Berichtsvorlage - VO/2018/1741-61

- Antrag der ecoSquare Regnitztal GmbH & Co KG auf Einleitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens

- Aufstellungsbeschluss gemäß § 2 Abs. 1 BauGB für einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan gemäß § 12 BauGB

- Billigung des Bebauungsplan-Konzeptes

- Beschluss über die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB

- Beschluss über die Unterrichtung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB

I.Sitzungsvortrag:

1. Anlass und Ziel der Planung

Durch die ecoSquare Regnitztal GmbH & Co KG als Vorhabenträger und Eigentümer der beplanten Flurstücke wurde mit Schreiben vom 04.05.2018 ein Antrag auf Einleitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens gestellt (s. Anlage).

Durch den Vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 332 F sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Bebauung des Areals zwischen Pödeldorfer Straße und Starkenfeldstraße, westlich der Annastraße geschaffen werden.

Konkret soll durch die Realisierung des geplanten Quartiers eine Nutzungsmischung aus verschiedenen Wohnangeboten, Büro- und Veranstaltungsräumen, Hotelnutzung, Dienstleistungsangeboten, eines Einzelhandelsversorgers sowie untergeordnetem Gewerbe entstehen. Die Gebäude sollen zwischen zwei- (im Kern des Quartiers) und sechsgeschossig (am Brückenkopf der Pfisterbrücke) ausgeführt werden, der Großteil des Areals wird durch eine Tiefgarage unterbaut. Die räumliche Zuordnung der einzelnen Nutzungen kann im Detail den Vorhabenplänen entnommen werden.

2. Art des Verfahrens

Der Bebauungsplan wird als Vorhabenbezogener Bebauungsplan gemäß § 12 BauGB aufgestellt und im Regelverfahren durchgeführt. Im Vorfeld des Verfahrens wurden durch den Vorhabenträger bereits einige Fachgutachten sowie ein Umweltbericht veranlasst. Diese sind Bestandteil der Planungsunterlagen.

3. Lage und Beschreibung des Plangebietes

Das Plangebiet liegt am nordöstlichen Rand der Bamberger Innenstadt und grenzt direkt an die Bahntrasse Bamberg - Nürnberg an.  Es befindet sich in fußläufiger Entfernung fünf Minuten vom Bamberger Bahnhof entfernt. Die Starkenfeldstraße im Süden, die Pödeldorfer Straße im Norden und die Annastraße im Osten fassen neben der Bahnlinie das Plangebiet ein. Das gesamte Plangebiet ist nahezu eben und liegt auf einer Höhe von circa 240,0 m bis 240,5 m ü. NN. Der südliche Teil der Annastraße und die Starkenfeldstraße führen ansteigend am Grundstück vorbei und liegen damit deutlich höher als das Plangebiet, so dass hier Böschungen vorhanden sind.

Die vorhandene Bebauung entlang der Pödeldorfer Straße sowie der Annastraße besteht im Wesentlichen aus traufständigen dreigeschossigen Gebäuden. Die Starkenfeldstraße ist durch eine leicht abgesetzte Solitärbebauung geprägt.

Mit Ausnahme des bestehenden Wohngebäudes und der leer stehenden Glasgewächshäuser sind keine weiteren Gebäude innerhalb des Plangebietes vorhanden. Teile des Grundstücks wurden bisher kleingärtnerisch bzw. werden bis zur Räumung des Grundstücks als gewerblicher Lagerplatz genutzt.

Der Geltungsbereich des Bebauungsplan-Konzeptes Nr. 332 F umfasst insgesamt circa 1,51 ha und schließt die Flurnummern Fl.-Nr. 4921, Fl.-Nr. 4923/2, Fl.-Nr. 4924, Fl.-Nr. 4924/1, Fl.-Nr. 4924/2, Fl.-Nr. 4924/3 und in Teilbereichen die Fl.-Nr. 4923, Fl.-Nr. 4944, Fl.-Nr. 5069/3 und Fl.-Nr. 5140/10 mit ein.

4. Rechtliche Rahmenbedingungen

4.1. Darstellung im Flächennutzungsplan

Im derzeit wirksamen Flächennutzungsplan Teilplan Art der Nutzung ist das Plangebiet zum größten Teil als „Gemischte Baufläche“ und in einem kleinen Teil entlang der Bahnlinie als „Gewerbliche Baufläche“ dargestellt. Die Straßen sind entsprechend ihrer Klassifizierung dargestellt; die Böschung entlang der Starkenfeldstraße, die langfristig verfüllt werden soll, ist als Grünfläche eingetragen. Das Areal liegt im Randbereich des Sanierungsgebietes  „Aktive Kettenbrücke-Königstraße-Bahnhof“. Im Teilplan Landschaftsplan ist das Gebiet als Bereich mit erforderlichem Grünordnungsplan dargestellt. Weiterhin stellt der Landschaftsplan am Rande des Geltungsbereichs eine Hauptwegebeziehung über die Annastraße dar. Diese Hauptwegebeziehung führt nach Norden in Richtung Spiegelfelder und nach Süden entlang der Bahnlinie in den Stadtteil „Wunderburg“.

4.2. Planungsrechtliche Grundlage

Für den Bereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes bestehen die rechtskräftigen Bebauungspläne Nrn. 305A/324B/332A/333A (Rechtskraft 17.06.1964) und 305B/324C/332B/333B (Rechtskraft 30.10.1964), die zum einen den Straßenverlauf der Starkenfeldstraße östlich der Pfisterbrücke und zum anderen das Gebiet als öffentliche Bedarfsfläche ausweisen. Durch die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 332F sollen die bestehenden Bebauungspläne innerhalb der Abgrenzungen des Bebauungsplanes Nr. 332F außer Kraft gesetzt werden. Es sollen künftig die Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 332F gelten.

4.3. Eigentumsverhältnisse

Die Grundstücke mit den Flurnummern Fl.-Nr. 4921, Fl.-Nr. 4923/2, Fl.-Nr. 4924, Fl.-Nr. 4924/1, Fl.-Nr. 4924/2 und Fl.-Nr. 4924/3 sowie in einem Teilbereich die Fl.-Nr. 5140/10 innerhalb des Geltungsbereichs sind bereits im Eigentum des Vorhabenträgers oder es wurden bereits Vorvereinbarungen über den Erwerb getroffen. Der Vorhabenträger ist verfügungsberechtigt.

5. Konzept der städtebaulichen Planung

Der Vorhabenplan sieht auf einem circa 10.000 m² großen Teilbereich des Geltungsbereichs des Bebauungsplanes die Errichtung eines innerstädtischen, urban geprägten Quartiers vor. Als Art der Nutzung ist die Ausweisung eines Urbanen Gebietes (MU) gem. § 6a BauNVO vorgesehen.

Das städtebauliche Konzept nimmt die geschlossene Blockrandbebauung der Umgebung auf und ordnet sich höhenmäßig verträglich in die umgebende Bebauungsstruktur ein. Eine städtebauliche Dominante entsteht am Brückenkopf der Pfisterbrücke durch die geplante sechsgeschossige Bebauung. Zur Starkenfeldstraße sind maximal fünf Geschosse, zur Annastraße und zur Pödeldorfer Straße maximal vier Geschosse vorgesehen.

Die verkehrliche Erschließung des Areals erfolgt für den motorisierten Verkehr über die geplante Tiefgarage mit Zufahrt am nord-westlichen Rand des Gebietes über die Pödeldorfer Straße. Das Quartier ist im Innenbereich autofrei geplant, eine Zufahrt für Lieferverkehr, die Feuerwehr und Rettungsdienste erfolgt über den Quartierszugang im Bereich der Pödeldorfer Straße. Flächen mit Gehrecht für die Öffentlichkeit stellen zu den angrenzenden Verkehrsflächen die erforderlichen kurzen Wegeverbindungen her. Zur Bahnseite ist das Quartier -auch aus Schallschutzgründen- komplett geschlossen.

Detaillierte Informationen zum geplanten Bauvorhaben der ecoSquare Regnitztal GmbH & Co KG sind dem Vorhabenplan zu entnehmen. Die Fraktionen erhalten gesondert je ein Exemplar der Vorhabenpläne.

Die Planung wird in der Sitzung des Bau- und Werksenates durch den Vorhabenträger, die ecoSquare Regnitztal GmbH & Co. KG, das Stadtplanungsbüro Wittmann, Valier und Partner GBR und den Architekten der ecoeco AG, vorgestellt.

6. Grünordnung / Eingriffs-Ausgleich-Regelung

Integriert in das Bebauungsplan-Konzept wurde ein Grünordnungsplan erstellt, der den Bebauungsplan ergänzt und hinsichtlich des Baumbestandes, der Freiflächengestaltung und des naturschutzfachlichen Gesamtausgleichbedarfs verbindliche Aussagen trifft.

Der naturschutzfachliche Gesamtausgleichsbedarf für die Umsetzung des Bebauungsplanes Nr. 332 F wurde im Rahmen einer Eingriffs-Ausgleichberechnung näher bestimmt. Durch die geplante Nutzung wird eine Fläche von circa 1.344 qm gegenüber dem rechtskräftigen Bebauungsplan zusätzlich versiegelt. Auf Grundlage dieser Eingriffsfläche wurde ein Ausgleichsbedarf von circa 538 qm ermittelt. Als Ausgleichsflächen innerhalb des Geltungsbereichs werden Teilflächen der Flurstücke 4924 und 5140/10 der Gemarkung Bamberg mit insgesamt circa 540 qm festgesetzt. Als Entwicklungsziel wird im Bebauungsplan eine Gestaltung der Fläche als Birkenhain mit Magerunterwuchs und Schotter-Sandmagerrasen mit ausschließlich standortheimischen Gewächsen festgesetzt.

7. Artenschutz

Für den Bebauungsplan wurden die Belange des Artenschutzes in Form einer speziellen artenschutzrechtlichen Prüfung (saP, Stand 25.09.2017) durch das Büro für ökologische Studien (BföS), Bayreuth, geprüft.

Aufgrund der notwendigen Rodungen einiger als Höhlen- und Spaltenbäume klassifizierter Bestandsbäume (Habitate für Fledermäuse und Vogelarten) sind im Zuge der Baumaßnahmen jeweils 10 spezielle Nistkästen für Vogelarten sowie 19 spezielle Nistkästen für Fledermausarten an geeigneten Stellen innerhalb des Geltungsbereichs anzubringen.

Die spezielle artenschutzrechtliche Prüfung kommt unter Berücksichtigung der vorgesehenen Maßnahmen zu dem Ergebnis, dass im Planbereich für die vom Vorhaben betroffenen Arten keine Verbotstatbestände des § 44 BNatSchG erfüllt sind.

8. Umweltprüfung

Die Umweltauswirkungen des Vorhabens sind ebenso wie die naturschutzfachlichen Eingriffs- und Ausgleichsmaßnahmen im Detail dem Umweltbericht zu entnehmen, der im Auftrag des Vorhabenträgers durch das Büro TEAM 4 Bauernschmitt – Enders – Wehner Landschaftsarchitekten + Stadtplaner PartGmbB, Nürnberg erarbeitet wurde. Der Umweltbericht wird im weiteren Verfahren fortgeschrieben. Er wird in seinen Inhalten durch die spezielle artenschutzrechtliche Prüfung (saP, Stand 25.09.2017) des Büros für ökologische Studien (BföS), Bayreuth, ergänzt.

9. Immissionsschutz

Im Vorfeld des Bebauungsplanverfahrens wurden die vorhandenen Lärmemissionen auf das Plangebiet untersucht. Die Betrachtung des Verkehrslärms erfolgte gemäß DIN 18005 ausschließlich für die neu geplanten Baukörper.

Die Berechnungen zum Gewerbe- und Anlagenlärm erfolgen gemäß TA Lärm. Dementsprechend sind auch Spitzenpegelbetrachtungen (zum Beispiel Druckluft LKW) in die Untersuchung integriert worden. Neben der Untersuchung der Lärmauswirkung auf die künftigen Immissionsorte im Quartier wurde hier auch der neu entstehende Lärm hinsichtlich der nächstliegenden bestehenden Wohnbebauung berechnet.

Die Untersuchungen zum Verkehrslärm ergaben, dass die schalltechnischen Orientierungswerte bei allen verkehrslärmzugewandten Fassaden der neuen Gebäude überschritten werden. Die maximale Überschreitung im festgelegten Urbanen Gebiet (MU) beträgt dabei bis zu 6,4 dB(A) tags und 19,1 dB(A) nachts. Bei den lärmabgewandten Außenfassaden im Innenbereich des Quartiers werden die zugrunde gelegten schalltechnischen Orientierungswerte eingehalten.

Zur Einhaltung gesunder Wohn- und Ruheverhältnisse in den Innenräumen müssen daher an allen Außenfassaden, an denen eine Überschreitung der Orientierungswerte ermittelt wurde, passive Schallschutzvorkehrungen in Form von Schallschutzfenstern unterschiedlicher Klassen ergriffen werden. Durch die getroffenen Maßnahmen können in den ruhebedürftigen Innenräumen gesunde Arbeits- und Wohnverhältnisse erwartet werden.

Die Untersuchung zum Gewerbe- und Anlagenlärm ergaben sowohl für den Tagzeitraum als auch für den Nachtzeitraum ab 22 Uhr eine Einhaltung der Immissionsrichtwerte bei allen Immissionspunkten der geplanten Bebauung.

10. Flächennutzungsplan

Der Flächennutzungs- und Landschaftsplan, der das Plangebiet bereits als gemischte Baufläche darstellt, wird im Wege der aktuell laufenden Fortschreibung des FNP bzw. nach Abschluss des Bebauungsplanverfahrens soweit erforderlich angepasst.

11. Durchführungsvertrag

Neben dem Vorhabenplan und dem Bebauungsplan ist bei einem vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahren der Abschluss eines Durchführungsvertrages notwendig.

Während des Verfahrens werden im Durchführungsvertrag unter anderem Vereinbarungen zur Sozialklausel, zu Maßnahmen der Erschließung (Entwässerung, Stellplatznachweis, etc.), zur Freiflächengestaltung sowie die Stellung von Sicherheiten von der Verwaltung mit dem Vorhabenträger präzisiert und abgestimmt.

12. Mobilitätskonzept

Aufgrund der guten Anbindung des Plangebietes an den öffentlichen ÖPNV, die ambitionierte Herangehensweise des Vorhabenträgers und die besondere Nutzerstruktur der künftigen Bewohner und Betreiber, wurde für das nachhaltige Quartier ecoSquare an der Annastraße ein Mobilitätskonzept (Büro Planwerk, Nürnberg) entwickelt.

Um dem ökologischen Anspruch des Vorhabenträgers gerecht zu werden, wurden in diesem Mobilitätskonzept verschiedene Maßnahmen zur Reduzierung des motorisierten Individualverkehrs und der benötigten Stellplätze vorgeschlagen, die im Durchführungsvertrag festgesetzt und später konsequent umgesetzt werden sollen.

13. Sozialklausel

Seit 1996 fördert die Stadt Bamberg, durch das Wohnbaulandmodell junge Familien im Zuge der Ausweißung neuer Baugebiete. Um eine Übertragbarkeit auf den Geschosswohnungsbau  sowie die Gleichbehandlung aller Akteure am Wohnungsmarkt zu gewährleisten, wurde im Oktober 2017 eine „Sozialklausel“ in der Vollsitzung des Bamberger Stadtrates beschlossen.

Die Sozialklausel zielt darauf ab, bei sämtlichen Geschosswohnungsvorhaben ein Marktangebot zwischen der frei finanzierten Neubaumiete und der klassischen Sozialwohnungsmiete sicherzustellen. Im Wesentlichen beinhalten die Richtlinien der Sozialklausel vier unterschiedliche Nachweisvarianten, die bei der Verwirklichung von Neubauvorhaben im Geschosswohnungsbau ab 1.000 qm Wohnfläche mit einem 20 %-Anteil durch die jeweiligen Bauträger umgesetzt werden müssen.

Auch für das Bauvorhaben ecoSquare muss dieser 20% Anteil realisiert werden, wobei hier im weiteren Verfahren zu klären ist, welche der vier Varianten umgesetzt werden soll. Entsprechende Vereinbarungen sind in den Durchführungsvertrag zu übernehmen.

II.Beschlussvorschlag:

1. Der Bau- und Werksenat nimmt den Bericht des Baureferates und des Vorhabenträgers bzw. der beauftragten Planer und Architekten zur Kenntnis.

2. Der Bau- und Werksenat billigt den Antrag der ecoSquare Regnitztal GmbH & Co KG auf Einleitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens.

3. Der Bau- und Werksenat beschließt gemäß § 2 Abs. 1 BauGB die Aufstellung des Vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 332 F.

4. Der Bau- und Werksenat billigt das Bebauungsplan-Konzept Nr. 332 F vom 04.07.2018.

5. Der Bau- und Werksenat beauftragt das Baureferat die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB durchzuführen.

6. Der Bau- und Werksenat beauftragt das Baureferat die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB zu unterrichten.

III. Finanzielle Auswirkungen:

Der unter II. empfohlene Beschlussantrag verursacht

Falls Alternative 3. und/oder 4. vorliegt:

In das Finanzreferat zur Stellungnahme.

Stellungnahme des Finanzreferates: