Beschlussvorlage - VO/2010/0729-61
Grunddaten
- Betreff:
-
Bebauungsplanverfahren Nr. 421 C mit integriertem Grünordnungsplan für das Vereinsgelände des TV 1860
- Status:
- öffentlich (Vorlage abgeschlossen)
- Vorlageart:
- Beschlussvorlage
- Federführend:
- 61 Stadtplanungsamt
- Referent:in:
- Zistl-Schlingmann Hans
Beratungsfolge
Status | Datum | Gremium | Beschluss | NA |
---|---|---|---|---|
●
Erledigt
|
|
Stadtentwicklungssenat
|
Entscheidung
|
|
|
03.02.2010
|
- Sachstandsbericht über den bisherigen
Verlauf des Projektes
- Bericht über die Beteiligung der
Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB
- Bericht über
die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß §
4 Abs. 2 BauGB
- Erläuterung des überarbeiteten
Entwurfskonzeptes
- Beschluss über die erneute öffentliche
Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB i. V. mit
- § 4a Abs. 3 BauGB
- Beschluss
über die erneute Einholung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger
öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB i. V. mit § 4a Abs. 3 BauGB
I. Sitzungsvortrag:
1. Anlass und Ziel
der Planung
Das Plangebiet eignet
sich aufgrund seiner Lage für eine Wohnbebauung und umfasst das ehemalige
Vereinsgelände des TV 1860 (Flurstücke 5262, 5262/2, 5246/25) in der
Eichendorffstraße mit einer Fläche von ca. 3,3 ha. Durch die Fusion des TV 1860
Bamberg e.V. mit dem VfL Turnerbund Jahn 1888 e.V. wurde das bisherige
Sportgelände des TV 1860 aufgegeben. Das Gelände ist durch ein Biotop und alten
Baumbestand stark eingegrünt und wird so teilweise von der heterogenen Bebauung
der Umgebung abgeschirmt.
Ziel des Bebauungsplanes
ist die planungsrechtliche Entwicklung eines neuen Wohnquartiers, welches
heutigen Wohnansprüchen in zentrumsnaher Lage gerecht wird. Mit der Entwicklung
des ehemaligen TV 1860 Geländes besteht die Möglichkeit ein eigenständiges
Wohnquartier zu erschließen, das aufgrund seiner sparsamen
Grundstückszuschnitte möglichst vielen Bewerbern die Bildung von Eigentum zu
relativ günstigen Preisen ermöglichen soll und für die Realisierung des 4.
Bamberger Baulandmodells vorgesehen ist.
Vor dem Hintergrund
knapper werdender Rohstoffe und zum Schutz von Klima und Umwelt sollen, im
Sinne einer ökologischen und ressourcenschonenden Planung, ökologische
Maßnahmen (Fernwärme/ Nahwärme, Regenwasserversickerung, Photovoltaik)
umgesetzt werden.
2. Verlauf der
Planung
In der Sitzung des
Bausenates vom 07.11.2001 wurden erste grundsätzliche Überlegungen des
Stadtplanungsamtes für das „Gelände des TV 1860“ als mögliches
Wohnbaulandmodell vorgestellt.
Der TV 1860 Bamberg
e.V. unterstützte anfangs die Aufplanung der bisherigen Grün- und
Sportplatzfläche zu einem Wohngebiet nach den Kriterien des Bamberger
Wohnbaulandmodells vom 24.04.1996.
Obwohl die Stadt
Bamberg bereits am 14.12.2004 eine Teilfläche des Geländes erwarb, gelang es
dem Verein nicht, die Restfläche wie geplant zu veräußern. Der aus der Fusion
des TV 1860 und des VfL Jahn hervorgegangene Nachfolgeverein TSG 2005 stellte
den Antrag zu überprüfen, ob es der Stadt nicht möglich wäre, das gesamte
Gelände zu erwerben.
Am 06.07.2005 wurde
die Verwaltung durch den Senat für Bauwesen und Stadtentwicklung in einer
nicht-öffentlichen Sitzung beauftragt, nach Wegen für einen vollständigen
Abverkauf des Geländes zu suchen. Dieser Auftrag führte zu einer Vielzahl von
städtebaulichen Entwürfen, deren potentielle Vermarktungsmöglichkeiten immer
wieder überprüft wurden.
In der Sitzung des
Senates für Bauwesen und Stadtentwicklung am 18.06.2006 stellte das
Wirtschafts- und Finanzreferat im nicht-öffentlichen Teil der Sitzung dar, dass
eine Übernahme der Gesamtfläche durch die Stadt Bamberg mit sehr großen Risiken
und Problemen verbunden sei, lies sich aber - um dem neuen Verein dennoch
weiterzuhelfen - zu weiteren Verhandlungen ermächtigen. Am notariellen Vertrag
vom 14.12.2004, der auch die Regelung des Baulandmodells beinhaltet, wurde
dabei festgehalten.
Um den städtebaulichen
Entwurf, der durch die verschiedenen Umplanungen und Teilungsabsichten immer
wieder verändert worden war, erneut zu konkretisieren, entschloss sich das
Stadtplanungsamt zu einer Überarbeitung des Entwurfskonzeptes vom 21.07.2004.
In seiner Sitzung vom
18.06.2008 fasste der Stadtentwicklungssenat für den Bebauungsplan-Entwurf 421
C den Beschluss zur Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB.
Angeregt durch einen
Antrag der SPD-Stadtratsfraktion für eine nachhaltige, ökologische und
ressourcenschonende Planung beschloss der Stadtentwicklungssenat in der Sitzung
am 12.11.2008 den Anschluss des neuen Wohngebietes an das Fernwärmenetz bzw.
alternativ die Errichtung eines Nahwärmenetzes zur zentralen Versorgung.
Im Rahmen der
öffentlichen Auslegung und der Einholung der Stellungnahmen der Behörden und
sonstiger Träger öffentlicher Belange wurden intensive Bedenken von Seiten der
Bundesimmobilienanstalt (BIMA) geäußert, welche die Interessen der
amerikanischen Streitkräfte vertritt. Nach der erneuten Überarbeitung des
Entwurfs konnte eine Einigung erzielt werden.
3. Bericht über die
öffentliche Auslegung und die Einholung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 3
Abs. 2 BauGB und § 4 Abs. 2 BauGB (2008)
Gemäß § 3 Abs. 2 BauGB
lag der Bebauungsplan-Entwurf in der Fassung vom 18.06.2008 im Zeitraum vom
14.07.2008 – 18.08.2008 im Baureferat zur öffentlichen Einsicht aus. Parallel
wurden die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange nach § 4 Abs. 2
BauGB beteiligt.
Im genannten Zeitraum
gingen 17 Stellungnahmen von Behörden und Trägern sonstiger Belange ein. Von
Bürgern sind keine Anregungen eingegangen.
Im Rahmen der
Beteiligung der Träger öffentlicher Belange kam es zu intensiven Diskussionen
mit der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BIMA), welche die Belange der
amerikanischen Streitkräfte vertritt. Zu Beginn wurden massive Einwände von der
BIMA geäußert, die der Entwicklung eines neuen Wohngebietes generell
widersprachen.
Die Bedenken gründeten
auf der direkten Nähe des Geltungsbereichs des Bebauungsplanes zu der
US-Garnison und der daraus resultierenden Lärmbelastung für das neue Wohngebiet
sowie den hohen Sicherheitsanforderungen der US Liegenschaften.
Im Zuge von
Abstimmungsgesprächen und einem Treffen mit Vertretern der BIMA und der US
Streitkräfte am 15.05.2009 wurde eine Einigung erzielt. Durch die Überarbeitung
des Entwurfs konnte den Sicherheitsanforderungen der US-Liegenschaften
entsprochen werden und somit die Bedenken der US- Streitkräfte und der BIMA
ausgeräumt werden.
Die zum Entwurf des
Bebauungsplanes 421 C eingegangenen Stellungnahmen und Anregungen werden in der
Anlage in tabellarischer Form behandelt.
4. Antrag der
SPD-Stadtratsfraktion (2008)
Parallel zur
Öffentlichen Auslegung des Entwurfs vom 18.06.2008 stellte die
SPD-Stadtratsfraktion mit einem Schreiben vom 25.06.2008 an die Verwaltung den
Antrag, im Rahmen der Planungen für das Baugebiet TV 1860 die Themenkomplexe,
- Versorgung mit
Fernwärme,
- Contracting-Modelle
für Versorgung mit Kraft-Wärme-Koppelungsanlagen,
- Einsatz von
Photovoltaik,
- Nutzung von
Regenwasser,
- Einsatz einer
Schilfkläranlage
auf Machbarkeit,
Wirtschaftlichkeit und Fördermöglichkeiten zu prüfen und dem Stadtrat zu
berichten.
Von den an der
Umsetzung des Baugebietes beteiligten Einrichtungen (Stadtwerke Bamberg, EBB,
Umweltamt, Agenda 21-Büro, Amt für Wirtschaft) wurden Stellungnahmen zu dem
Antrag der SPD-Stadtratsfraktion eingeholt.
Aus Sicht des
Stadtplanungsamtes sowie der Mehrzahl der beteiligten Fachämter sollte
zumindest eine Versorgung des Baugebietes mit Fernwärme erfolgen und im
Bebauungsplan festgesetzt werden. Sollte eine Versorgung mit Fernwärme nicht
oder nur zu ungünstigen Bedingungen möglich sein, so sollten alternativ
entsprechende Nahwärmenetze zum Einsatz kommen und diese energetische Nutzung
im Bebauungsplan festgesetzt werden. Diese Festlegungen wären dann auch bindend
für die weitere Vermarktung des Geländes. Festsetzungen zur Versickerung und
Nutzung von Regenwasser werden ebenfalls in den Bebauungsplan integriert und
der Einsatz von Photovoltaikanlagen als Empfehlung mit aufgenommen. Eine
Schilfkläranlage ist laut Aussage des EBB für Baugebiete im Stadtgebiet nicht
geeignet, da sie nicht annähernd die Reinigungsleistung der Bamberger
Kläranlage hat.
In der Sitzung vom
12.11.2008 beauftragte der Stadtentwicklungssenat das Stadtplanungsamt die
vorgeschlagenen Maßnahmen (Fernwärme/ Nahwärme, Regenwasserversickerung,
Photovoltaik) in das Bebauungsplanverfahren Nr. 421 C zu integrieren und zur
Grundlage der Umsetzung zu machen.
5. Entwurf
5. 1 Grundidee
Der Entwurf basiert
auf dem Erhalt der bereits vorhandenen Grünzüge, die eine wesentliche
Rahmenbedingung für die städtebauliche Form bilden. Die baulichen Strukturen im
Umfeld des Plangebietes sind sehr heterogen und reichen von II-geschossiger
Reihenhausbebauung im Westen über IV-geschossigen Mietwohnungsbau im Osten bis
zu IX-geschossiger Bebauung im Süden. Gerade wegen dieses heterogenen Umfelds
ist es wichtig, für das neue Wohngebiet eine eigenständige Identität zu
entwickeln.
Im östlichen Bereich
des Gebietes sollen III-IV-geschossige
Wohngebäude entstehen, die die in diesem Bereich vorhandene Bebauung in ihrer
Struktur aufnehmen. Im Süden vermitteln zwei ebenfalls IV-geschossige
Wohngebäude zwischen der IX-geschossigen Bebauung im Bereich der
Eichendorffstraße und den im Zentrum des Plangebietes gelegenen II-geschossigen Häusern. Diese
zentralen Wohnbereiche beziehen sich mit ihren Maßen auf das im Westen gelegene
Wohngebiet. Im Bereich der Haupterschließungsstraße können die ost-west
orientierten Einfamilienhäuser durch Staffelgeschosse und Dachterrassen ergänzt
werden.
Die Haupterschließung
des Gebietes wird von der Eichendorffstraße durch eine Stichstraße
gewährleistet. Diese Straße, die zwischen bestehender Baumreihe und ehemaligem
Sportplatz mündet, wird unter größtmöglicher Berücksichtigung des vorhandenen Baumbestandes geplant.
Westlich davon
erschließen Wohnstraßen die übrige Bebauung. Am Ende dieser Straßen befindet
sich jeweils eine Aufweitung, die den Anliegern sowohl als Wendemöglichkeit als
auch als Quartiersplatz dienen kann. Der Ausbau erfolgt als verkehrsberuhigter
Bereich.
Insgesamt sind ca. 28
Einfamilienhäuser, 6 Reihenhäuser und max. 96 Wohnungen im Geschosswohnungsbau
geplant. Der Entwurf ermöglicht eine abschnittweise Realisierung.
Das Plangebiet bietet
unterschiedliche Vermarktungsmöglichkeiten für einzelne Bewerber, aber auch für
Bauträgermodelle. Ziel ist die Entwicklung eines neuen Wohnquartiers, das der
Nachfrage nach unterschiedlichen Wohnformen im verdichteten Einfamilienhausbau
gerecht wird, aber auch Möglichkeiten bietet, um gefragte Modelle im
Geschosswohnungsbau wie beispielsweise Maisonette-Wohnungen und Stadthäuser zu
entwickeln.
5.2 Änderungen zum
Entwurf vom 18.06.2008
Bedingt durch den
weiteren Fortschritt der Planungen und die Anmerkungen der Träger öffentlicher
Belange, insbesondere der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BIMA), ergeben
sich Änderungen des Bebauungsplan-Entwurfs vom 18.06.2008.
Lärmschutz/
Sichtschutz US-Standort
Um die hohen
Sicherheitsanforderungen der US-Liegenschaften nicht zu verletzen wurde der
nördliche Wendehammer weg von der US-Grenzlinie in Richtung Süden verschoben.
Ebenso wurde die
Baugrenze im Nordosten nach Süden verschoben um einen 20 Meter breiten
Sicherheitsabstand zum US-Standort zu wahren.
Durch das Verschieben
des Wendehammers und der Gebäudegrenze kann der bestehende nördliche
Baumbestand weitgehend erhalten bleiben und so gleichzeitig als Abstandsfläche
und Schutz vor Lärmeinwirkungen fungieren.
Im Nordwesten ist das
vierte Geschoss der Bebauung zwingend zurückgesetzt um Einblicke in die
Liegenschaften der US zu minimieren.
Als zusätzliche
Abschirmung wurde die Bauweise am nördlichen Rand des Geltungsbereichs von
einer offenen Bebauung in Einzelhausbauweise hin zu einer Reihenhausbebauung
mit zwingend drei Geschossen (mit Staffelgeschoss nach Süden) umgeändert.
Schutz Baumbestand
Zugunsten des
Baumbestandes wurde die Haupterschließungsstraße inklusive der öffentlichen
Parkplätze um einige Meter nach Westen verschoben und die Flächen entlang der
Baumreihe als öffentliche Grünfläche ausgewiesen.
Um die Durchdringung
der vorhandenen Biotopflächen 27-30 zu minimieren wurden die öffentlichen
Fußwege zum Nikolaus-Lenau-Ring / Gerhart-Hauptmann-Straße reduziert. Um eine
fußläufige Quererschließung der Stichstraßen zu ermöglichen wurden die Fußwege
um einen parallel zur Haupterschließungsachse verlaufenden Fußweg ergänzt. Der
neue Fußweg verläuft unterhalb der Böschungskante parallel zum Biotop, so dass
dieses nur noch an einer Stelle durchdrungen wird.
Sparsamer
Flächenverbrauch
Zugunsten größerer
Grundstücksgrößen wurden die öffentlichen Parkplätze auf den empfohlenen
Richtwert von 20% bezüglich der maximalen Anzahl der Wohneinheiten reduziert.
Durch den Wegfall der linksseitigen Parkplätze entlang der
Haupterschließungsstraße konnten die Grundstücke nach Westen leicht vergrößert
werden. Durch den Wegfall der öffentlichen Parkplätze in der südlichen
Stichstraße wurden zugunsten einer Vergrößerung des nördlichen Baugrundstücks
(WA3) alle Stichstraßen Richtung Süden verschoben.
Die Breite der
westlichen Stichstraßen wurde vor dem Hintergrund einer sparsamen Erschließung
auf 9 m reduziert. Die Müllentsorgung erfolgt ausschließlich über die
Haupterschließungsstraße an deren Ende sich ein entsprechend dimensionierter
Wendehammer (Durchmesser 15 m) befindet.
Aufgrund der neuen
parallel zu Haupterschließungsstraße und Biotop verlaufenden Fußwegverbindung
verloren die Laubwege zwischen den Gärten (WA2 und WA4) an Relevanz und sind
deshalb im überarbeiteten Entwurf nicht mehr vorgesehen. Die gewonnenen Flächen
werden den Grundstücken hinzugerechnet.
Um dem Großteil der
Grundstücke die Errichtung einer nach Süden ausgerichteten Gartenfläche zu
ermöglichen, wurden die Fußwege jeweils an den südlichen Rand der Wendehammer
verschoben.
Der überarbeitete
Entwurf sieht insgesamt die Entstehung von ca. 28 Einfamilienhäusern, 6
Reihenhäusern und max. 96 Wohnungen im Geschosswohnungsbau vor. Der Entwurf
ermöglicht weiterhin eine abschnittsweise Realisierung.
6. Eingriffs-
Ausgleichs- Regelung
Das Plangebiet umfasst
sportlich genutzte Grünflächen, deren Überbauung einen Eingriff in Natur und
Landschaft darstellt und somit auszugleichen ist. Durch die vorgesehenen
Baumaßnahmen gehen einzelne Großgehölze sowie Grünflächen verloren. Eine
wesentliche Größe ist der Grad der Versiegelung, der durch den Anteil der
überbauten Flächen gekennzeichnet ist.
Dem Gesichtspunkt der
Vermeidung im Sinne der Eingriffsregelung dienen folgende Maßnahmen:
- Das Vorhaben erfolgt
unter größtmöglichem Erhalt des im Geltungsbereich des Bebauungsplans
vorhandenen Gehölzbestandes.
- Durch den Einsatz
von versickerungsfähigen Belägen wird die Versiegelung von Flächen auf das
notwendige Maß reduziert.
- Erhalt und Stärkung
des Biotops Nr. 143
- Fassaden- und
Dachbegrünung der Flachdächer von Wohngebäuden und Garagen
- Pflanzgebote
heimischer Gehölze auf den privaten Grundstücken.
Da die Biotopfläche
nicht für den Ausgleich zur Verfügung steht ist ein Flächenausgleich innerhalb
des Geltungsbereichs nicht möglich. Der externe Ausgleichsflächenbedarf für das
geplante Wohngebiet beträgt ca. 7000 m². Die externen Ausgleichsflächen werden
auf den städtischen Grundstücken Fl.Nrn. 815, 815/2, 815/11, 815/25, 815/12,
815/8, 944/78 der Gemarkung Hallstadt festgesetzt.
7. Schalltechnische
Beurteilung (2009)
Seitens der
Bundesimmobilienanstalt (BIMA) als auch des Umweltamtes wurde die Erstellung eines
Lärmgutachtens für zwingend erforderlich gehalten. Bei den von den
Verteidigungsliegenschaften ausgehenden Lärmemissionen handelt es sich um
militärischen und zivilen Verkehrslärm sowie die von dem angrenzenden
Tennisplatz ausgehenden Emissionen.
Die Schalltechnische
Beurteilung vom 12.08.2009 erbrachte das Ergebnis, dass der Richtwert von 55 dB
tags und 45 dB nachts eingehalten werden kann, unter der Vorraussetzung, dass
eine Abschirmung durch geschlossene Bebauung in der vordersten Reihe und zusätzliche
grundrissorientierte Planung vorhanden ist und kein Nachtbetrieb auf den
Tennisplätzen stattfindet. Dem vom Umweltamt geäußerten Vorschlag, die
bestehende Lärmschutzwand entlang der westlichen Seite der Tennisplätze zu
erweitern, kommt die Stadt nach.
8. Erneute
Auslegung und Beteiligung gem. § 4a Abs. 3 BauGB
Aufgrund der aus der
Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange
hervorgegangenen Stellungnahmen wurde der Entwurf des Bebauungsplans vom
18.06.2008 erneut überarbeitet und Änderungen vorgenommen.
Gem. § 4a Abs. 3 BauGB
muss der Verfahrensschritt § 3 Abs. 2 BauGB Öffentliche Auslegung sowie § 4
Abs. 2 BauGB Einholung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger
öffentlicher Belange damit erneut durchgeführt werden.
II. Beschlussvorschlag
II. Beschlussantrag:
1. Der Stadtentwicklungssenat nimmt den Bericht
des Baureferates zur Kenntnis.
2. Der
Stadtentwicklungssenat billigt die im Sitzungsvortrag vorgeschlagene Behandlung
der Anregungen aus der Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB.
3. Der
Stadtentwicklungssenat billigt die im Sitzungsvortrag vorgeschlagene Behandlung
der Anregungen aus der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger
öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB
4. Der
Stadtentwicklungssenat beauftragt das Baureferat den Bebauungsplan-Entwurf Nr.
421 C vom 03.02.2010 sowie den Entwurf der Begründung vom 03.02.2010 gemäß § 3
Abs. 2 BauGB i. V. mit § 4a Abs. 3 BauGB
erneut öffentlich auszulegen.
5. Der
Stadtentwicklungssenat beauftragt das Baureferat, zum Bebauungsplan-Entwurf Nr.
421 C vom 03.02.2010 sowie zum Entwurf der Begründung vom 03.02.2010 die Stellungnahmen
der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB
i. V. mit § 4a Abs. 3 BauGB erneut einzuholen.
III. Finanzielle
Auswirkungen:
Der unter II.
empfohlene Beschlussantrag verursacht
x |
1. |
keine Kosten |
|
2. |
Kosten in Höhe von
für die Deckung im laufenden
Haushaltsjahr bzw. im geltenden Finanzplan
gegeben ist |
|
3. |
Kosten in Höhe von
für die keine Deckung im
Haushalt gegeben ist. Im Rahmen der vom Antrag stellenden Amt/Referat zu
bewirtschaftenden Mittel wird folgender Deckungsvorschlag gemacht: |
|
4. |
Kosten in künftigen
Haushaltsjahren: Personalkosten: Sachkosten: |
Bamberg,
Baureferat
(Hans
Zistl-Schlingmann) Stadtplanungsamt:
Baureferent
…………………..
(Harald
Lang)
…………………..
(Kristina Dietz)