Beschlussvorlage - VO/2018/1752-61

-          Bericht über die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB

-          Bericht über die Unterrichtung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB

-          Billigung des Bebauungsplan-Entwurfs

-          Beschluss über die öffentliche Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB

-          Beschluss über die Einholung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB

I.Sitzungsvortrag:

1. Anlass und Ziele der Planung

Die MUC Wohnbau Bamberg GmbH (ein Unternehmen der KLAPPAN-Gruppe) beabsichtigt auf dem Grundstück am Kunigundendamm 80 nach dem Umzug des dortigen Autohauses an den Berliner Ring in Anlehnung an die benachbarte Bebauung ein Wohngebäude zu errichten. Da im Umfeld fast ausschließlich Wohnnutzungen in Geschossbauweise vorhanden sind, soll das Grundstück mit der Fl. Nr. 4505 zukünftig ebenfalls dem Wohnen dienen. Aufgrund der Grundstücksgröße mit ca. 5.000 m² und der Lagegunst am Main-Donau-Kanal und Luitpoldhain eignet sich dieses Grundstück in besonderer Weise für die Verwirklichung von Geschosswohnungsbau. Die Planung sieht ein vier- bis achtgeschossiges in sich gegliedertes Gebäude vor, das zwischen der südlich angrenzenden fünfgeschossigen Bebauung und der zehngeschossigen Bebauung im Norden vermittelt. In die Planung ist auch die benachbarte Sammelgarage auf der Fl. Nr. 4491/2 mit einbezogen. Insgesamt sollen ca. 120 Wohnungen entstehen. Die erforderlichen Stellplätze sowie die Stellplätze der überplanten Sammelgarage werden in einer zweigeschossigen Tiefgarage untergebracht. 

Zur Realisierung einer Wohnnutzung ist die Änderung des rechtskräftigen Bebauungsplans Nr. 241 M erforderlich, da dieser derzeit ein Gewerbegebiet ausweist.

In der Sitzung vom 17.01.2018 hat sich der Bau- und Werksenat mit dem Antrag der MUC Wohnbau Bamberg GmbH auf Einleitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens befasst und einstimmig den Aufstellungsbeschluss für den Vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 241 ZB gefasst. Hinsichtlich der Billigung des Bebauungsplan-Konzeptes wurde allerdings klargestellt, dass damit noch keine konkrete Festlegung auf die Zahl der Vollgeschosse verbunden ist. Der Vorhabenträger wurde aufgefordert die Planung zu überarbeiten.

Am 07.02.2018 wurde eine überarbeitete Planung durch den Bau- und Werksenat gebilligt. Durch die Reduktion der Geschosshöhen sowie den Verzicht auf das Hochparterre konnte - unter Beibehaltung der Anzahl der Geschosse - die Gesamthöhe des Baukörpers um ca. 2,30 Meter reduziert werden.

Der Bebauungsplan Nr. 241 ZB wird als vorhabenbezogener Bebauungsplan gemäß § 12 BauGB aufgestellt. Er stellt gleichzeitig eine Änderung der Bebauungspläne Nrn. 241 E (Teilbereich), Nr. 241 W (Teilbereich) und 241 M dar. Der Bebauungsplan erfüllt hinsichtlich seiner Lage und Größe die Voraussetzungen eines Bebauungsplanes der Innenentwicklung und wird gemäß § 13a BauGB (ohne Umweltbericht) aufgestellt. In den Bebauungsplan wird ein Grünordnungsplan integriert. Die Bebauungsplan-Änderung wird im Regelverfahren mit zwei Beteiligungsschritten durchgeführt. Der Flächennutzungsplan wird gemäß § 13 a Abs. 2 Satz 2 BauGB im Wege der Berichtigung angepasst.

2. Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB und Unterrichtung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB

Gemäß dem Beschluss des Bau- und Werksenats vom 07.02.2018 wurde die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit und die Unterrichtung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange durchgeführt.

Das Konzept des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 241 ZB in der Fassung vom 07.02.2018 inklusive der Vorhabenpläne vom 07.02.2018 lag nach fristgemäßer Bekanntmachung in der Zeit vom 26.02.2018 bis 23.03.2018 gemäß § 3 Abs. 1 BauGB zur öffentlichen Einsichtnahme aus. Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurden parallel gemäß § 4 Abs. 1 BauGB unterrichtet und zur Äußerung aufgefordert.

3. Behandlung der Anregungen

Im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit und der Unterrichtung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gingen die nachfolgenden Schreiben ein.

1.               Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange

1. Regionaler-Planungsverband Oberfranken-West, mit Schreiben vom 12.02.2018
2. Zweckverband für Rettungsdienst und Feuerwehralarmierung, mit Schreiben vom 19.02.2018
3. Bayernwerk, mit Schreiben vom 20.02.2018
4. Bundesnetzagentur, mit Schreiben vom 20.02.2018
5. PLEDOC GmbH, mit Schreiben vom 21.02.2018
6. Stadtjugendamt, mit Schreiben vom 21.02.2018
7. FB 6 AE, mit Schreiben vom 21.02.2018
8. Polizeiinspektion Bamberg-Stadt, Sachbereich Verkehr, mit Schreiben vom 23.02.2018
9. Bauordnungsamt/ Denkmalpflege, mit Schreiben vom 27.02.2018
10. Bürgerverein Wunderburg, mit Schreiben vom 06.03.2018
11. Telekom Deutschland GmbH, mit Schreiben vom 14.03.2018
12. Amt für Umwelt, Brand- und Katastrophenschutz,, mit Schreiben vom 15.03.2018
13. Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege, mit Schreiben vom 15.03.2018
14. Stadtwerke Bamberg, mit Schreiben vom 19.03.2018
15. Wirtschaftsförderung, mit Schreiben vom 19.03.2018
16. Zentrum Welterbe, mit Schreiben vom 19.03.2018
17. Wasserwirtschaftsamt Kronach, mit Schreiben vom 21.03.2018
18. Telefonica, mit Schreiben vom 21.03.2018
19. Regierung von Oberfranken, mit Schreiben vom 21.03.2018
20. Immobilienmanagement, mit Schreiben vom 22.03.2018
21. Entsorgungs- und Baubetrieb, mit Schreiben vom 28.03.2018 und 11.04.2018
22. Vodafone Kabel Deutschland, mit Schreiben vom  26.04.2018

2.               Öffentlichkeit 

Es gingen insgesamt 23 Schreiben von Seiten der Öffentlichkeit zum Bebauungsplan Nr. 241 ZB ein. Aus Datenschutzgründen werden die jeweiligen Personen nicht namentlich aufgeführt und im Rahmen der Behandlung der Stellungnahmen als „Schreiben“ (A, B, C etc.) benannt.

Die Anregungen aus der Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung sind in Anlage 1 tabellarisch dargelegt und mit einem Behandlungsvorschlag versehen.

4. Änderungen und Ergänzungen zum Konzept des Bebauungsplanes Nr. 241 ZB vom 07.02.2018

Bedingt durch die Anregungen aus der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit und der Unterrichtung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange sowie aufgrund der Weiterentwicklung der Planung ergeben sich Änderungen und Ergänzungen in der Planung.

Bebauungsplan (Planzeichnung, Festsetzungen, Hinweise)

-          Der Vorhabenträger macht von der Möglichkeit gemäß § 12 Abs. 3, Satz 2 BauGB Gebrauch, wonach die Gemeinde bei einem Vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahren nicht an die Festsetzungen nach § 9 BauGB gebunden ist und somit keine Gebietseinordnung gemäß § 2 – 11 BauNVO erfolgen muss, sondern die Art der baulichen Nutzung frei definiert werden kann. Der Bereich des geplanten Wohngebäudes (Fl. Nrn. 4505, 4505/1, 4491/4 sowie ein Teilbereich Fl. Nr. 4491/2) wird im Bebauungsplan-Entwurf als „Gebiet für Wohnen und verträgliche Nichtwohnnutzungen“ ausgewiesen. Das Gebiet dient vorrangig der Unterbringung von Wohn- und Büronutzungen sowie in untergeordnetem Umfang solchen Nutzungen, die das Wohnen nicht stören. Folgende Nutzungen sind zulässig: Wohnen; kombinierte Wohn- und Büronutzungen; Räume für freie Berufe; gebietsversorgende Läden und nicht-störende Handwerksbetriebe; Anlagen für soziale und gesundheitliche Zwecke. Ferienwohnungen sind nicht zulässig. Nur der nördliche Bereich des Geltungsbereichs, der einen Teilbereich des benachbarten Grundstücks Kunigundendamm 76/77 einbezieht, ist weiterhin als Allgemeines Wohngebiet ausgewiesen.

-          Aufgrund der zahlreichen Anregungen aus der Öffentlichkeit und der bestehenden Grundstücksverhältnisse wurde die Zu- und Ausfahrt der Tiefgarage vom Looshornweg an den Kunigundendamm verlegt. Die neue Zu und Ausfahrt zur Tiefgarage befindet sich nordwestlich des geplanten Baukörpers und wird über den Kunigundendamm erschlossen. Die Rampe ist aus Schallschutzaspekten schallgedämmt und teilweise überdacht. Ein geringer Teilbereich der Rampe kommt im öffentlichen Straßenraum (Grünstreifen) zu liegen. Hier muss im Rahmen des Durchführungsvertrags noch eine Regelung getroffen werden.

-          Durch die geänderte Tiefgaragen Zu- und Abfahrt wurde die Umgrenzung von Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen angepasst.

-          Durch die Verlegung der Tiefgaragenzufahrt erhöht sich die festgesetzte Grundflächenzahl geringfügig von 0,94 auf 0,97.

-          Die neue Tiefgaragenzufahrt führt auch zu Änderungen der Rettungswege bzw. Aufstellflächen für die Feuerwehr. Die Umgrenzung der von Bebauung freizuhaltenden Fläche wurde entsprechend angepasst.

-          Aufgrund der geänderten Erschließung wurde im Zufahrtsbereich des Looshornwegs der Geltungsbereich des Bebauungsplans geringfügig verkleinert und der Teilbereich des Grundstücks Fl. Nr. 4510 nicht in die Planung mit einbezogen.

-          Im Looshornweg wurde auf Anregung des Entsorgungs- und Baubetriebs im Bereich der vorherigen Tiefgaragenzufahrt eine Ausweichstelle geschaffen, so dass der Straßenraum dort zukünftig eine Breite von 5,5 Meter aufweist und z.B. auch die Begegnung eines Müllfahrzeugs mit einem PKW problemlos möglich ist.

-          Die Höhenangaben des Tiefgaragensockels zum Looshornweg sind den Vorhabenplänen zu entnehmen.

-          Im Bebauungsplan wurden die Festsetzungen zum Immissionsschutz detailliert und gemäß dem aktuellen Stand der Erschließungsplanung angepasst. In der Planzeichnung sind Bereiche (Fassadenabschnitte) gekennzeichnet, in denen Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen erforderlich sind. Zum besseren Verständnis wird zwischen Maßnahmen zum Schutz vor Verkehrslärm, zum Schutz vor Anlagenlärm sowie zum Schutz vor Lärm im Bereich der Tiefgaragenrampe unterschieden.

-          Gemäß Forderung des Entsorgungs- und Baubetriebs wurde in den Festsetzungen unter 6.1 ergänzt, dass zum Straßengrund Wurzelsperren einzubauen sind um Wurzelhub zu unterbinden.

-          Unter der Festsetzung 6.3 Dachbegrünung wurden Angaben zur Substratstärke ergänzt.

-          Die Lage der geplanten Bushaltestelle und der Querungshilfe am Kunigundendamm wurde aufgrund der Weiterentwicklung der Planung angepasst und unter A.4. Verkehrsflächen im Bebauungsplan aufgeführt. Die Festsetzung der Bushaltestelle wurde mit dem Zusatz versehen, dass im Rahmen der Ausführungsplanung die genaue Lage abweichen darf.

-          Ebenfalls wird der bestehende Containerstandort nur als Hinweis aufgeführt, da im Zuge der angedachten Ausweisung von öffentlichen Kurzzeitstellplätzen am Kunigundendamm voraussichtlich eine geringfügige Verlagerung sinnvoll ist.

-          Auf Anregung durch das Bauordnungsamt/ Abteilung Denkmalpflege wurde ein Hinweis auf Meldepflicht archäologischer Funde ergänzt.

-          Die Altlastenverdachtsflächen wurden unter Hinweise aufgenommen und in der Planzeichnung verortet.

Begründung

-          gemäß der überarbeiteten Planung wurde die Begründung inhaltlich aktualisiert.

-          Aufgrund der neuen Gebietskategorie wurde insbesondere das Kapitel 4.2 Art der Nutzung und 4.3 Maß der Nutzung angepasst.

-          Im Kapitel 4.6 Verkehrserschließung, Tiefgarage und Stellplätze wird die geänderte Erschließungsplanung erläutert. Dabei wird insbesondere auf die neue Tiefgaragenzufahrt, den Ausbau des Looshornwegs, die geplante Querungshilfe, die geplante Müllentsorgung und die geänderte Feuerwehrumfahrung eingegangen.

-          Des Weiteren wurde das Kapitel 6 Klimaschutz ergänzt

-          Im Kapitel 7. Immissionsschutz wurden detaillierte Maßnahmen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen (Verkehrslärm, Anlagenlärm, Lärm Tiefgaragenein- und -ausfahrt) analog den Festsetzungen im Bebauungsplan aufgenommen.

-          Darüber hinaus wurde ein Kapitel zum Thema Altlasten/ Bodengutachten ergänzt, in dem die Ergebnisse der Altlastenuntersuchung und des geotechnischen Berichts kurz zusammengefasst werden.

Vorhaben- und Erschließungspläne (inkl. Freiflächengestaltungspläne)

-          Bedingt durch die Verlegung der Tiefgarage wurden die Vorhabenpläne im Erdgeschoss und in den beiden Untergeschossen angepasst. Der Freiflächengestaltungsplan wurde ebenfalls bezüglich der neuen Tiefgaragenzufahrt angepasst.

-          In den Obergeschossen wurden nur geringfügige Änderungen der Grundrisse und Loggien vorgenommen.

-          Auf Anregung des Stadtgestaltungsbeirats wurde die Gestaltung des Tiefgaragensockels zum Looshornweg geändert. Die Schnitte und Ansichten wurden entsprechend angepasst.

5. Gutachten

Durch den Vorhabenträger wurden eine Verkehrsuntersuchung, eine Verschattungsstudie und eine

Lärmuntersuchung in Auftrag gegeben. Alle drei Gutachten lagen bereits zum letzten Verfahrensschritt den Unterlagen zum Bebauungsplan bei und waren auch Gegenstand der Frühzeitigen Beteiligung.

Aufgrund der geänderten Tiefgaragenzufahrt wurde die Lärmuntersuchung überarbeitet und die Maßnahmen bezüglich Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen detailliert und im Bebauungsplan festgesetzt. Bedingt durch Verkehrs- und Anlagenlärm sind an den Fassadenabschnitten zum Kunigundendamm und am nördlichen Fassadenbereich baulich-technische Maßnahmen erforderlich. Darüber hinaus müssen die Wände und die Decke der neuen Tiefgaragenzufahrt hochschallabsorbierend ausgeführt werden. Die überarbeitete Fassung der Lärmuntersuchung liegt den Unterlagen zum Entwurf des Bebauungsplans bei und wird auch Gegenstand der öffentlichen Auslegung sein.

Durch den Vorhabenträger wurde bereits 2016 eine orientierende Altlastenuntersuchung in Auftrag gegeben. Seit Januar 2018 liegt darüber hinaus ein ausführlicher geotechnischer Bericht eines durch den Vorhabenträger beauftragten Ingenieurbüros für Bodengutachten vor. Beide Gutachten liegen den Unterlagen zum Entwurf des Bebauungsplans bei und werden auch Gegenstand der öffentlichen Auslegung sein.

6. Durchführungsvertrag

Neben dem Bebauungsplan und den Vorhaben- und Erschließungsplänen ist bei einem vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahren auch der Abschluss eines Durchführungsvertrags erforderlich. Der Entwurf des Durchführungsvertrags liegt den Fraktionsunterlagen bei

Im Durchführungsvertrag werden unter anderem Vereinbarungen zu Maßnahmen der Erschließung (Entwässerung, Stellplatznachweis, etc.), zur Freiflächengestaltung (Spielplatzsatzung, Baumstandorte), zur Sozialklausel sowie zur Stellung von Sicherheiten geregelt. Der Durchführungsvertrag befindet sich noch in Abstimmung zwischen Verwaltung und Vorhabenträger. Der abgestimmte und vom Vorhabenträger unterzeichnete Vertrag muss bis zum Satzungsbeschluss vorliegen.

7. Stadtgestaltungsbeirat

Das Vorhaben wurde bereits im November 2016 und im Juli 2017 im Stadtgestaltungsbeirat behandelt. Am 14. Juli 2018 hat eine erneute Behandlung im Stadtgestaltungsbeirat stattgefunden, wobei insbesondere die Ausbildung der Fassaden im Fokus stand. Der Stadtgestaltungsbeirat hat bezüglich der Fassaden eine hochwertige und robuste Materialität empfohlen. Die Gliederung zwischen Gebäudesockel und den verjüngten Obergeschossen sollte nicht über einen Wechsel der Farbigkeit sondern einen Wechsel in der Struktur erfolgen.

Insbesondere im Anschluss des Tiefgaragensockels an den Looshornweg wurde aufgrund der Länge und Höhe noch ein deutlicher Verbesserungsbedarf gesehen. Die Vorhabenpläne wurden entsprechend überarbeitet.

Das offizielle Protokoll des Stadtgestaltungsbeirats befindet sich noch in Abstimmung und wird als Tischvorlage in der Sitzung des Bau- und Werksenats am 4. Juli 2018 nachgereicht.

8. Öffentliche Informationsveranstaltung

Am 26.02.2018 hat im Gemeindesaal Maria Hilf im Stadtteil Wunderburg zu Beginn der Frühzeitigen Beteiligung eine Informationsveranstaltung stattgefunden, in der das Vorhaben ausführlich erläutert wurde und der Vorhabenträger, die beauftragten Planer sowie Mitarbeiter des Stadtplanungsamtes für Fragen zur Verfügung standen.

Zu Beginn der Öffentlichen Auslegung ist voraussichtlich am 24. Juli 2018 erneut eine Informationsveranstaltung geplant in der die überarbeitete Planung vorgestellt werden soll.

9. Beschluss über die Behandlung der eingegangenen Stellungnahmen und Beschluss über die öffentliche Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB

Es wird beantragt, die Behandlung der Stellungnahmen zu beschließen und für den Bebauungsplan-Entwurf Nr. 241 ZB vom 04.07.2018 den nächsten Verfahrensschritt einzuleiten und die öffentliche Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB sowie die Einholung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB zu beschließen.

II.Beschlussvorschlag:

1. Der Bau- und Werksenat nimmt den Bericht des Baureferates und der Vertreter des Vorhabenträgers zur Kenntnis.
2. Der Bau- und Werksenat billigt die im Sitzungsvortrag vorgeschlagene Behandlung der Anregungen aus der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB.
3. Der Bau- und Werksenat billigt die im Sitzungsvortrag vorgeschlagene Behandlung der Anregungen aus der Unterrichtung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB.
4. Der Bau- und Werksenat beauftragt das Baureferat den Bebauungsplan-Entwurf Nr. 241 ZB vom 04.07.2018 mit dem Entwurf der Begründung sowie die Vorhabenpläne vom 04.07.2018 gemäß § 3 Abs. 2 BauGB öffentlich auszulegen.
5. Der Bau- und Werksenat beauftragt das Baureferat, zum Bebauungsplan-Entwurf Nr. 241 ZB vom 04.07.2018 mit dem Entwurf der Begründung sowie zu den Vorhabenplänen vom 04.07.2018 die Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB einzuholen.

III. Finanzielle Auswirkungen:

Der unter II. empfohlene Beschlussantrag verursacht

Falls Alternative 3. und/oder 4. vorliegt:

In das Finanzreferat zur Stellungnahme.

Stellungnahme des Finanzreferates: