Beschlussvorlage - VO/2025/9019-R1

I. Sitzungsvortrag:

 

1. Im Rahmen der geführten Diskussionen zur Zukunft der ANKER-Einrichtung / Aufnahmeeinrichtung Oberfranken (im Folgenden zusammenfassend kurz AEO genannt), wurde die Verwaltung durch den Stadtrat beauftragt, die notwendigen Voraussetzungen für einen Erwerb des Teils der Fläche der ehemaligen US-Flynn-Housing-Area, welche aktuell durch den Freistaat Bayern für den Betrieb der AEO genutzt wird, durch die Stadt Bamberg von der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA), herzustellen.

 

Um dieses Ziel erreichen zu können, ist der Abschluss eines Kaufvertrages zwischen der BImA und der Stadt Bamberg erforderlich. Mit dem Freistaat Bayern ist parallel eine Vereinbarung über die Rahmenbedingungen eines temporären und befristeten Weiterbetriebes der heutigen AEO abzuschließen.

 

Hierzu finden Gespräch des Oberbürgermeisters mit dem Bayer. Staatsminister des Inneren sowie dem für die Sparte Verkauf zuständigen Vorstandsmitglied der BImA statt. Verständigt wurde sich darauf, dass BImA und Stadt im Rahmen der sog. Erstzugriffsoption Verhandlungen über einen Erwerb der Fläche mit dem Ziel eines notariellen Kaufvertragsabschlusses führen. In Aussicht gestellt wird die temporäre Weiterüberlassung der AEO-Liegenschaft durch die Stadt an den Freistaat zu denselben Konditionen, wie dies dem aktuellen Nutzungsverhältnis zwischen BImA und Freistaat entspricht.

 

2. Der Erwerbsprozess zwischen Stadt und BImA richtet sich dabei formal nach den Regelungen der sog. Erstzugriffsoption. Eine der Voraussetzungen des Verfahrens ist, dass die Kommune verbindlich erklären muss, für welchen Zweck sie das Grundstück erwerben möchte. Der Zweck muss sich dabei auf die der Kommune durch die Bundes- und vor allem die Landesgesetze übertragene Aufgaben beziehen. Erforderlich für einen Erwerb der bislang als AEO genutzten Fläche ist daher die Abgabe dieser sog. Zweckerklärung, im Sinne einer Bestätigung, dass der Flächenerwerb zur Erfüllung einer gesetzlichen kommunalen Aufgabe erforderlich ist, durch die Stadt Bamberg.

 

Im Rahmen der Zweckerklärung muss die Kommune gegenüber der BImA die künftige Nutzung der Fläche offenlegen. Dieses Nutzungskonzept bildet die Basis der Wertermittlung und damit der Kaufpreisfindung. Dabei ist keine bebauungsplanscharfe Gebietsaufteilung erforderlich. Vielmehr genügt eine Aufteilung der Fläche in sog. Nutzungsschablonen, die grob eine flächenmäßige Aufteilung der Fläche bspw. für Wohnen, Gewerbe, Sonderflächen, Flächen für Sport und Naherholung, etc. darstellen. Auf Basis dieser Angabe wird ein Wertermittler beauftragt (entweder allein durch die BImA oder auch gemeinsam durch BImA und Stadt), um den Verkaufswert der Fläche zu ermitteln. Dabei wird der Ertragswert auf Basis der künftigen Nutzungen ermittelt, von welchem der Aufwand abgezogen wird, der zu einer Inwertsetzung der Fläche zu dem jeweiligen geplanten Zweck erforderlich ist (sog. deduktive Wertermittlung). Dies betrifft bspw. Abbruchkosten, Aufwendungen für Kampfmittelberäumung, Gebäudesanierungen, etc. Der so ermittelte Wert stellt den Kaufpreis des Grundstückkaufvertrages dar.

 

Abhängig von dem konkreten, so ermittelten Kaufpreis, ist ggf. noch eine Zustimmung des Haushaltsausschusses des Deutschen Bundestages (ab einem Kaufpreis von 5 Mio. €) bzw. des Bundesrates (ab einem Kaufpreis von 15 Mio. €) erforderlich. Ein notarieller Kaufvertragsabschluss könnte aber – dann mit einer Vorbehaltsklausel der Zustimmung der jew. Gremien – auch dann erfolgen.

 

 

3. Die Zweckerklärung bildet dabei gleichsam das Fundament des Wertermittlungsverfahrens. Vor dem zeitlichen Hintergrund ist es daher sinnvoll, die vorhandenen Planungen für eine künftige Nutzung der heutigen AEO-Fläche zu adaptieren und sich eng an dem vorhandenen Bestand zu orientieren Primäre Nutzung des Geländes wäre daher künftig „Wohnen“. Städtisches Ziel ist, in Anlehnung an die positiven Erfahrungen mit der Entwicklung der ehem. US-Pines-Housing-Area zum heutigen Wohnquartier „Am Föhrenhain“, dabei insbesondere die Schaffung möglichst bezahlbaren Wohnraums, durch entsprechende Ertüchtigung bzw. Sanierung des vorhandenen und nachnutzbaren Gebäudebestandes. Untergeordnet sollen daneben auch Einrichtungen der sozialen Daseinsvorsorge (insbes. KiTa-Standort), Grün- und Spielplatzflächen bzw. Sportflächen sowie auch Erschließungsflächen zur Integration der Flächen an die städtische Infrastruktur vorgesehen werden.

 

Entsprechend ist der beiliegende Nutzungsplan (seinerseits als Anlage zur schriftlichen Zweckerklärung) ausgestaltet. Der Lageplan liegt als Anlage 1 bei.

Die Besonderheit im vorliegend Fall ist, dass die Fläche auch nach einem städtischen Erwerb zunächst, auf Basis einer mit dem Freistaat Bayern erst noch zu verhandelnden und abzuschließenden vertraglichen Vereinbarung, befristet durch den Freistaat als ANKER/AEO genutzt werden könnte. Eine Überlassung der Fläche für diesen Zweck im Verhältnis Freistaat – Stadt soll zu denselben Vorgaben erfolgen, wie im bisherigen Verhältnis zwischen BImA – Freistaat (was insbesondere die mietzinslose Überlassung beinhaltet). Für die Stadt bedeutet dieser Umstand, dass die im Rahmen der Wertermittlung ermittelten Ertragspositionen (bspw. für Wohnen) nicht sofort, sondern erst nach dem Ende der Nutzung durch den Freistaat und der sich dann anschließenden Ertüchtigung (bspw. Sanierung, Abriss, Neubau, je nach Vorgabe für eine bestimmte Fläche), realisiert werden können.

 

Generell gilt zudem ein Verkaufsvorbehalt hinsichtlich Bundes- und / oder Landesbedarf. Soweit an einer Fläche insoweit Bedarf geltend gemacht wird, würde dies einen Verkauf hindern. Vor einer Veräußerung an die Kommune muss die Frage des Bundesbedarfes durch die BImA abgeklärt werden. Der Oberbürgermeister will die nächste Verhandlungsrunde mit dem Innenminister am 15.07.2025 nutzen, eine mögliche Erklärung des Freistaates zur Freigabe des Landesbedarfes zu erhalten.

 

4. Vor diesem Hintergrund schlägt die Verwaltung folgende Formulierung für die schriftliche Zweckerklärung vor:

 

„Die Stadt Bamberg erklärt, dass sie den Kaufgegenstand zur Erfüllung ihrer Aufgaben nach der Bayerischen Verfassung und den Vorgaben der Gemeindeordnung für den Freistaat Bayern, gemäß Art. 11, 83 Bayer. Verfassung (BV) und Art. 7, 57 Bayer. Gemeindeordnung (GO) benötigt.

 

Insbesondere sollen auf dem Kaufgegenstand Flächen für Wohnen, gemischte Flächen für Wohnen/Gewerbe, Naherholungsfläche (Sport und Spiel) sowie Erschließungsflächen zur Anbindung von Teilflächen an die lokale Infrastruktur und Herstellung von Infrastruktureinrichtungen, dauerhaft entstehen.

 

Die heute auf der Fläche durch den Freistaat Bayern auf Basis einer Nutzungsvereinbarung mit der BImA betriebene ANKER-Einrichtung / Aufnahmeeinrichtung Oberfranken soll auch nach einem kommunalen Erwerb auf Basis einer vertraglichen Vereinbarung zwischen der Stadt Bamberg und dem Freistaat Bayern temporär, für eine noch konkret vertraglich zu vereinbarende Zeitdauer, weiterhin durch den Freistaat Bayern betrieben werden dürfen. Die Stadt Bamberg sichert dabei dem Freistaat Bayern im Rahmen dieser Vereinbarung einen Weiterbetrieb zu denselben Konditionen zu, wie sie im Verhältnis Freistaat und BImA bestehen. Eine Realisierung der kommunalen Entwicklungsziele ist daher abhängig von der Dauer der Weiternutzung der Erwerbsfläche durch den Freistaat Bayern, welche zum Zeitpunkt der Abgabe der Zweckerklärung noch nicht feststeht.“

 

5. Mit der Abgabe einer Zweckerklärung entsteht noch keine verbindliche Umsetzungspflicht. Die Erklärung dient der Wertermittlung und ist kein Planungsinstrument.

Im vorliegenden Fall wird es besonders auf die Formulierungen des Kaufvertrages ankommen, da, neben den auch sonst üblichen Klauseln, bspw. für den Umgang mit Altlasten und Kampfmitteln oder die Vereinbarung von Nachzahlungen bei werterhöhenden Änderungen im Vergleich zum im Rahmen der Zweckerklärungsgrundlagen (bspw. wenn auf einer Fläche Gemeinbedarf vorgesehen war, später dort aber tatsächlich ein Wohngebäude errichtet wird), auch Regelungen aufgenommen werden müssen, die einen fortgesetzten, temporären AEO-Betrieb, abbilden müssen.

 

6. Ziel ist es nun, mit der BImA eine notarielle Kaufvertragsurkunde zeitnah auszuverhandeln. Parallel soll mit dem Freistaat eine vertragliche Vereinbarung über den befristeten Weiterbetrieb der AEO verhandelt werden.

 

Der Ältestenrat und der Stadtrat werden regelmäßig über den Fortgang der Gespräche informiert.

1. Der Konversions- und Sicherheitssenat nimmt den Bericht der Verwaltung zur Kenntnis.

 

2. Der Konversions- und Sicherheitssenat beauftragt die Verwaltung mit der Übergabe folgender Zweckerklärung als Vorbereitungen für einen Erwerb der heute als AEO genutzten Freifläche der ehem. US-Liegenschaft „Flynn-Housing-Area“ der Stadt Bamberg an die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA):

 

„Die Stadt Bamberg erklärt, dass sie den Kaufgegenstand zur Erfüllung ihrer Aufgaben nach der Bayerischen Verfassung und den Vorgaben der Gemeindeordnung für den Freistaat Bayern, gemäß Art. 11, 83 Bayer. Verfassung (BV) und Art. 7, 57 Bayer. Gemeindeordnung (GO) benötigt.

 

Insbesondere sollen auf dem Kaufgegenstand Flächen für Wohnen, gemischte Flächen für Wohnen/Gewerbe, Naherholungsfläche (Sport und Spiel) sowie Erschließungsflächen zur Anbindung von Teilflächen an die lokale Infrastruktur und Herstellung von Infrastruktureinrichtungen, dauerhaft entstehen.

 

Die heute auf der Fläche durch den Freistaat Bayern auf Basis einer Nutzungsvereinbarung mit der BImA betriebene ANKER-Einrichtung / Aufnahmeeinrichtung Oberfranken soll auch nach einem kommunalen Erwerb auf Basis einer vertraglichen Vereinbarung zwischen der Stadt Bamberg und dem Freistaat Bayern temporär, für eine noch konkret vertraglich zu vereinbarende Zeitdauer, weiterhin durch den Freistaat Bayern betrieben werden dürfen. Die Stadt Bamberg sichert dabei dem Freistaat Bayern im Rahmen dieser Vereinbarung einen Weiterbetrieb zu denselben Konditionen zu, wie sie im Verhältnis Freistaat und BImA bestehen. Eine Realisierung der kommunalen Entwicklungsziele ist daher abhängig von der Dauer der Weiternutzung der Erwerbsfläche durch den Freistaat Bayern, welche zum Zeitpunkt der Abgabe der Zweckerklärung noch nicht feststeht.“

 

III. Finanzielle Auswirkungen

Der unter II. empfohlene Beschlussantrag verursacht

X	1.	Keine Kosten
	2.	Kosten in Höhe von   für die Deckung im laufenden Haushaltsjahr bzw. im geltenden Finanzplan gegeben ist
	3.	Kosten in Höhe von   für die keine Deckung im Haushalt gegeben ist. Im Rahmen der vom Antrag stellenden Amt/Referat zu bewirtschaftenden Mittel wird folgender Deckungsvorschlag gemacht:
	4.	Kosten in künftigen Haushaltsjahren:   Personalkosten:   Sachkosten:

 

Falls Alternative 3. und/oder 4. vorliegt:

In das Finanzreferat zur Stellungnahme.

Stellungnahme des Finanzreferats:

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