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Verfahren der Stadtsanierung

Die Stadt Bamberg ist bereits seit Beginn der Städtebauförderung im Jahre 1971 im Städtebauförderprogramm des Bundes und des Freistaates angemeldet. Einer grundsätzlichen Programmanmeldung bedarf es daher nicht mehr. Die Stadt Bamberg stellt jährlich einen Jahresantrag, in welchem sie zum Einen über den Fortschritt der laufenden Sanierungsmaßnahmen berichtet und zum Anderen neue Maßnahmen zur Programmdurchführung ankündigt.

Vorbereitende Untersuchungen

Erkennt die Stadt Bamberg für ein ausgewähltes Gebiet den Bedarf der Durchführung von Sanierungsmaßnahmen, so fasst der Stadtrat, vertreten durch den Bausenat, zunächst den Beschluss über die Durchführung der "Vorbereitenden Untersuchungen" im Sinne des Baugesetzbuches. Der Beschluss wird ortsüblich bekanntgemacht. Das bedeutet, dass er im Rathaus-Journal der Stadt Bamberg veröffentlicht wird.

Vorbereitende Untersuchungen für kleinere Gebiete führt das Stadtplanungsamt der Stadt Bamberg selbst durch. Vorbereitende Untersuchungen für größere Gebiete werden in der Regel an qualifizierte Büros nach außen vergeben.

Die Vorbereitenden Untersuchungen liefern die notwendigen Beurteilungsgrundlagen über die baulichen, funktionalen, sozialen, hygienischen, wirtschaftlichen und kulturellen Verhältnisse sowie über die Probleme im Gebiet. Im speziellen Falle Bambergs kommt dabei in der Regel der stadtstrukturell-historischen Entwicklung sowie der Verkehrsproblematik eine besondere Bedeutung zu.

Im Rahmen der Vorbereitenden Untersuchungen findet eine intensive Beteiligung der Betroffenen sowie der öffentlichen Aufgabenträger statt. Wesentlicher Bestandteil der Vorbereitenden Untersuchungen ist die Feststellung von städtebaulichen Mißständen, die Formulierung von Sanierungszielen, die Darstellung der Sanierungsziele in einem Rahmenplan, die Formulierung der einzelnen Sanierungsmaßnahmen, die Erstellung einer Kosten- und Finanzierungsübersicht für die Sanierung, die Aufstellung eines Zeitplanes für die Durchführung der Sanierung, die Empfehlung der genauen Abgrenzung eines Sanierungsgebietes sowie die Empfehlung über die Art des zu wählenden Sanierungsverfahrens.

Das Ergebnis der Vorbereitenden Untersuchungen wird in der Regel in einer öffentlichen Veranstaltung allen Beteiligten und Interessierten vorgestellt.

Förmliche Festlegung

Wenn die Ergebnisse der Vorbereitenden Untersuchungen vorliegen, wird das Sanierungsgebiet verbindlich abgegrenzt und durch einen Beschluss des Bamberger Stadtrates festgelegt. In dieser Satzung wird auch das gewählte Sanierungsverfahren bestimmt (vereinfachtes oder umfassendes Verfahren) sowie die Inhalte und Ziele der Maßnahme festgelegt. Die Sanierungssatzung wird ortsüblich bekannt gemacht, das heißt im Rathaus-Journal veröffentlicht.

Durchführung

Nachdem die Sanierungssatzung rechtsverbindlich ist, kann der Hauptteil der Durchführung beginnen. Hierfür wird die Städtebauliche Planung in Rahmenplänen, Bebauungsplänen und Projektplänen präzisiert. Die einzelnen Vorhaben der Gesamtmaßnahme werden dann nach den dort niedergelegten Zielen verwirklicht. Die Durchführung umfasst Ordnungs- und Baumaßnahmen.

Die Ordnungsmaßnahmen führt die Gemeinde durch. Sie kann die Durchführung in geeigneten Einzelfällen auch an Private übertragen. Zu den Ordnungsmaßnahmen gehören Vorgänge, von denen auch Eigentümer und Mieter betroffen sind, z.B. die Neuaufteilung von Grundstücken, die Beseitigung von städtebaulichen Missständen (Abbruchmaßnahmen) usw. Hauptsächlich sind es jedoch die Herstellung und Änderung von Straßen, Wegen, Plätzen, Parkflächen und Grünanlagen, also Maßnahmen, die sich auf städtischen Grundstücken abspielen.

Private Baumaßnahmen werden grundsätzlich von den Eigentümern durchgeführt. Hierzu gehören die Modernisierung und Instandsetzung von Gebäuden und Betrieben sowie die Errichtung von Neubauten.

Die Koordinierung der Durchführung sowie die Beratung der Betroffenen, insbesondere der sanierungs- und bauwilligen Eigentümer liegt in der Hand der Sanierungsabteilung des Stadtplanungsamtes der Stadt Bamberg.

Das Baugesetzbuch gibt den Gemeinden vielfältige Möglichkeiten, den Sanierungserfolg zu steuern und zu sichern:

  • Beteiligung und Mitwirkung der Betroffenen einschließlich deren "Auskunftspflicht"
  • Beteiligung und Mitwirkung der Träger öffentlicher Belange, einschließlich der "Unterstützungs- und Unterrichtungspflicht"
  • Einsatz eines Sanierungsträgers oder anderer Beauftragter zur Vorbereitung und Durchführung der Sanierung.
  • Festsetzung des Sanierungskonzeptes durch rechtsverbindliche Bebauungspläne
  • Absichern der Erhaltung von baulichen Anlagen oder der Eigenart der Gebietes im Rahmen eines Bebauungsplanes oder einer sonstigen Satzung (Erhaltungssatzung)
  • Erlass städtebaulicher Gebote (Baugebot, Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot, Pflanzgebot, Abbruchgebot), wenn der Eigentümer trotz eingehender Beratung zu Sanierungsmaßnahmen nicht bereit ist
  • Inanspruchnahme des gesetzlichen Vorkaufsrechts beim Kauf von Grundstücken
  • Möglichkeit der Enteignung von Grundstücken in bestimmten Fällen
  • Aufhebung von Miet- und Pachtverhältnissen zur Verwirklichung der Ziele und Zwecke der Sanierung, verbunden mit einer angemessenen Entschädigung
  • Weitere Instrumente stehen je nach Anwendung des "vereinfachten Verfahrens" oder des "umfassenden Verfahrens" zur Verfügung.

Abschluss

Ist die Sanierung abgeschlossen, wird die förmliche Festlegung mit Satzungsbeschluss des Gemeinderats aufgehoben. Wurde die Sanierung im vereinfachten Verfahren durchgeführt, ist das Verfahren mit der Bekanntmachung dieses Satzungsbeschlusses für die Betroffenen beendet. Wurde die Sanierung im umfassenden Verfahren durchgeführt und wurden die sanierungsrechtlichen Ausgleichsbeträge nicht vorzeitig abgelöst, so werden diese spätestens jetzt per Bescheid erhoben.

Nach Abschluss aller Maßnahmen, Aufhebung der Sanierungssatzung sowie Abrechnung aller Maßnahmen muss die Stadt Bamberg gegenüber der Regierung den sogenannten Gesamtverwendungsnachweis für das gesamte Sanierungsgebiet führen. Dieser Vorgang beschäftigt die zuständige Verwaltung oft noch Jahre nachdem die baulichen Maßnahmen vor Ort längst zum Abschluss gelangt sind.

Rechtsmittel

Ist ein Betroffener mit der förmlichen Festlegung eines Sanierungsgebietes nicht einverstanden, so kann er die Sanierungssatzung im Wege der sogenannten "Normenkontrolle" vor dem zuständigen Verwaltungsgerichtshof überprüfen lassen. Das Gericht prüft die Satzung auf etwaige Verfahrensmängel und materielle Fehler. Zuvor sollte jedoch der Betroffene ein klärendes Gespräch mit dem Stadtplanungsamt suchen.
Daneben bestehet die Möglichkeit, jede einzelne Genehmigung bzw. die Ablehnung einer Genehmigung im Rahmen der Durchführung der Stadtsanierung überprüfen zu lassen. Hierzu ist zunächst stets Widerspruch bei derjenigen Dienststelle, welche die Genehmigung erteilt bzw. versagt hat, einzulegen. Wird dem Widerspruch nicht abgeholfen, so entscheidet die Regierung. Sollte diese ebenfalls nicht dem Anliegen des Widerspruchsführers folgen, so steht diesem der Klageweg vor der Verwaltungsgerichtsbarkeit offen.

Verfahrensarten

Eine Sanierung kann im umfassenden ("klassischen") oder im vereinfachten Verfahren durchgeführt werden. Die Verfahren unterscheiden sich in der Intensität, mit der die Gemeinde auf die Entwicklung der Bodenpreise, auf den Bodenverkehr und auf tatsächliche Veränderungen im Sanierungsgebiet Einfluss nehmen kann.

Umfassendes Verfahren

Mit der Festlegung eines Sanierungsgebietes nach dem umfassenden Verfahren treten räumlich und zeitlich begrenzte Sonderbestimmungen in Kraft:

  • Für alle Grundstücke im Sanierungsgebiet wird durch das Grundbuchamt ein "Sanierungsvermerk" eingetragen. Alle betroffenen Grundeigentümer erhalten durch eine Mitteilung des Grundbuchamtes Kenntnis von dieser Eintragung.
  • Der Gemeinde steht ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu.
  • Es besteht eine Genehmigungspflicht für alle baulichen Vorhaben (Neubau und Modernisierung), für den Abbruch von Gebäuden, für Grundstücksteilungen, für Grundstücksverkäufe bzw. Änderung von Erbbaurechten, für Belastungen von Grundstücken mit Hypotheken, Grundschuld usw. sowie für langfristige (mehr als ein Jahr) Mietverträge oder andere Vereinbarungen zur Nutzung von Grundstücken, Gebäuden oder Wohnungen (umfassender Genehmigungsvorbehalt). Die Gemeinde kann einem Bauherren bzw. Eigentümer solche Genehmigungen versagen, wenn die Maßnahme die Durchführung der Sanierung erschwert oder den Zielen der Sanierung widerspricht. Die Genehmigung kann auch unter Auflagen oder befristet oder bedingt erteilt werden. Sie kann ferner vom Abschluss eines Städtebaulichen Vertrages abhängig gemacht werden, wenn dadurch die Gründe für eine Genehmigungsversagung ausgeräumt werden können.
  • Die Erhebung von Ausgleichsbeträgen kommt zur Anwendung.
  • Beim Kauf von Grundstücken durch die Gemeinde sowie bei Entschädigungsleistungen bei einer Enteignung darf die sanierungsbedingte Grundstückswerterhöhung nicht berücksichtigt werden. Nur die vom Eigentümer durch eigene Aufwendungen zulässigerweise selbst bewirkten Werterhöhungen werden angerechnet.
  • Die Genehmigung eines Grundstücksverkaufs kann die Gemeinde versagen, wenn der Kaufpreis den Verkehrswert des Grundstückes unter Ausklammerung der sanierungsbedingten Wertsteigerung überschreitet.

Vereinfachtes Verfahren

Die Genehmigungspflicht für alle baulichen Vorhaben, den Abbruch von Gebäuden, Grundstücksteilungen, Grundstückskäufe, Änderung von Erbbaurechten, Belastungen, Mietverträge usw. (umfassender Genehmigungsvorbehalt) kann im vereinfachten Verfahren von der Gemeinde ganz oder teilweise ausgeschlossen werden.

Im vereinfachten Verfahren kommen die Vorschriften über die Erhebung von Ausgleichsbeträgen sowie die Nichtberücksichtigung sanierungsbedingter Bodenwertsteigerungen im Bodenverkehr nicht zur Anwendung. Dafür werden jedoch bei der Umgestaltung von Straßen, Wegen und Plätzen die betroffenen anliegenden Grundstückseigentümer zur Zahlung von Erschließungsbeiträgen gemäß Baugesetzbuch bzw. Beiträgen nach Kommunalabgabengesetz herangezogen.