Beschlussvorlage - VO/2011/0067-61

-              Aufstellungsbeschluss gemäß § 2 Abs. 1 BauGB

-              Billigung der Planung

-              Beschluss über die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB

-              Beschluss über die Unterrichtung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß
§ 4 Abs. 1 BauGB

I.              Sitzungsvortrag:

Anlass der Planung

Der Eigentümer des Grundstückes Auf dem Lerchenbühl 37 (Fl.Nrn. 3698/1 u. 3697/5) beantragt die Änderung des Bebauungsplanes, um auf dem Gelände zwei Einfamilienhäuser zu errichten. Gleichzeitig beantragt der Eigentümer des Grundstückes Auf dem Lerchenbühl 41 (Fl.Nr. 3697/1) ein Einfamilienhaus in 2. Reihe auf seinem hinteren Grundstück (Fl.Nr. 3697).

Ziel und Zweck der Planung

Bisher war entlang der Straße „Auf dem Lerchenbühl“ eine Bebauung mit Einfamilienhäusern im Bebauungsplan ausgewiesen – der hintere (westliche) Bereich war Grünfläche (privat) als Teil eines geplanten Grünzuges. Das Gebiet hat sich zwischenzeitlich jedoch dahingehend entwickelt, dass der bestehende Grünzug zugunsten Wohnbebauung und –nutzung immer kleiner wurde, so dass letztlich nur noch eine Restfläche auf den beiden hinteren Grundstückteilen des Geltungsbereiches bestand.

Aufgrund dieser Entwicklung wird seitens des Umweltamtes auch hier einer Wohnbebauung zugestimmt, sofern die Umweltbelange (intensive Durchgrünung) in einem integrierten Grünordnungsplan ausreichend Berücksichtigung finden.

Planungsrechtliche Situation

Im Plangebiet gelten der Baulinienplan Nr. 43 B/44 A aus dem Jahr 1962 und der Bebauungsplan Nr. 43 B/44 A, 43 C, 42 B/43 D/45 B aus dem Jahr 1966. Die rechtskräftigen Bebauungspläne weisen entlang der Straße eingeschossige Wohnbebauung aus – auf den Flurstücken Nr. 3698/1 und 3697/2 als Doppelhaus. Der rückwärtige Bereich ist als private Grünfläche definiert.

Im Jahr 1982 wurde schon einmal eine Änderung des Bebauungsplanes für die Grundstücke Fl.Nr. 3698/1 sowie 3697 beantragt (Antrag vom 18.05.1982), um eine Bebauung in 2. Reihe zu ermöglichen – diese wurde jedoch mit Beschluss des Bausenates vom 15. Juli 1982 seitens des Bausenates abgelehnt. Zwischenzeitlich wird (wie zuvor beschrieben) die Ansicht vertreten, dass aufgrund der Entwicklung des Gebietes auf die Restgrünfläche verzichtet werden kann und eine rückwärtige Bebauung ermöglicht werden soll.

Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan

Der Flächennutzungsplan weist derzeit Wohnbaufläche entlang der Straße und Grünfläche im rückwärtigen Bereich aus. Der Flächennutzungsplan wird im Parallelverfahren dahingehend geändert, dass für diesen rückwärtigen Bereich statt Grünfläche ebenfalls Wohnbaufläche dargestellt wird. Da im straßenseitigen Bereich bereits Wohnbaufläche dargestellt ist, reduziert sich der Umgriff der FNP-Änderung auf den rückwärtigen Bereich.

Erläuterung der Planung

Der Geltungsbereich umfasst eine Fläche von 3.143 m2.

Das derzeit unbebaute Grundstück Nr. 37 (Fl.Nr. 3698/1 u. 3697/5) ist stark mit Bäumen bewachsen und fällt von der Straße aus steil nach hinten ab mit einem Gefälle von ca. 23 %. Das bereits auf diesem Grundstück bestehende straßenseitige Baurecht für eine eingeschossige Doppelhaushälfte bleibt bestehen - es wird lediglich aufgrund des Baumbestandes zur Straße hin verschoben. Als Dachform ist in Anpassung an die bestehende Doppelhaushälfte (Fl.Nr. 3697/2) ein Satteldach mit einer Dachneigung von 28o zulässig.

Garagen sind innerhalb des Baurechtsrahmens bzw. auf der dafür ausgewiesenen Fläche vorgesehen.

Die Bebauung im rückwärtigen Bereich des Grundstückes ist ebenfalls eingeschossig geplant – die Dachform kann als Satteldach mit einer Dachneigung 28o oder als Flachdach (in Anpassung an das südlich bestehende Doppelhaus) ausgebildet werden. Aufgrund des starken Gefälles sind die Garagen/Stellplätze nur auf der dafür ausgewiesenen Fläche an der Straße (nicht innerhalb des Baurechtsrahmens) möglich. Aus diesem Grund ist bei diesem Baurecht auch nur eine Wohnung zulässig, während im Vordergebäude zwei Wohnungen entstehen dürfen.

Die Erschließung erfolgt hierfür über ein Geh- und Fahrrecht zugunsten der Anlieger und ein Leitungsrecht zugunsten der Versorgungsträger.

Im Bebauungsplanverfahren wird vorgeschlagen, den Verlauf der südlichen Grundstücksgrenze zugunsten des Nachbargrundstückes Nr. 35 (Fl.Nr. 3698/2) zu verändern, um so auf dem Nachbargrundstück den Bau einer Garage zu ermöglichen, was derzeit nicht gegeben ist.

Das hinterliegende Grundstück Fl.Nr. 3697 – derzeit Wiese mit Obstbäumen – darf ebenso wie das Nachbargrundstück eingeschossig mit Satteldach (28o) oder Flachdach bebaut werden – nur dürfen hier 2 Wohnungen entstehen, da das Gelände weniger stark abfällt und so Garagen auf dem Grundstück entstehen können – eine Zufahrt von der Straße her ist bereits eingemessen.

Grünordnung / Umweltbelange

Da es sich bei der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 43 i um eine Baumaßnahme der Innenentwicklung handelt, ist kein förmlicher Umweltbericht erforderlich. Den Umweltbelangen ist somit im Bebauungsplan mit integriertem Grünordnungsplan ausreichend Rechnung zu tragen. Dazu wurde im Vorfeld des Bebauungsplanverfahrens durch einen Landschaftsarchitekten das Einmessen und Bewerten des Baumbestandes vorgenommen und auf dieser Grundlage eine substanzielle Umweltprüfung durchgeführt, die letztendlich im Bebauungsplan-Konzept als intensive Be- und Durchgrünung der Grundstücke festgesetzt wurde: So wurde bei der Gebäudestellung der Erhalt von Baumbestand berücksichtigt, Ersatzpflanzungen mit Obstbäumen sowie Strauchpflanzungen (als Hecken) vorgesehen und Dach- und Fassadenbegrünung festgesetzt.

II.              Beschlussvorschlag

1.       Der Stadtentwicklungssenat nimmt den Bericht des Baureferates zur Kenntnis.

2.       Der Stadtentwicklungssenat beschließt gemäß § 2 Abs. 1 BauGB die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 43 i für das im Plan des Stadtplanungsamtes vom 16.03.2011 abgegrenzte Gebiet.

3.       Der Stadtentwicklungssenat billigt das Bebauungsplan-Konzept Nr. 43 i vom 16.03.2011.

4.       Der Stadtentwicklungssenat beauftragt das Baureferat, die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB im Rahmen eines 3-wöchigen Aushanges (Unterrichtung) mit Gelegenheit zur Äußerung und Erörterung durchzuführen.

5.       Der Stadtentwicklungssenat beauftragt das Baureferat, die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB zu unterrichten.

III. Finanzielle Auswirkungen:

Der unter II. empfohlene Beschlussantrag verursacht

Falls Alternative 3. und/oder 4. vorliegt:

In das Finanzreferat zur Stellungnahme.

Stellungnahme des Finanzreferates: