Bau- und Werksenat nimmt den Bericht des Baureferates zur Kenntnis.

 

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III. Finanzielle Auswirkungen:

 

Der unter II. empfohlene Beschlussantrag verursacht

 

X

1.

keine Kosten

 

2.

Kosten in Höhe von  für die Deckung im laufenden Haushaltsjahr bzw. im geltenden Finanzplan  gegeben ist

 

3.

Kosten in Höhe von  für die keine Deckung im Haushalt gegeben ist. Im Rahmen der vom Antrag stellenden Amt/Referat zu bewirtschaftenden Mittel wird folgender Deckungsvorschlag gemacht:

 

4.

Kosten in künftigen Haushaltsjahren:  Personalkosten:  Sachkosten:

 

Falls Alternative 3. und/oder 4. vorliegt:

 

In das Finanzreferat zur Stellungnahme.

 

Stellungnahme des Finanzreferates:

 

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