Beschlussvorlage - VO/2019/2498-62

I.Sitzungsvortrag:

Vorgang insgesamt:

Das heutige Canisiusheim besteht aus mehreren Gebäuden und einer großen, befestigten Mehrzweckfreifläche.

Der erste Baukörper entstand 1925/26 als „Lehrlingsheim“ der Caritas.

Der zweite Baukörper wurde 1951 entlang der Hornthalstraße errichtet.

Außerdem entstand im rückwärtigen Bereich ein kleineres Gebäude, das ursprünglich die Notkirche St.
Kunigund gewesen war und hier vom Aufbauwerk Junger Christen als „Spielraum“ errichtet wurde. Aktuell wird das Anwesen insgesamt als sogenannte "E-Schule" (Förderschule für emotionale und soziale Einrichtung/Schule zur Erziehungshilfe) von den Salesianern Don Boscos genutzt. Diese sollen auch nach der Baugenehmigung bis auf Weiteres als Mieter in den Gebäuden verbleiben und die „E-Schule“ weiterbetreiben, bis ein Neubau an anderer Stelle den Schulbetrieb aufnehmen kann. Für einen Neubau auf dem sogenannten Maisel-Gelände wird voraussichtlich noch in diesem Jahr ein Bebauungsplanverfahren eingeleitet werden. Der Antragsteller ist insoweit einverstanden, von einer Baugenehmigung erst nach Umzug der Schule Gebrauch zu machen.

Aufgrund der Sanierungsbedürftigkeit der Gebäude und um zukunftsorientierte pädagogische Konzepte umsetzen zu können, wird seit Jahren ein Schulneubau an anderer Stelle angestrebt. Für den Fall, dass an anderer Stelle ein solcher Schulneubau seine Nutzung aufnimmt, hat der Antragsteller des vorliegenden Bauantrages für das Areal des Canisiusheimes eine Gesamtplanung für die Umnutzung zu Wohnanlagen ins Auge gefasst. Dieses Konzept besteht aus vier einzelnen Vorhaben:

1.Az. 720/19: Sanierung und Umbau des ehemaligen Freizeitheimes in Gewerbe und Wohnen (1 WE)

2.Az. 721/19: Teilabbruch und Neuerrichtung eines Wohngebäudes (12 WE)

3.Az. 722/19: Sanierung und Umbau des ehemaligen Schülerwohnheimes (Eckgebäude) von 1927 und Umnutzung in 40 Studentenappartements unter vollständiger Neuerrichtung des Daches.

4.Vorhabenbezogener Bebauungsplan zur Schließung der Baulücke an der Pfeuferstraße 17/19 auf dem südlichen Teil der Fl.Nr. 762 mit weiterer Wohnbebauung im rückwärtigen Bereich sowie Einbringung einer Tiefgarage.

Die vier Vorhaben stehen in Abhängigkeit voneinander, da der Stellplatznachweis für die ersten drei Vorhaben zunächst befristet auf der heutigen Mehrzweckfläche (Schulhof/Parkplatz) erfolgen soll. Wenn der vorhabenbezogene Bebauungsplan eingeleitet werden sollte, Rechtskraft erlangen und die Tiefgarage errichtet worden sein sollte, soll im Zug dieses Verfahrens der Stellplatznachweis für die Az. 720 bis 722/19 in der Tiefgarage nachgewiesen werden.

Der Antragsteller strebt an, die Nutzung der Gebäude aus den Az. 720 bis 722/19 erst mit Fertigstellung der Tiefgarage aufzunehmen.

Kurzbeschreibung:

Im Zuge des zweiten der vier Vorhaben soll das bestehende viergeschossige Gebäude des Don Bosco Jugendwerkes (Baujahr 1951) abgebrochen werden. An gleicher Stelle soll ein viergeschossiges Wohngebäude mit ausgebautem Dachgeschoss und 12 Wohnungen errichtet werden.

Größe des Bauvorhabens:

Breite: 11,90 m Länge: 26,82 mFirsthöhe: 20,12 m

Genehmigung Art. 55 Abs. 1 BayBOZustimmungsverfahren Art. 73 BayBOVoranfrage Art. 38 Abs. 1 BayVwVfGVorbescheid Art. 71 BayBOIsolierte Befreiung § 31 II BauGBAblehnung Art. 68 Abs. 1 Satz 1 BayBO        bereits ausgeführt:   ja    nein

Antragseingang: 16.04.2019

        vollständig:

Planungsrechtliche Beurteilung – BauGB

Zulässigkeit nach § 34 BauGB – Es liegt ein Baulinienplan Nr. 16 B vom 27.01.1907 vor

Eigenart der näheren Umgebung: Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO)

Das Vorhaben sieht zwei Balkonanlagen vor. Dadurch wird die rückwärtige Baugrenze überschritten. Das Vorhaben kann aus städtebaulicher und planungsrechtlicher Sicht befürwortet werden.

Die Stellplätze werden zunächst nur temporär beantragt, weil derselbe Bauherr für die Pfeuferstraße einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan mit Wohnbebauung  und Tiefgarage anstrebt. Die erforderlichen Stellplätze können in der geplanten Form als temporäre Stellplätze für den Stellplatznachweis befürwortet werden. Falls die Idee des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes am Ende in einen Neubau einmündet, sind die Stellplätze langfristig in der Tiefgarage unterzubringen.

Bauordnungsrechtliche Beurteilung – BayBO:

Nachbarzustimmung: ja:    nein: Nachbarn, die die Eingabepläne nicht unterschrieben

haben, erhalten eine Ausfertigung des Baubescheides.

Kfz – Stellplätze:

erforderlich: 12anrechenbar: 0nachzuweisen: 12

Nachweis auf Baugrundstück: 15

Für die drei Bauvorhaben Az. 720/19, Az. 721/19 (das vorliegende Bauvorhaben) und Az: 722/19 werden 15 Kfz.-Stellplätze auf der vorhandenen bereits befestigten Fläche Fl.Nr. 762 nachgewiesen.

Fahrradabstellplätze:

erforderlich: 31anrechenbar:0        nachzuweisen: 31

Nachweis auf Baugrundstück: Es werden insgesamt 75 Fahrradabstellplätze geschaffen, 33 Abstellplätze im Keller des Studentenwohnheimes und 42 Abstellplätze oberirdisch.

Kinderspielplatz:

nachgewiesen nicht erforderlich abzulösen

Barrierefreiheit: nicht erforderlich nachgewiesen

Bußgeldverfahren wurde eingeleitet               ja       nein

Besonderheiten:

Für die ebenerdigen Stellplätze ist noch der Immissionsschutznachweis zu führen.

Denkmalpflegerische Beurteilung – BayDSchG:

Stadtdenkmal: ja nein

Einzeldenkmal: ja nein

Zustimmung der örtl. Denkmalpflege: ja nein nicht erforderlich

BLfD: ja nein nicht erforderlich

II.Beschlussvorschlag:

Der Bau- und Werksenat stimmt der baurechtlichen Genehmigung zu, vorbehaltlich des nachzuweisenden Immissionsschutzes und unter der Maßgabe, dass der Antragsteller sich in einem städtebaulichen Vertrag verpflichtet, von der Baugenehmigung erst Gebrauch zu machen, wenn die „E-Schule“ an anderem Standort ihre Nutzung aufgenommen hat..

III. Finanzielle Auswirkungen:

Der unter II. empfohlene Beschlussantrag verursacht

Falls Alternative 3. und/oder 4. vorliegt:

In das Finanzreferat zur Stellungnahme.

Stellungnahme des Finanzreferates: