Beschlussvorlage - VO/2025/8838-61

•        Bericht über die Veröffentlichung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB
•        Bericht über die Einholung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB
•        Billigung des Durchführungsvertrags
•        Beschluss über die Behandlung der eingegangenen Stellungnahmen
•        Satzungsbeschluss gemäß § 10 BauGB

 

 

I. Sitzungsvortrag:

 

1. Anlass und Ziel der Planung

 

Die Schultheiss Wohnbau AG aus Nürnberg plant, nordöstlich der Kaimsgasse sogenannte Townhäuser und Geschosswohnungsbauten, teilweise unter Erhalt und Sanierung der Bestandsbebauung, zu errichten.

 

In Vorbereitung einer dafür notwendigen Bebauungsplanänderung war das Vorhaben bereits mehrmals Gegenstand von Beratungen des Stadtgestaltungsbeirats, zuletzt in seiner Sitzung am 30.11.2023.

Mit Schreiben vom 07.07.2022 hat die Vorhabenträgerin (Schultheiss Wohnbau AG, Nürnberg) einen Antrag auf Durchführung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens gestellt. In der Vollsitzung des Stadtrats am 20.09.2022 (VO/2022/5721-61) wurde der Aufstellungsbeschluss gefasst und das Konzept des Bebauungsplans 228 F gebilligt.

 

Der teilweise für den Geltungsbereich rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 228 C von 1995 weist für einen Großteil des Plangebietes (Fl. Nrn. 1418, 1418/1, 1420) zwar bereits ein Allgemeines Wohngebiet (WA) aus, jedoch kann das geplante Vorhaben durch die bisherigen Festsetzungen zur überbaubaren Grundstücksfläche sowie zur Geschossigkeit nicht auf Grundlage des bestehenden Bebauungsplans verwirklicht werden. Für die Fl. Nrn. 1420/2 und 1420/3 besteht der Bebauungsplan Nr. 228 B, rechtskräftig seit 1984. Ausgehend davon sind nach aktuellem Stand weder der geplante Anbau an das Gebäude Kaimsgasse 21 noch die Parkgarage im rückwärtigen Bereich zulässig. Zusätzlich weist der Bebauungsplan Nr. 228 B für die beiden genannten Flurstücke eine Nutzung als Mischgebiet aus, wodurch das vorrangige Ziel der vorliegenden Planung, neuen Wohnraum zu ermöglichen, nicht durchgängig erreicht werden kann. Durch die Festsetzung eines Allgemeinen Wohngebiets auch auf diesen Flurstücken wird dagegen eine überwiegende Wohnnutzung gewährleistet. Um der Schaffung von Wohnraum zusätzlich Vorrang zu gewähren, sollen außerdem die unter § 4 Abs. 3 BauNVO aufgeführten, in Allgemeinen Wohngebieten ausnahmsweise zulässigen Nutzungen nicht zugelassen werden.

 

 

2. Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB und Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB

 

Gemäß dem Beschluss des Bau- und Werksenats vom 03.12.2024 (VO/2024/8132-61) wurden die Veröffentlichung und die Beteiligung der Behörden, sonstiger Träger öffentlicher Belange sowie weiterer Organisationen und Verbände durchgeführt. Der Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 228 F in der Fassung vom 03.12.2024 mit Begründung sowie die Vorhabenpläne vom 03.12.2024 lagen nach fristgerechter Bekanntmachung in der Zeit vom 13.01.2025 bis einschließlich 14.02.2025 gemäß § 3 Abs. 2 BauGB zur öffentlichen Einsichtnahme aus. Die Stellungnahmen der Behörden, der sonstigen Träger öffentlicher Belange sowie der weiteren Organisationen und Verbände wurden gemäß § 4 Abs. 2 BauGB eingeholt.

 

 

3. Behandlung der Anregungen

 

Im Rahmen der Veröffentlichung im Internet und der öffentlichen Auslegung sowie der Beteiligung der Behörden, der sonstigen Träger öffentlicher Belange und weiterer Organisationen und Verbände gingen die nachfolgenden Schreiben ein:

 

 

1. Öffentlichkeit

 

Während der Veröffentlichung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB gingen neun Schreiben von Seiten der Öffentlichkeit ein. Die eingegangenen Stellungnahmen werden in der Anlage 1 zu diesem Sitzungsvortrag tabellarisch und – hinsichtlich der Bürgerinnen und Bürger – anonym (Stellungnahmen A.1. – A.9.) behandelt.

 

 

 

2. Behörden, sonstige Träger öffentlicher Belange und weitere Verbände und Organisationen

 

Stellungnahmen mit Anregungen

1. ADFC-Kreisverband Bamberg e.V. mit Schreiben vom 13.02.2025
2. Amt für Brand- und Katastrophenschutz mit Schreiben vom 12.02.2025
3. Bamberg Service mit Schreiben vom 21.02.2025
4. Bauordnungsamt, Denkmalpflege mit Schreiben vom 30.01.2025
5. Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege mit Schreiben vom 03.02.2025
6. BUND Naturschutz in Bayern e.V. mit Schreiben vom 23.01.2025
7. Deutsche Bahn AG mit Schreiben vom 22.01.2025
8. Deutsche Telekom Technik GmbH mit Schreiben vom 07.02.2025
9. Immobilienmanagement mit Schreiben vom 13.02.2025
10. Klima- und Umweltamt mit Schreiben vom 20.01.2025
11. Landratsamt Bamberg mit Schreiben vom 14.02.2025
12. Stadtjugendamt mit Schreiben vom 06.02.2025
13. Stadtwerke Bamberg GmbH mit Schreiben vom 07.01.2025
14. Straßenverkehrsamt mit Schreiben vom 21.02.2025
15. Vodafone GmbH/ Vodafone Deutschland GmbH mit zwei Schreiben vom 06.02.2025
16. Wasserwirtschaftsamt Kronach mit Schreiben vom 27.01.2025

 

Stellungnahmen ohne Anregungen

1. Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung mit Schreiben vom 29.01.2025
2. Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten mit Schreiben vom 09.01.2025
3. Amt für Wirtschaft mit Schreiben vom 07.02.2025
4. Bayernwerk Netz GmbH mit Schreiben vom 15.01.2025
5. Bergamt Nordbayern mit Schreiben vom 28.01.2025
6. Deutscher Wetterdienst mit Schreiben vom 20.01.2025
7. Handwerkskammer für Oberfranken mit Schreiben vom 30.01.2025
8. Immobilien Freistaat Bayern mit Schreiben vom 20.01.2025
9. Industrie- und Handelskammer mit Schreiben vom 23.01.2025
10. Luftamt Nordbayern mit Schreiben vom 07.01.2025
11. Regierung von Oberfranken mit Schreiben vom 29.01.2025
12. Regionaler Planungsverband Oberfranken-West mit Schreiben vom 21.01.2025
13. Staatliches Bauamt Bamberg mit Schreiben vom 09.01.2025
14. Stadtplanungsamt, Stadtsanierung mit Schreiben vom 10.01.2025

 

Die Anregungen aus der Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung sind in Anlage 1 tabellarisch dargelegt und mit einem Behandlungsvorschlag versehen.

 

 

4. Änderungen und Ergänzungen zum Entwurf des Bebauungsplans Nr. 228 F vom 03.12.2024

 

Bedingt durch die Anregungen aus der öffentlichen Auslegung, der Veröffentlichung im Internet und der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange sowie aufgrund der Weiterentwicklung der Planung ergeben sich Änderungen und Ergänzungen in den Unterlagen.

 

Bebauungsplan

•                  Redaktionelle Ergänzung eines Rechtsbezuges
•                  Ergänzung der Verfahrensvermerke

 

Begründung

•                  Müllentsorgung: Abholung an der Ludwigstraße, Tonnen werden am Tag der Abholung an der Ludwigstraße bereitgestellt
•                  Reduktion des preisgedämpften Mietwohnungsbaus, dadurch Änderungen im Verkehrsgutachten mit Mobilitätskonzept und an der schalltechnischen Untersuchung

 

Freiflächengestaltungsplan

•                  Die öffentlich / privat nutzbare Verkehrsflächen wird durch Grautöne unterschieden
•                  Änderung der Bezeichnung: „Feuerwehr-Aufstellfläche" in "Bewegungsfläche für die Feuerwehr"
•                  Darstellung der öffentlich nutzbaren Verkehrsfläche im Bereich der Parkgaragenausfahrt wurde bis an die nördliche Grundstücksgrenze erweitert.
•                  Stromverteilung ergänzt am nordöstlichen Townhouse
•                  Darstellungen von Mülltonnenbereitstellungsflächen nördlich der Parkgarage und nördlich der Townhouses Nord wurden herausgenommen.

 

An den Grundzügen der Planung wurde festgehalten. Die vorgenommenen Änderungen und Ergänzungen des Bebauungsplans sind lediglich geringfügiger und redaktioneller Art und dienen der Klarstellung der Festsetzungen.

 

Aufgrund der Geringfügigkeit der Änderungen und Ergänzungen kann auf ein erneutes Beteiligungsverfahren und eine erneute Veröffentlichung der Planung verzichtet werden.

 

Der Bebauungsplan wird zum Satzungsbeschluss vorgelegt.

 

 

5. Gutachten

 

Für den Bebauungsplan Nr. 228 F wurden folgende Fachgutachten erarbeitet:

•                  Schalltechnische Untersuchungen vom Mai 2025, Möhler + Partner
•                  Geotechnischer Bericht vom 09.05.2022, Schulze + Lang
•                  Ergänzung zum geotechnischen Bericht vom 04.07.2022, Schulze + Lang
•                  Naturschutzfachliche Angaben zur speziellen artenschutzrechtlichen Prüfung (saP) vom 02.10.2024, Biologisches Büro Fehse
•                  Verkehrsgutachten mit Mobilitätskonzept Bamberg Kaimsgasse vom 26.05.2025, Planwerk Stadtentwicklung
•                  Verschattungsstudie vom 09.10.2024, Bornhofen Architekten

 

 

6. Berichtigung des Flächennutzungsplans

 

Da es sich um einen Bebauungsplan der Innenentwicklung handelt, soll von der Anpassung des Flächennutzungsplans im Wege der Berichtigung Gebrauch gemacht werden. Der Berichtigungsplan liegt als Anlage den Sitzungsunterlagen bei.

 

 

7. Sozialklausel und Mobilitätskonzept

 

Wie in der „Richtlinie über die Sozialklausel für Wohnungsbau in Bamberg“ festgelegt, verfolgte die Vorhabenträgerin das Ziel, knapp 20% der Wohnfläche als preisgedämpftes Mietwohnen anzubieten. Eine Differenz von 43 m2 sollten abgelöst werden.

 

Diesbezüglich haben sich die Planungen geändert. Der preisgedämpfte Mietwohnungsbau soll jetzt nur noch in den Bestandsgebäuden Kaimsgasse 19 und 21 abgebildet werden. Damit ist nunmehr eine Ablöse für ca. 333 m2 Wohnfläche zu entrichten. Die ca. 400 m2 Wohnfläche in den Bestandsgebäuden entsprechen ca. 12 % des Gesamtvorhabens.

 

Die Reduktion des preisgedämpften Mietwohnungsbaus hat Auswirkungen auf die nach Stellplatzsatzung erforderlichen Stellplätze. Der Stellplatzbedarf liegt nun bei 59 Stellplätzen anstatt bisher bei 58 Stellplätze. Da an der Anzahl der Stellplätze in der Parkgarage festgehalten wird, verringert sich damit der im Mobilitätskonzept aufgeführte Mobilitätsfaktor von 0,66 auf 0,64. Die im Mobilitätskonzept verankerten Kompensations-Maßnahmen (1 Carsharing-Fahrzeug, 4 Lasten-Sharing-Räder, 4 Sharing-Bikes) decken allerdings auch den Mobilitätsfaktor von 0,64 ab.

 

 

8. Durchführungsvertrag

 

Neben dem Bebauungsplan und den Vorhabenplänen ist bei einem vorhabenbezogenen Bebauungsplan auch der Abschluss eines Durchführungsvertrags erforderlich. Im Durchführungsvertrag werden unter anderem Regelungen zur Anwendung der Sozialklausel, zur zeitlichen Umsetzung der Neubauten sowie zur Aufwertung und Begrünung der Freiflächen und zur öffentlichen Durchwegbarkeit innerhalb des Geltungsbereichs getroffen.

 

Der zwischen der Stadt und der Vorhabenträgerin abgestimmte Durchführungsvertrag liegt den Fraktionsunterlagen bei.

 

 

9. Beschlussantrag

 

Es wird beantragt, den Durchführungsvertrag und die Vorhabenpläne vom 30.07.2025 zu billigen, die Behandlung der eingegangenen Stellungnahmen in der im Sitzungsvortrag genannten Form zu beschließen sowie für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 228 F vom 30.07.2025 mit Begründung den Satzungsbeschluss gemäß § 10 BauGB zu fassen.

 

1. Der Stadtrat nimmt den Bericht der Verwaltung zur Kenntnis.
2. Der Stadtrat billigt den Durchführungsvertrag sowie die Vorhabenpläne vom 30.07.2025.
3. Der Stadtrat beschließt die Behandlung der während der Veröffentlichung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB eingegangenen Stellungnahmen mit den sich daraus ergebenden rechtlichen und planerischen Konsequenzen in der im Sitzungsvortrag genannten Form.
4. Der Stadtrat beschließt die Behandlung der von den Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB eingegangenen Stellungnahmen mit den sich daraus ergebenden rechtlichen und planerischen Konsequenzen in der im Sitzungsvortrag genannten Form.
5. Der Stadtrat beschließt aufgrund

1.        des Art. 23 der Gemeindeordnung (GO) für den Freistaat Bayern (BayRS 2020-1-1-I) in der Fassung der Bekanntmachung vom 22. August 1998 (GVBl. S. 796) in der zuletzt geänderten Fassung sowie
2.        der §§ 2 Abs. 1 und 10 Abs. 1 des Baugesetzbuches (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 03. November 2017 (BGBl. I S. 3634) in der zuletzt geänderten Fassung,
3.        der Artikel 6. Abs. 5 und 81 Abs. 2 der Bayerischen Bauordnung (BayBO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 14. August 2007 (GVBl. S. 588, BayRS 2132-1-I) in der zuletzt geänderten Fassung

 

den vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 228 F – „Kaimsgasse“ vom 30.07.2025 mit Begründung als Satzung.

 

III. Finanzielle Auswirkungen

Der unter II. empfohlene Beschlussantrag verursacht

X	1.	Keine Kosten
	2.	Kosten in Höhe von   für die Deckung im laufenden Haushaltsjahr bzw. im geltenden Finanzplan gegeben ist
	3.	Kosten in Höhe von   für die keine Deckung im Haushalt gegeben ist. Im Rahmen der vom Antrag stellenden Amt/Referat zu bewirtschaftenden Mittel wird folgender Deckungsvorschlag gemacht:
	4.	Kosten in künftigen Haushaltsjahren:   Personalkosten:   Sachkosten:

 

Falls Alternative 3. und/oder 4. vorliegt:

In das Finanzreferat zur Stellungnahme.

Stellungnahme des Finanzreferats:

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