Berichtsvorlage - VO/2019/2886-15

I. Sitzungsvortrag:

1. Anfrage der SPD-Stadtratsfraktion vom 08.04.2019:

Die SPD-Stadtratsfraktion hat mit Schreiben vom 08.04.2019 (Anlage, Anfrage-Nummer 2019-90) die Frage gestellt, ob es in Bamberg die Möglichkeit gibt, das Konzept der Stadt Wien in Teilen zu übernehmen?

2. Stellungnahme der Verwaltung:

Die Verwaltung nimmt zu dem Antrag wie folgt Stellung:

2.1 Entwicklung des sozialen Wohnungsbaus in Österreich und speziell in Wien:

Der soziale Wohnungsbau in Österreich und speziell in Wien hat seinen Ursprung in der Zeit der Industrialisierung, als viele arbeitssuchende Menschen vom Land in die Stadt zogen. Hinzu kam noch die Zuwanderung aus den Kronländern der Monarchie. Durch diesen Zuzug kam es insbesondere in Wien zu einer enormen Wohnungsnot. Im Jahr 1900 hatten ca. 300.000 Wienerinnen und Wiener, was etwa 17% der Stadtbevölkerung entsprach, keine Wohnung. Es drohte in vielen Fällen Verelendung. Um hier entgegenzuwirken, gab es unterschiedliche Strategien, wobei gemeinsamer Konsens die gemeinnützige Wohnungswirtschaft war. Unter Kaiser Franz Joseph I. wurde 1910 der Wohnungsfürsorgefonds eingerichtet, wodurch dem gemeinnützigen Wohnbau zinsgünstiges Kapital zur Verfügung stand. Hinzu kam, dass zum ersten Mal die „Gemeinnützigkeit“, u.a. mit der Normierung der Gewinnbeschränkung, festgeschrieben wurde.

In Wien beginnt die Erfolgsgeschichte der Gemeindewohnungen mit dem Wahlsieg der Sozialdemokraten im Jahr 1919 und der Erlangung des Status als Bundesland im Jahr 1922 (vergleichbar in etwa den deutschen Stadtstaaten). Wien ist daher rechtlich in der Lage die Gesetze zum Wohnungsbau eigenständig zu gestalten und auch die Steuerhoheit auszuüben (z.B. Wohnbausteuer). Bis 1934 konnten bereits mehr als 65.000 kommunale Wohnungen gebaut werden.

Nach einer Unterbrechung des Gemeindebaus in den Jahren 1934 bis 1945, war in der Nachkriegszeit die Bauaktivität wegen des Wiederaufbaus zunächst gering, nahm aber von Jahr zu Jahr stetig zu. 1954 konnte die 100.000ste Gemeindewohnung bezogen werden. In den 1960er Jahren war die Bauleistung mit rund 4.500 Wohneinheiten pro Jahr am höchsten.

Die frühen 80er Jahre waren für Wien besonders bedeutsam, da hier mit dem Mietrechtsgesetz und dem Wohnbaufördergesetz wesentliche, auch heute noch gültige Rahmenbedingungen geschaffen wurden. Außerdem wurde der Wiener Bodenbereitstellungs- und Stadterneuerungsfonds gegründet. Dieser Fond wurde vor 35 Jahren mit stadteigenen Grundstücken als Startkapital bestückt und ist nach wie vor im Eigentum des Bundeslandes Wien.

Beim kommunalen Wohnungsbau greift die Gemeinde durch die Errichtung von Wohnungen direkt in den Wohnungsmarkt ein. Die Kommune errichtet Wohnungen, die von Konjunkturschwankungen und Marktpreisen abgekoppelt sind und daher zu einem stabilen, günstigeren Preis vermietet werden können.

Insgesamt gibt es in Wien für die 1,9 Millionen Einwohner 220.000 Gemeindewohnungen, die über das gesamte Stadtgebiet verteilt sind und rund 500.000 Personen beherbergen. Daneben gibt es noch 460.000 geförderte Wohnungen und 240.000 preisreduzierte Wohnungen bei Bauträgern, die auf städtischen Grundstücken gebaut haben. Aufgrund der großen Nachfrage nach „leistbaren“ Wohnungen hat die Stadt Wien 2015 beschlossen, wieder aktiv neue Wohnungen zu bauen. Unter dem Titel „Gemeindewohnung NEU“ sollen bis zum Jahr 2020 bis zu 4.000 neue Wohneinheiten entstehen, die zu 100% im Eigentum der Stadt verbleiben. Die Vergabe erfolgt nach den allgemeinen Kriterien, die bei allen Gemeindebauten gilt. Der Quadratmeterpreis liegt aktuell bei 7,50 €. Darüber hinaus werden zwei Drittel der jährlich errichteten Wohnungen wohnbaugefördert. Großer Wert wird auf eine soziale Durchmischung der Quartiere gelegt. Als Maxime wird ausgegeben, dass an der Adresse nicht der soziale Status ablesbar ist.

Die Preise für Grund und Boden steigen auch in Wien massiv an. Daher hat die Wiener Stadtregierung im November 2018 beschlossen, den Bodenpreis durch eine Änderung der Wiener Bauordnung stark zu regulieren und bei sog. Aufwidmungen zwei Drittel für geförderten Wohnbau zu reservieren. Dazu wurde extra eine Widmungskategorie „geförderter Wohnbau“ im Planungsrecht eingeführt. Hier zeigt sich die rechtlich starke Gestaltungsmöglichkeit der Stadt Wien als österreichisches Bundesland.

2.2 Gesetzliche Rahmenbedingungen in Österreich:

Zur Sicherstellung von „leistbarem“ Wohnraum sind gesetzliche Regelungen auf Bundesebene (z.B. Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz und Mietrechtsgesetz) und die landesrechtlichen Regelungen durch die Wohnbauförderungsgesetze erforderlich.

Die Wohnbauförderung (Wohnbauförderungsgesetz) ist das zentrale Element des sozialen Wohnungsbaus in Österreich. Hierdurch wird nicht nur der Wohnungsneubau gefördert, sondern zudem die Bestandssicherung durch Sanierung gewährleistet. Prioritär ist dabei die Objektförderung, dadurch wird das Ziel der sozialen Durchmischung unterstützt.

Die Stadt Wien gewährt bei der Errichtung von Mietwohngebäuden ein Landesdarlehen als Fixbetrag, der zwischen 510 und 700 Euro je Quadratmeter Nutzfläche liegt. Diese Darlehen sind mit einem Prozent pro Jahr verzinst und haben eine maximale Laufzeit von 35 Jahren. Auch für die Sanierung bestehender Altbauten gewährt die Stadt Wien hohe Förderungen. So können z.B. bei thermisch-energetischen Sanierungsmaßnahmen nichtrückzahlbare Beiträge von bis zu 160 Euro je Quadratmeter Nutzfläche in Aussicht gestellt werden. Diese Maßnahmen dienen der dauerhaften Stabilisierung des Mietpreisniveaus.

2.3 Voraussetzungen zur Erlangung geförderter Wohnungen in Wien:

a) Gemeindewohnungen:

Für eine Gemeindewohnung muss bei der Stadt Wien ein Antrag gestellt und genehmigt werden, um ein sog ,,Wiener Wohn-Ticket" (früher Vormerkschein) zu erhalten. Das Wiener Wohn-Ticket entspricht – zumindest formalrechtliche - im Wesentlichen dem hiesigen Wohnberechtigungsschein. Um dieses Ticket zu bekommen, müssen folgende Grundvoraussetzungen und zusätzlich mindestens ein Wohnbedarfs-Grund erfüllt sein:

•          Mindestalter 17 Jahre

•          Verheiratete oder in einer eingetragenen Partnerschaft Lebende können nur gemeinsam mit Ihrer/Ihrem Ehepartnerin/Partnerin eine Wohnung beantragen.

•          Alle, die mit der Person in eine Gemeindewohnung ziehen, müssen mindestens 2 Jahre an der aktuellen Einreich-Adresse in Wien hauptgemeldet sein.

•          Österreicherinnen und Österreicher, Personen mit EU-, Schweizer Staatsbürgerschaft oder Reisepass eines EWA-Landes außerhalb der EU, Anerkannte Flüchtlinge oder Drittstaatenangehörige mit einem Aufenthaltstitel

•          Folgende Netto Einkommensgrenzen für alle im Haushalt lebenden Personen (Stand 2019)

      Eine Person: 46.450 Euro

      Zwei Personen: 69.220 Euro

      Drei Personen: 78.330 Euro

      Vier Personen: 87.430 Euro

      Jede weitere Person: plus 5.100 Euro

Wohnbedarfsgrund:

•          Überbelegung der derzeitigen Wohnung

•          aus krankheits- oder altersbedingten Gründen

•          unter 30 alt und noch keine eigene Wohnung (Jungwienerin)

•          beide Partner leben in einem getrennten Haushalt

•          private Dienstwohnung muss unverschuldet aufgeben werden

•          Antragsteller oder Mitbezieher ist Rollstuhlfahrer

b) Geförderte Wohnungen:

Bei den geförderten Wohnungen gibt es unterschiedliche Voraussetzungen, die bei Miete oder Erwerb erfüllt sein müssen:

aa) Miete:

                   Altersgrenzen:

• Vollendung des 18. Lebensjahres

• Anmeldungen bereits ab dem vollendeten 17. Lebensjahr

Einkommensgrenzen (gültig 2019): Die Summe der Jahres-Nettoeinkommen aller mitziehenden Personen darf die Höchsteinkommensgrenzen nicht übersteigen. Maßgeblich ist ausschließlich das Jahreseinkommen und nicht das Monatseinkommen, das zwischen 46.450 Euro und 87.430 Euro liegen darf.

                   Dringender Wohnbedarf:

Die Interessentinnen und Interessenten müssen an der geförderten Wohnung ein dringendes Wohnbedürfnis geltend machen können. Am geförderten Objekt ist von den zur Nutzung berechtigten Personen und allen mitziehenden Personen der melderechtliche Hauptwohnsitz zu begründen. Innerhalb von sechs Monaten nach Bezug der geförderten Wohnung ist der Nachweis über die Aufgabe der Rechte an der Vorwohnung zu erbringen.

                   Finanzierungsbeitrag:

Bei der Miete einer gemeinnützigen Wohnung ist bei Abschluss des Anwartschafts-Mietvertrages ein so genannter ,,Finanzierungsbeitrag" zu leisten. Dabei handelt es sich um einen Grund- und Baukostenbeitrag zur Mitfinanzierung der Baukosten, der je nach Alter, Lage und Größe der ,,Genossenschaftswohnung" variieren kann. lang Wien beträgt der Finanzierungsbeitrag 2018 12,5 Prozent der Baukosten sowie meist die gesamten Grundkosten. Diese Kosten werden anteilsmäßig (z. B. nach Nutzfläche) auf die Mietwohnungen des Gebäudes verteilt. Rund 20.000 bis 30.000 Euro Finanzierungsbeitrag für eine mittelgroße Wohnung sind durchaus üblich. Je größer hierbei der Betrag ist, desto geringer sind die monatlichen Mietkosten.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses wird der Finanzierungsbeitrag zurückerstattet, allerdings mit einer jährlichen Abschreibung von 1 % auf die Länge der Mietdauer (,,Verwohnung").

                   SMART wohnen:

Die SMART-Wohnungen der Stadt Wien bieten Kleinfamilien, Paaren und Singles hochwertigen Wohnraum - bei gleichzeitig niedrigen Mieten. Bei diesem Förderungsmodell ist für den Mieter ebenfalls ein Finanzierungsbeitrag zu leisten. Die Mieten sind preislich mit Gemeindewohnungen vergleichbar. Daher gelten auch die gleichen Voraussetzungen für das Wiener Wohn-Ticket. Zusätzlich zu den Grundvoraussetzungen ist daher auch ein begründeter Wohnbedarf nachzuweisen.

bb) Miet-Kauf Option:

Unter gesetzlich festgelegten Voraussetzungen kann der Mieter einer Wohnung, die von einer gemeinnützigen Bauvereinigung errichtet wurde, diese erwerben. Die Kaufoption kann durch das Stellen eines Antrages auf Übertragung in das Wohnungseigentum frühestens nach Ablauf von 10 Jahren ausgeübt werden. Es handelt sich um eine Option. Eine Kaufpflicht besteht nicht.

2.4 Umsetzung weiterer Aspekte der Wohnungswirtschaft:

Neben der Schaffung „leistbaren“ Wohnraums können mit der Vergabe der Wohnbauförderung auch weitere politische Zielvorgaben umgesetzt werden, indem diese Kriterien an die Mindestanforderungen eines Förderansuchens gekoppelt werden. lang den vergangenen Jahren wurden beispielsweise der Niedrigenergiehaus-Standard und der Einsatz alternativer Energieträger zum verbindlichen Standard.

Die Analyse des Mietaufwands in Relation zum Haushaltseinkommen nach Wohnformen zeigt, dass - trotz der im Durchschnitt geringeren Einkommen - die Mieterinnen und Mieter von Gemeindewohnungen und von Genossenschaftswohnungen durch Mietkosten deutlich weniger belastet werden. In Genossenschaftswohnungen sowie in Gemeindebauwohnungen geben 53,5 % bzw. 52% an, weniger als 30% des Haushaltseinkommens für die Miete aufzuwenden. Der Anteil der Mieterinnen und Mieter, die nach eigener Einschätzung monatlich mehr als 40% ihres Haushaltseinkommens für die Miete aufwenden müssen, ist bei privaten Mieten mit 23,8% fast doppelt so hoch wie unter Gemeindemieterinnen und -mietern mit 12,8%. Generell - über alle Wohnformen hinweg - zeigen die Ergebnisse, dass 80% der Befragten angeben, weniger als 40% ihres Haushaltseinkommens aufzuwenden, und die Hälfte weniger als 30%.

2.5 Durchführung von Wettbewerben:

Ein zentrales Lenkungsinstrument des geförderten Wiener Wohnungsbaus sind die Bauträgerwettbewerbe, die für alle Projekte des „wohnfonds“ sowie des „fonds für wohnbau und stadterneuerung“ durchgeführt werden. Insbesondere wurde dabei den Aspekten Entwicklung von sozialen Quartieren, Gemeinschaftseinrichtungen sowie gemeinschaftliches Wohnen und bauplatzübergreifende Freiflächenkonzeption breite Aufmerksamkeit gewidmet. Auch die Anforderungen wie „Wohnen und Arbeiten“ und „gemeinschaftliches Wohnen“ werden entsprechend berücksichtigt.

Bauträgerwettbewerbe tragen in Wien dazu bei, dass das leistbare und dennoch hochwertige Wohnen kontinuierlich weiter ausgebaut wird. Im Rahmen der Bauträgerwettbewerbe wurden in Wien auch die Aspekte Alleinerziehende, kostengünstiges Bauen oder innovative Maßnahmen der Energieversorgung berücksichtigt. Wien kann in Folge dieser Maßnahmen sowohl als quantitativ, als auch qualitativ im sozialen Wohnungsbau weltweit führend bezeichnet werden.

3. Konzept für die Stadt Bamberg?

In Deutschland ist der soziale Wohnbau in der Form von höchstzulässigen Mieten („Kostenmiete" oder „Erstvermietungsmiete“) in Relation zur zumutbaren Miete und anderen Regularien im Wohnungsbindungsgesetz geregelt. Die Aufhebung der Gemeinnützigkeit in Deutschland führte jedoch dazu, dass nur noch Wohnungen mit laufenden Förderungen dem Sozialwohnungssektor zugeordnet werden und somit vorhandene Sozialwohnungen größtenteils der Privatisierung und Renditemaximierung nach Auslaufen der Bindungsfrist unterzogen werden. Die Wohnraumförderung wird ähnlich wie in Österreich durch die Länder geregelt und zielt heute unter anderem auch auf die Modernisierung von vorhandenem Wohnraum ab. Neue Sozialwohnungen werden jedoch vor dem Hintergrund der Renditeerwartungen im frei finanzierten Wohnungsbau fast nicht mehr errichtet.

Erforderlich ist weiterhin, der Einsatz kommunaler Grundstücke. Die handelnden Akteure müssen klar definiert und mit entsprechenden Kompetenzen ausgestattet sein. In Wien sind dies beispielsweise der Wohnfonds, die verantwortlichen Förderstellen, die gemeinnützigen Bauträger und die Politik. Wesentliche ist die Vernetzung der Akteure sowie der regelmäßige Austausch. Insbesondere müsse auch kontinuierlich Fördergelder in namhaftem Ausmaß bereitgestellt bzw. finanziert werden. Nur unter diesen Voraussetzungen kann eine Implementierung des Systems erfolgen.

Das „Wiener Modell“ zeichnet sich durch die konsequente Anwendung des Systems des geförderten Wohnraums aus. Eine Übernahme dieses Modells erforderte daher als Grundvoraussetzungen die Bereitschaft sowie die Ressourcen, dies ebenso zu handhaben.

Dabei ist zu beachten, dass die Stadt Wien als österreichisches Bundesland die rechtliche Möglichkeit hat, Gesetze den Erfordernissen und politischen Vorstellungen entsprechend anzupassen. Eine deutsche Kommune hat diese Möglichkeiten nicht, sondern ist auf die Handlungen des Landes- und Bundesgesetzgebers angewiesen. Nur in diesem Rahmen darf sie handeln. Und auch nur in diesem Rahmen, bzw. im Rahmen der verfügbaren Ressourcen, kann sie handeln. Hier besteht also bereits ein strukturell erheblicher Unterschied, weshalb das Modell der Stadt Wien nicht einfach übernommen oder an lokale Verhältnisse adaptiert werden kann.

Übertragen auf die Verhältnisse und Möglichkeiten der Stadt Bamberg kann daher das „System Wien“ nicht 1:1 übernommen werden. Als Orientierung ist aber die Schaffung geförderten Wohnraums in den Focus zu nehmen. Dies ist es, was das „Wiener Modell“ auszeichnet. Da die Gemeinnützigkeit in Deutschland aufgehoben worden ist, bliebe als einzige Maßnahme die Einrichtung eines „Wohnfonds“, wobei auch klar definiert werden müsste, wie dieser gefüllt und lebensfähig gehalten werden könnte. Die Leistungsfähigkeit von Stadtbau und Stadt würde hierzu bei weitem nicht ausreichen. Erforderlich wäre der Einsatz von Fördermitteln. Dies geben die aktuell vorhandenen Förderprogramme aber nicht her. Weiterhin müssten Einnahmen aus der Anwendung der sog. Sozialklausel mit einbezogen werden.

Erforderlich wäre sowohl die Bereitschaft, künftig in größerem Maße Sozialwohnungen und Wohnungen unter Anwendung der Sozialklausel zu errichten, als auch der Einsatz von Fördermitteln. Dabei ist grundsätzlich zu klären, welche Maßnahmen für sinnvoll erachtet werden und wie eine mögliche Finanzierung aussehen kann.

4. Diskussion im Wohnungsgipfel:

Nach Auffassung der Verwaltung sollte die Frage nach der Übernahme von Instrumentarien nach dem Modell der Stadt Wien auch mit den relevanten Akteuren des Bamberger Wohnungsmarktes diskutiert werden. Die Verwaltung schlägt daher vor, dieses Modell zum Gegenstand eines der nächsten „Wohnungsgipfel“ zu machen und hierzu auch Expertinnen/Experten für das „Wiener Modell“ einzuladen und bspw. im Rahmen eines Impulsvortrages und einer anschließenden Diskussion deren Expertise einzubeziehen.

Folgende Anregungen sollen dabei als Diskussionsgrundlage dienen:

• Ist die konsequente Umsetzung des Systems des geförderten Wohnungsbaus eine Grundlage für den Neubau von Wohnungen in Bamberg?
• Genügt die Sozialklausel der Stadt Bamberg den aktuellen Wohnraumbedarfen - ist ggf. eine Anpassung sinnvoll?
• Unter welchen Voraussetzungen wäre die Einrichtung eines Wohnfonds nach dem „Wiener Modell“ sinnvoll möglich?
• Wird die künftige konsequente Anwendung des Modells der Konzeptvergaben, entsprechend dem Beispiel der Investorenauswahlverfahren im Bereich der Lagarde, auch außerhalb der Konversion als sinnvolle Maßnahme gesehen?
• Wird die Erstellung eines „Qualitätshandbuches“, entsprechend dem Beispiel der Vorlage für den Bereich der Lagarde, als Grundlage und Kriterienvorgabe bei Konzeptvergabeverfahren, für Maßnahmen im gesamten Stadtgebiet als sinnvoll erachtet?

II. Beschlussvorschlag:

1. Der Konversionssenat nimmt den Bericht der Verwaltung zur Kenntnis

2. Der Konversionssenat beauftragt die Verwaltung mit der Vorbereitung und Durchführung eines Wohnungsgipfels mit dem Schwerpunkt „Wiener Modell“ unter Einbeziehung der lokalen Akteure.

III. Finanzielle Auswirkungen:

Der unter II. empfohlene Beschlussantrag verursacht

Falls Alternative 3. und/oder 4. vorliegt:

In das Finanzreferat zur Stellungnahme.

Stellungnahme des Finanzreferates: