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Sitzungsvorlage - VO/2018/1608-61  

Betreff: Nachverdichtungspotentiale
Sachstandsbericht
Status:öffentlich  
Beratungsfolge:
Bau- und Werksenat
09.05.2018 
Sitzung des Bau- und Werksenates ungeändert beschlossen   

Sachverhalt
Beschlussvorschlag
Finanzielle Auswirkungen
Anlage/n
Anlagen:
Nachverdichtung-Anlage1  
Anlage 2 - GAL-Antrag vom 08.01.2018 - Wohnungsbau statt Flächenverschwendung  

ALLRIS® Office Integration 3.9.2

I.Sitzungsvortrag:

 

  1. Innenentwicklung als Daueraufgabe

Bamberg ist geprägt durch ein eng begrenztes Gemeindegebiet. In diesem Gebiet stehen viele Flächen als Wasserflächen, Waldflächen, Naturschutzflächen, Verkehrsflächen etc. nicht für eine Wohnbebauung zur Verfügung.

Vor diesem Hintergrund hat die Innenentwicklung eine große Tradition in der Bamberger Stadtentwicklung. Projekte wie das Wohngebiet Graf-Stauffenberg-Platz, Mayersche Gärtnerei, Erba, Schaeffler, Markusgelände, Katharinenhof, Augustenhof, Ulanenpark etc. machen deutlich, dass die Stadtentwicklung in Bamberg schon lange auf die Potenziale der Innenentwicklung setzt, selbst wenn die Verfahren häufig mühevoll und langwierig sind.

 

  1. Nachverdichtung

Auf übergeordneter, gesamtstädtischer Ebene wird die Thematik im Planungsprozess der Fortschreibung des Flächennutzungs- und Landschaftsplanes der Stadt Bamberg behandelt. Dabei werden nicht nur alle noch vorhandenen Flächenpotenziale überprüft, sondern insbesondere auch potenzielle, zukünftige Umstrukturierungsflächen vor dem Hintergrund städtebaulicher, wirtschaftlicher, sozialer und verkehrlicher Gesichtspunkte bzw. allgemein von möglichen Standortverlagerungen analysiert.

Mit der Erfassung von weiteren Nachverdichtungspotenzialen hat sich in jüngster Zeit im Rahmen eines Praktikums beim Stadtplanungsamt auch ein studentischer Mitarbeiter beschäftigt, der exemplarisch Liegenschaften von Bamberger Wohnungsbauunternehmen und –gesellschaften auf diese Potentiale hin untersucht hat. So wurden beispielsweise größere zusammenhängende Wohnstandorte der Stadtbau GmbH an der Kopernikusstraße (Überbauung eines Garagenhofes), im Malerviertel (Aufstockung der Randbebauung entlang des Berliner Rings) und in der Gereuth (Dachaufstockung) zunächst hinsichtlich ihrer städtebaulichen Verträglichkeit betrachtet (Auszüge siehe Anlage 1)

Festzustellen ist, dass bei allen Nachverdichtungsmaßnahmen der Problematik des Stellplatznachweises für die hinzukommenden Wohneinheiten eine sehr große Bedeutung zukommt, von deren Lösung oftmals die Wirtschaftlichkeit einer Maßnahme abhängen wird. Hier ist die Verwaltung im Austausch mit den jeweiligen Wohnungsbaugesellschaften.

 

Darüber hinaus wird derzeit im Rahmen einer studentischen (Master-)Abschlussarbeit das Baulücken- bzw. Baulandkataster aktualisiert. Dabei wird auch die zugrunde liegende Datenbank umfangreich in Bezug auf Kategorisierung und Differenzierung der einzelnen Baulücken erweitert. Zusätzlich werden neben Baulücken in Bereichen bestehender Bebauungspläne auch erneut flächendeckend Nachverdichtungspotenziale des unbeplanten Innenbereiches nach §34 Baugesetzbuch eruiert. 

Auf Grundlage dieser Analysen vorhandener und zukünftiger Wohnbauflächenpotenziale werden im Fortschreibungsprozess des Flächennutzungsplanes u.a. auch Entscheidungen vorbereitet, welche flächenbezogenen Entwicklungen in Bezug auf mögliche Szenarien der Einwohnerentwicklung Bambergs anzustreben sind.

 

  1. Sonstiges

Zu dieser Thematik hat die GAL-Stadtratsfraktion mit Schreiben vom 08.01.2018 unter dem Titel „Wohnungsbau statt Flächenverschwendung“ folgenden Antrag gestellt (siehe Anlage 2):

 

  1. Mit den Inhabern größerer Parkierungsflächen bzw. größerer Flachbauten werden Gespräche geführt, mit dem Ziel, dass die Gebäude eventuell aufgestockt und die Parkplätze überbaut, d. h. über den Parkplätzen Gebäude errichtet werden (ohne Verlust der Parkplätze). Analog prüft die Stadtverwaltung dies auch bei Behörden bzw. Schulen.

 

  1. Bei allen unbebauten Gewerbeflächen, für die Bebauungsplanverfahren noch durchgeführt werden, soll berücksichtigt werden, Flachbauten zu vermeiden und stattdessen eine angemessene Gebäudehöhe für Wohn- und Büroraum auszunutzen, außerdem großflächige ebenerdige Parkplätze zu vermeiden bzw. eine angemessene Teilüberbauung über solchen Parkplätzen vorzusehen.

 

 

Stellungnahme des Baureferats

Wie dargestellt, ist die Ausschöpfung von Nachverdichtungspotentialen uneingeschränkt zu befürworten. Hierfür können auch Überbauungen von größeren Parkierungsflächen und Aufstockungen größerer Flachbauten einer näheren Betrachtung unterzogen werden. Allerdings ist bei solchen Maßnahmen keine pauschale Bewertung möglich. Es ist immer der Einzelfall mit seinen jeweiligen Rahmenbedingungen zu beachten.

 

Zunächst ist die planungsrechtliche Zulässigkeit auf Grundlage des bestehenden Baurechts zu überprüfen.

Fügen sich Überbauung bzw. Aufstockung im unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB in die nähere Umgebung ein oder lassen die Festsetzungen eines Bebauungsplans diese Vorhaben zu, steht dem planungsrechtlich nichts entgegen. Steht das Planungsrecht entgegen, besteht die Möglichkeit, durch Aufstellung oder Änderung eines Bebauungsplans das Baurecht anzupassen. Dabei ist jedoch immer der Gebietserhaltungsanspruch zu beachten, der als Teil des Nachbarschutzes im öffentlichen Baurecht dem jeweiligen Grundstückseigentümer einen Abwehranspruch gibt. Jeder Grundstückseigentümer muss sich an die Maßgaben der Gebietsfestsetzung nach BauNVO halten. So hat ein Gewerbetreibender in einem festgesetzten oder faktischen Gewerbegebiet immer einen Abwehranspruch gegen geplante Wohnbauvorhaben, da er geltend machen kann, durch die höheren Schutzansprüche des Wohnens, insbesondere hinsichtlich zulässiger Emissionen, in seiner Entwicklung eingeschränkt zu werden. Insofern sind solchen Überbauungen und Aufstockungen für Wohnungsbau enge planungsrechtliche Grenzen gesetzt, gerade in denjenigen Stadtbereichen, in denen große private Parkplätze bestehen.

 

Üblicherweise sind eingeschossige Gewerbebauten statisch nicht für den Aufbau weiterer Geschosse vorbereitet. Bei größeren Flachbauten sind große Tragweiten mit möglichst geringem Aufwand und wenigen Stützen überspannt. Standardisiert und kostengünstig errichtete Gewerbebauten kommen für eine Aufstockung daher in der Regel nicht in Frage. Um höhere Ausnutzungen zu erreichen, müsste ein Abbruch und anschließender Neubau mit zusätzlicher Wohnfunktion erfolgen.

 

Bei der Überbauung von Parkplätzen ist zu berücksichtigen, dass nicht nur die vorhandenen Stellplätze, sondern auch die aus der neuen zusätzlichen Nutzung erforderlichen Stellplätze insgesamt nachzuweisen sind. Das kann in der Regel nur durch aufwändige und kostenintensive Tiefgaragenlösungen bewältigt werden, die die Wirtschaftlichkeit der Gesamtmaßnahme stark beeinflussen können.

 

Da die Grundstücke in der Regel in privater Hand sind, hat die Stadt nur indirekten Einfluss auf die Realisierung zusätzlicher Wohnungen durch solche Maßnahmen. Auch die Schaffung neuen Baurechts wäre zunächst nur ein Angebot, das vom Eigentümer nicht angenommen werden muss, da die vorhandene Nutzung in jedem Fall Bestandsschutz genießt. Ausschlaggebend ist letztlich das Interesse der jeweiligen Eigentümer, ob Überbauungen und Aufstockungen tatsächlich realisiert werden.

 

Die städtebauliche Verträglichkeit und die wirtschaftliche Finanzierbarkeit solcher Maßnahmen ist letztlich auch auf Grundstücken der Stadt oder der städtischen Töchter eine zwingende Voraussetzung für die Umsetzung solcher Vorhaben.

 

 

Berücksichtigung bei zukünftigen Bebauungsplanverfahren

Im Rahmen der technischen, rechtlichen und wirtschaftlichen Möglichkeiten ist es Ziel der Verwaltung, optimale Ansätze und Lösungen zu finden, um die Entwicklung der Stadt nachhaltig zu gestalten. Eine effiziente und qualitätvolle Nutzung der zur Verfügung stehenden Flächen ist im Rahmen der Innenentwicklung ein unbedingtes planerisches Gebot, das hohe Priorität genießt.

 

Sobald Veränderungsprozesse anstehen, wird das Ziel verfolgt, neue Potentiale für Wohnraum zu schaffen. Die Optimierung der Flächenausnutzung bildet bereits einen festen Baustein in der Planungspraxis des Baureferats.

 

Prinzipielle Möglichkeiten zur Überbauung und Aufstockung stehen jedoch fallweise in Konflikt mit anderweitigen Interessen. Daher werden planerische Entscheidungen immer unter Berücksichtigung und Abwägung der jeweils spezifischen Faktoren des Einzelfalls (z. B. Gebietsverträglichkeit, Erschließung, Rettungswege, Stellplatznachweis etc.) zu treffen sein.

 

 

Fazit

Grundsätzlich ist aufgrund der aufgezeigten Rahmenbedingungen und planungsrechtlichen Hindernisse nur von einem sehr eingeschränkten Potential für Überbauungen von Parkplätzen und Aufstockungen von Gewerbebauten auszugehen.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ALLRIS® Office Integration 3.9.2

II.Beschlussvorschlag:

 

  1. Der Bau- und Werksenat nimmt den Bericht des Baureferats zur Kenntnis.

 

  1. Der Antrag der GAL-Stadtratsfraktion vom 8. Januar 2018 ist damit geschäftsordnungsmäßig behandelt.

 

 

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III. Finanzielle Auswirkungen:

 

Der unter II. empfohlene Beschlussantrag verursacht

 

x

1.

keine Kosten

 

2.

Kosten in Höhe von  für die Deckung im laufenden Haushaltsjahr bzw. im geltenden Finanzplan  gegeben ist

 

3.

Kosten in Höhe von  für die keine Deckung im Haushalt gegeben ist. Im Rahmen der vom Antrag stellenden Amt/Referat zu bewirtschaftenden Mittel wird folgender Deckungsvorschlag gemacht:

 

4.

Kosten in künftigen Haushaltsjahren:  Personalkosten:  Sachkosten:

 

Falls Alternative 3. und/oder 4. vorliegt:

 

In das Finanzreferat zur Stellungnahme.

 

Stellungnahme des Finanzreferates:

 

 

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Anlage/n:

Anlage 1 – Auszüge aus dem Praktikumsgutachten zu Nachverdichtungspotentialen bei Wohnungsbaugesellschaften

 

Anlage 2 - GAL-Antrag vom 08.01.2018 – Wohnungsbau statt Flächenverschwendung

 

 

 

Verteiler:

 

Amt 10 – Sitzungsdienst

Ref. 6

Amt 61 – Sachgebiet FNP

Amt 80

 

Anlagen:  
  Nr. Status Name    
Anlage 2 1 öffentlich Nachverdichtung-Anlage1 (1502 KB)      
Anlage 1 2 öffentlich Anlage 2 - GAL-Antrag vom 08.01.2018 - Wohnungsbau statt Flächenverschwendung (47 KB)