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Margaretendamm

Städtebauliche Missstände

Die vorhandene Bebauung des Areals stellt allein schon durch das enorme Kubikmetervolumen an leerstehenden Gebäuden einen erheblichen städtebaulichen Missstand dar.

Nachdem eine industrielle Folgenutzung nicht zu erwarten steht, bestehen auch keine städtebaulichen Perspektiven dahingehend, dass das Gebiet seine frühere Funktion als Produktionsstätte von Textilprodukten jemals zurückerlangen könnte.

Vor diesem Hintergrund stellen auch die sehr großen, sehr verdichteten und statisch außerordentlich stabil gebauten Baumassen einen erheblichen städtebaulich Missstand dar. Darüber hinaus ist das Gelände nahezu vollständig versiegelt und weist erhebliche Gründefizite auf. Altlasten halten sich im Rahmen sind aber vorhanden.

Eine städtebauliche Reaktivierung ist nur über ein neues Nutzungskonzept zu erreichen, für welches der Mangel an Belichtung, an Besonnung, an Belüftung, an Erschließung, an Grün- und Freiflächen erhebliche städtebauliche Missstände darstellt. Im Augenblick erfüllt das Gelände in weiten Teilen nicht die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- oder Arbeitsverhältnisse.

Städtebaulicher Handlungsbedarf besteht aber auch hinsichtlich der Immissionen, die auf das Gebiet einwirken.

Insgesamt bestehen erhebliche städtebauliche Missstände im Sinne des § 136 BauGB.

Ziele

Vor diesem Hintergrund hat der Bamberger Stadtrat im Juli 2011 die Satzung für das Sanierungsgebiet „Margaretendamm“ beschlossen. Das Sanierungsgebiet „Margaretendamm" ist Teil des größeren „Stadtumbau-West"-Gebietes „Nördliche Insel". Innerhalb des städtebaulichen Gesamtzieles des Stadtumbau-West, die alten textilindustriellen Standorte im Bamberg Norden ganzheitlich wieder mit Leben zu erfüllen, bestehen für das Sanierungsgebiet „Margaretendamm" insbesondere folgende Ziele:

Die Stadtsanierung im Gebiet „Margaretendamm“ soll dazu beitragen, die bauliche Struktur nach sozialen, hygienischen, wirtschaftlichen und ökologischen Erfordernissen zu entwickeln. Die Strukturen sollen erhalten, erneuert und fortentwickelt werden. Durch die Beseitigung der Missstände soll das Orts- und Landschaftsbild verbessert und zugleich den Erfordernissen des Denkmalschutzes Rechnung getragen werden.

Um all dies zu verwirklichen, muss das Gebiet „Margaretendamm“ neu entwickelt werden. Insbesondere wird es erforderlich sein, die Baumassen zu reduzieren und das Gelände neuen Nutzungen zuzuführen.

Insbesondere sollen durch den Rückbau von Gebäuden und durch Entsiegelungen private und gemeinschaftliche Grünflächen entstehen. In den zur Erhaltung vorgesehenen Gebäuden sollen Wohn- und Gewerbenutzungen eingeordnet werden. Insbesondere besteht zwischen den Neueigentümern und den Alteigentümern bereits ein langfristiger Mietvertrag über die Ansiedlung der Konzernzentrale von „Ideale Automotive“ auf dem Gelände.

Der städtebauliche Nutzen einer Entwicklung und Wiederbelebung dieses Geländes für ganz Bamberg liegt auf der Hand: Innenstadtnaher Wohnraum wird geschaffen, Arbeitsplätze werden erhalten. Die Neuinanspruchnahme von unversiegelten Flächen am Stadtrand kann vermieden werden. Baudenkmäler werden erhalten und einer sinnvollen Nutzung zugeführt.

Maßnahmen

Um die dargestellten Ziele zu erreichen, werden auf dem Gelände folgende private Investitionen umgesetzt:

  • Sanierung der denkmalgeschützten Gebäude entlang der Jäckstraße und Umbau zu Studentenwohnungen
  • Sanierung des zentralen denkmalgeschützten Sheddach-Gebäudes und Umnutzung zu Wohneinheiten mit Freiflächen innerhalb der historischen Gebäudehülle
  • Rückbau der verschiedenen verschachtelten Hallengebäude im zentralen Bereich zwischen Wasserturm und Kamin zur Schaffung einer zentralen Freifläche
  • Umnutzung der erhaltenen Gebäude im Bereich von Wasserturm und Kamin zu Gewerbe- und Wohnnutzungseinheiten
  • Erhaltung und Sanierung der „Villa“ und Nutzung zu Dienstleistungs- oder Wohnzwecken
  • Erhaltung des Kantinengebäudes und Nutzung zu Büros und Wohnungen
  • Herausnahme jeder zweiten Achse aus den jüngeren Sheddach-Hallen im Bereich Lichtenhaidestraße/Margaretendamm und Umbau der verbleibenden Sheddach-Hallen-Gebäude zu zweieinhalbgeschossigen Reihenhäusern, Stadthäusern, Mehrgenerationenwohnungen etc.
  • Umnutzung der rückgebauten Sheddach-Teile zu privaten Grünflächen
  • Umbau der Gebäude entlang der Lichtenhaidestraße zur Europäischen Konzernzentrale von „Ideal Automotive“
  • Teilrückbau der Bauten von 1974 in Richtung Margaretendamm und Magazinstraße
  • Großräumige Entsiegelung der rückgebauten Hochbauten sowie der versiegelten Freiflächen im Bereich Margaretendamm/Magazinstraße zur Schaffung eines Quartiersparks
  • Umnutzung des hohen zentralen Gebäudes von 1974 zur Einordnung von Stellplätzen im Erdgeschoss und Wohneinheiten in den Obergeschossen unter Einschneidung von Lichthöfen
  • Freilegung des denkmalgeschützten Seilereigebäudes entlang der zentralen Mittelachse und Nutzung zu gewerblichen Zwecken
  • Aufwertung der gesamten Freiflächen im Gebiet
  • Umnutzung vorhandener Kelleranlagen zur Einordnung von Kfz-Stellplätzen
  • Neuordnung des ruhenden Verkehrs

Zudem beabsichtigt die Stadt westlich des Margaretendamms im Rahmen öffentlicher Maßnahmen den Busparkplatz und die Scater-Anlage dauerhaft zu sichern.

Bestandserhaltung

Aus Sicht der Stadtsanierung kommt insbesondere der Erhaltung eines hohen Anteils vorhandener Bausubstanz erhebliche Bedeutung zu. Dies betrifft nicht nur die städtebaulich-denkmalpflegerische Sicht, sondern insbesondere auch die ökologisch-ökonomische Sicht: Weil die Gebäude des 20. Jahrhunderts in besonderem Maße statisch für die Befahrung mit Gabelstaplern ausgelegt worden sind, ist die vorhandene Gesamtmasse an Baumaterial sehr groß. Ein totaler Abbruch des gesamten Fabrikareals würde folglich eine enorme Menge an Bauschutt erzeugen. Der Abtransport würde ein entsprechend großes Verkehrsaufkommen von Schwerverkehr bewirken. Bauschuttdeponievolumen müsste in hohem Maße in Anspruch genommen werden.

Außerdem kann dieses Stadtquartier einen wichtigen Beitrag zur Innenentwicklung Bambergs leisten und damit die Neuinanspruchnahme weiterer Siedlungsflächen an den Stadträndern einzudämmen beitragen.
Die Erhaltung und Umnutzung wesentlicher Teile der vorhandenen Bausubstanz stellt daher die beste Lösung für Bamberg dar.

Zudem hat die Erhaltung der Bausubstanz den Vorteil, dass die Sanierung von bestehenden Gebäuden im satzungsmäßig festgelegten Sanierungsgebieten die erhöhte Absetzung nach den §§ 7h, 10f oder 11a des Einkommenssteuergesetzes ermöglicht. Diese steuerliche Abschreibungsmöglichkeit ist für private Kapitalanleger interessant und attraktiv.

Kosten und Finanzierung

Die Umsetzung der dargestellten Maßnahmen zur Erreichung der dargestellten Ziele wird einen mehrstelligen Millionen-Euro-Betrag erfordern. Ziel ist es, dass diese Investition weitestmöglich aus Privatkapital aufgebracht wird.
Gerade auch vor diesem Hintergrund wurde das Sanierungsgebiet satzungsmäßig beschlossen.

Steuerabschreibungsmöglichkeiten für Abbrüche, Rückbauten und Altlastenbeseitigungen bestehen im Einkommenssteuerrecht nicht, wohl aber für die Erhaltung von Gebäuden und deren sinnvolle Umnutzung.

Von dieser Ausgangssituation können sowohl private Investoren als auch die Stadt profitieren: Die Stadt hat ein Interesse daran, dass möglichst viele der vorhandenen Gebäude, insbesondere die denkmalgeschützte Bausubstanz, erhalten bleiben und saniert werden. Die privaten Kapitalanleger haben ein möglichst großes Interesse daran, dass der Großteil der privaten Investitionen steuerabschreibungsfähig ist, was wiederum dann in hohem Maße der Fall ist, wenn ein hohes Maß an Bausubstanz erhalten und saniert wird.

Zeitplan

Seit 2012 hat die Umsetzung durch private Investoren begonnen, die Fertigstellung soll bis Ende 2015 erfolgen.