Beschlussvorlage - VO/2010/0728-61

-    Sachstandsbericht über den bisherigen Verlauf des Projektes

-    Erläuterung des Entwurfskonzeptes

-    Beschluss über die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB

-    Beschluss über die Unterrichtung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB

 

 

I.  Sitzungsvortrag:

 

1. Anlass und Ziel der Planung

Der Vorhabensträger casa tecta Bauträgergesellschaft mbH, Panzerleite 67 in 96049 Bamberg beabsichtigt auf den Grundstücken zwischen dem Oberen Stephansberg (36 – 38a) und der Unteren Seelgasse (26 – 28) in Bamberg ein Hotel zu errichten bzw. die bestehenden Anwesen zu sanieren und als Folgeeinrichtung (Gaststätte, Küche, Konferenzraum, Verwaltung, Nebengebäude) zu betreiben. Der bestehende Biergarten wird verkleinert und soll weiterhin betrieben werden.

Da es sich um ein konkretes Vorhaben des Antragstellers handelt, soll die Bebauungsplan-Änderung in Abstimmung mit dem Antragssteller über ein vorhabenbezogenes Bebauungsplan-Verfahren gem. § 12 BauGB erreicht werden.

Das geplante Vorhaben hat eine Nachverdichtung auf bereits für Wohnbauzwecke überplanten Flächen (Bebauungsplan 35 A) zum Ziel, weshalb es sich um eine Maßnahme der Innenentwicklung handelt. Der Bebauungsplan kann daher gemäß § 13a BauGB als Bebauungsplan der Innenentwicklung ohne Durchführung einer Umweltprüfung aufgestellt werden.

Ziel des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes 38 E ist die Änderung des bestehenden Bebauungsplans 35 A (rechtskräftig seit 11.07.1980) um die planungsrechtliche Grundlage zur Durchführung des Vorhabens zu schaffen.

 

2. Bisheriger Verlauf des Projektes

Mit dem Schreiben vom 24.06.2009 stellt die Fa. casa tecta Bauträgergesellschaft mbH, Panzerleite 67, 96049 Bamberg einen Antrag auf Änderung des Bebauungsplans 35 A.

In der Sitzung vom 22.07.2009 gibt der Stadtentwicklungssenat dem Antrag der Fa. casa tecta auf Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens statt und beschließt gemäß § 2 Abs. 1 BauGB i. V. m. § 12 BauGB die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungs-plans Nr. 38 E für das im Plan des Stadtplanungsamtes vom 22.07.2009 abgegrenzte Gebiet.

 

3. Änderungen zum Aufstellungsbeschluss nach § 2 Abs. 1 BauGB vom 22.07.2009

 

Geltungsbereich

Der Geltungsbereich des Bebauungsplans wurde geringfügig geändert. Im Geltungsbereich liegen die Fl.Nrn. 2009, 2012, 2013 und 2017/24, welche die Liegenschaften Mahrs-Bräu-Keller sowie das Wohnhaus Oberer Stephansberg 36 a umfassen und über die sich der Vorhaben- und Erschließungsplan des Antragsstellers erstrecken  wird.

Nicht mehr in den Geltungsbereich einbezogen sind die angrenzenden Fl.Nrn. 2011, 2013/2 und 2015, da sie nicht vom Vorhaben erfasst werden.

 

Flächennutzungsplan

Der rechtwirksame Flächennutzungsplan der Stadt Bamberg stellt den Geltungsbereich als Wohnbaufläche dar. Im Zuge der Änderung des Bebauungsplans soll die bestehende Bebauung entlang der Straße Oberer Stephansberg in der sich heute die Gaststätte befindet und sich zukünftig auch Räumlichkeiten des Hotels befinden sollen, als Mischgebiet ausgewiesen werden. Die dem Mahrs-Bräu Keller gegenüberliegende Bebauung des Oberen Stephanbergs ist im FNP bereits als gemischte Baufläche ausgewiesen.

Gemäß § 13a kann der Bebauungsplan auch aufgestellt werden, bevor der Flächenutzungsplan geändert oder ergänzt ist, soweit die städtebauliche Entwicklung nicht beeinträchtigt wird. Da es sich im vorliegenden Fall um eine sehr kleine Fläche mit zu ändernder Darstellung handelt, kann von oben genannter Regelung Gebrauch gemacht werden. Der Flächennutzungsplan wird nach Durchführung des Bebauungsplanverfahrens im Wege der Berichtigung angepasst.

 

4. Konzept der städtebaulichen Planung

 

Art und Maß der baulichen Nutzung

Der Geltungsbereich wird in Übereinstimmung mit der geplanten Nutzung als Allgemeines Wohngebiet bzw. als Mischgebiet ausgewiesen. Die Grundflächenzahl im Allgemeinen Wohngebiet beträgt 0,35. Als Grundflächenzahl wird im Mischgebiet 0,8 bzw. 1,0 festgesetzt. Damit wird die nach BauNVO zulässige Grundflächenzahl zwar überschritten, da es sich dabei aber ausschließlich um bereits bestehende Bebauung handelt, liegen besondere städtebauliche Gründe für diese Überschreitung vor.

Der Böschungsbereich wird als private Grünfläche mit Gebot zum Erhalt der Bäume und Sträucher ausgewiesen.

 

Architektur

Das neue Hotel mit 22 Zimmern ist im rückwärtigen, noch ebenen Teil des Grundstücks als rechteckiges Gebäude mit Versätzen vorgesehen und richtet seinen Eingang auf die alte Durchfahrt der bestehenden Gaststätte aus. Das Hotel wird mit einem Flachdach ausgebildet und erhält auf der Ostseite einen mit Glas geschlossenen Laubengang und vorgeblendeter Holzverkleidung. Zimmer und Fensteröffnungen sind vornehmlich auf die Westseite orientiert. Details zur Gestaltung sind beiliegenden Unterlagen (Fassaden, Schnitte und Grundrisse) zu entnehmen. Die maximale Traufhöhe beträgt bei zwei Geschossen 7,50m.

 

Erschließung

Die Erschließung des Hotels wird ausschließlich über den Oberen Stephansberg abgewickelt. Um eine neue Durchfahrt herzustellen ist ein Teilabbruch eines nicht unter Denkmalschutz stehenden eingeschossigen Anbaus erforderlich.

 

Stellplätze

Der Großteil der 22 Stellplätze wird aus schallschutztechnischen Gründen eingehaust. Sechs Stellplätze werden in einem bestehenden Nebengebäude als Doppelparker untergebracht. In einer Sammelgarage befinden sich 9 Stellplätze. Weitere sieben sind offene Stellplätze, die durch zwei 3 m hohe Lärmschutzwände abgeschirmt werden. Die bestehenden Stellplätze vor der Gaststätte am Oberen Stephansberg bleiben erhalten.

 

 

 

Grünordnung

Ziel der Grünordnung ist die weitgehende Erhaltung des Baumbestandes. Durch die versetzte Anordnung des Gebäudekörpers müssen nur zwei Bäume gefällt werden. Als Ersatz für die zu fällenden Bäume ist gem. Baumschutzverordnung die Neupflanzung von zwei Bäumen innerhalb des Geltungsbereichs vorgesehen. Zum Schutz des Baumbestandes und der Stollenanlagen wird auf eine Unterkellerung des Hotels verzichtet. Die Gründung des Hotels hat den Baumbestand zu sichern bzw. zu schonen.

Als Ergebnis der speziellen artenschutzrechtlichen Prüfung (SaP) werden fünf Fledermausnistkästen und drei Vogelnistkästen im verbleibenden Baumbestand installiert.

Das in den Geltungsbereich hineinragende Biotop 76 wird von den Planungen nicht berührt.

 

Eingriffs-Ausgleichs-Regelung

Das Vorhaben erfolgt unter der Prämisse eines schonenden Flächenverbrauchs. Das Hotel entsteht zum Großteil auf einer bereits teilversiegelten und bebauten Fläche und die Erschließungsflächen beschränken sich auf eine einzige neue Zu- und Abfahrt. Um Eingriffe in den Wurzelraum zu minimieren wird auf eine Unterkellerung des Hotels verzichtet.

Der Baumbestand wird fast komplett erhalten und zum Schutz, über die Flächen des vorhandenen Biotops hinaus, als private Grünfläche ausgewiesen. Für die zwei zu fällenden Bäume erfolgen Ersatzpflanzungen (standortheimische Gehölze) innerhalb des Geltungsbereichs. Die Rodung erfolgt außerhalb der Fortpflanzungsperiode sowie außerhalb der Frostperiode. Im verbleibenden Baumbestand werden mehrere Vogel- und Fledermausnistkästen angebracht.

Die Belange des Naturschutzes werden damit innerhalb des Geltungsbereichs ausreichend berücksichtigt. Externe Maßnahmen sind darüber hinaus nicht erforderlich.

 

Immissionsschutz

Zur Prüfung der Lärmemissionen wurde vom Vorhabenträger eine schalltechnische Untersuchung in Auftrag gegeben. Die Schalltechnische Untersuchung vom 01.12.2009, die Bestandteil der Begründung ist, hat gezeigt, dass es nur zu geringen Überschreitungen bei der Spitzenpegelbetrachtung „Türenschlagen“ kommt. Durch bautechnische Vorkehrungen im Bereich der Stellplätze kann der grundsätzlichen Forderung nach gesunden Wohnverhältnissen für die umliegende Wohn- und Mischbebauung entsprochen werden.

Die bestehenden Vereinbarungen zur Betriebszeit des Biergartens (Betriebsende 22 Uhr) werden übernommen und im Durchführungsvertrag fixiert.

 

Denkmalschutz

Das Plangebiet liegt außerhalb des Weltkulturerbes „Altstadt Bamberg“ und innerhalb des Denkmalschutzbereiches. Die im Geltungsbereich liegenden Baudenkmale „Gaststätte Mahrs Bräu Keller“ (Torgebäude, Satteldachbau mit Fachwerkobergeschoss mit südseitigem Anbau massiv und Fachwerk) und „Gartenhalle von Gustav Haeberle“ werden in enger Abstimmung mit den Denkmalschutzbehörden saniert. Ein südlich an die Gaststätte angrenzender Anbau – nicht Bestandteil des Baudenkmals – wird in Abstimmung mit den Denkmalschutzbehörden abgerissen, da an dieser Stelle eine Durchfahrt für die künftige Erschließung erforderlich ist.

 

5. Durchführungsvertrag

Zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan ist der Abschluss eines Durchführungsvertrags zwischen dem Vorhabenträger und der Stadt Bamberg erforderlich. Nach Durchführung der frühzeitigen Beteiligung und den daraus resultierenden Erkenntnissen wird dieser Durchführungsvertrag abgestimmt und dann dem Stadtentwicklungssenat zum nächsten Verfahrensschritt der öffentlichen Auslegung gem. § 3 Abs. 2 BauGB vorgelegt.

 

 

 

 

 

 

 

 

II. Beschlussantrag:

 

1.     Der Stadtentwicklungssenat nimmt den Bericht des Baureferates zur Kenntnis.

 

2.    Der Stadtentwicklungssenat beauftragt das Baureferat das Bebauungsplan-Konzept Nr. 38 E vom 03.02.2010 sowie das Konzept der Begründung vom 03.02.2010 gemäß § 3 Abs. 1  BauGB öffentlich auszulegen.

 

3.    Der Stadtentwicklungssenat beauftragt das Baureferat, zum Bebauungsplan-Konzept Nr. 38 E vom 03.02.2010 sowie zum Konzept der Begründung vom 03.02.2010 die Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB einzuholen.

 

III. Finanzielle Auswirkungen:

 

Der unter II. empfohlene Beschlussantrag verursacht

 

x	1.	keine Kosten
	2.	Kosten in Höhe von  für die Deckung im laufenden Haushaltsjahr bzw. im geltenden Finanzplan  gegeben ist
	3.	Kosten in Höhe von  für die keine Deckung im Haushalt gegeben ist. Im Rahmen der vom Antrag stellenden Amt/Referat zu bewirtschaftenden Mittel wird folgender Deckungsvorschlag gemacht:
	4.	Kosten in künftigen Haushaltsjahren:  Personalkosten:  Sachkosten: