Beschlussvorlage - VO/2011/0278-61

I.              Sitzungsvortrag:

Geschichtliche Entwicklung des Gebietes

Der Baublock zwischen den Straßen Margaretendamm, Lichtenhaidestraße, Jäckstraße und Magazinstraße wird im allgemeinen Sprachgebrauch „Schaeffler-Gelände“ oder einfach nur „Schaeffler“ genannt.

Bis zur Entstehung der bedeutenden Fabrikgebäude handelte es sich bei diesem Gelände um Gärtnerland im Bereich der „Wasserfelder“. Bereits 1856 war es auf Gaustadter Gemarkung zur Gründung der „Mechanischen Bauwollspinnerei und Weberei AG“ gekommen. Im Zuge dieser außerordentlich erfolgreichen textilindustriellen Ansiedlung waren die Gründer dieser Fabrik bemüht, weitere textilindustrielle Betriebe in Bamberg anzusiedeln, um eine wechselseitige Ergänzung der Produktpalette zu begünstigen. So wurde 1864 – nunmehr auf Bamberger Gemarkung - die „Kaliko“ auch mit finanzieller Unterstützung der Gaustadter Spinnereieigentümer - gegründet.

Wie Thomas Gunzelmann und Rembrandt Fiedler in ihrem Aufsatz in „Heimat Bamberger Land“ aus dem Jahr 2004 ausführlich darlegen, führten ähnliche Überlegungen 1885 auch zur Gründung der „Mechanischen Seilerwarenfabrik AG“ in Bamberg. Demzufolge war der damalige Direktor der Baumwollspinnerei in Gaustadt, Heinrich Semlinger, die treibende Kraft hinter dem Projekt für die Seilerwarenfabrik.

Nachdem der Grunderwerb auf Gärtnergelände gelang, wurde die gesamte Grundanlage der Fabrik innerhalb von nur neun Monaten errichtet. Diese Grundanlage bestand aus insgesamt acht Gebäuden: Dem zentralen Sheddach-Gebäude, der langgestreckten Seilerei, dem Dampfkesselhaus, dem Dampfmaschinenhaus, dem Werkstattgebäude, dem Verwaltungsgebäude, dem villenartigen Kontorgebäude sowie dem Pförtnerhaus.

Produziert wurden Garne aus Hanf und Werg, wobei Seile bis zu sechs Zentimeter Durchmesser hergestellt werden konnten. Die Spinnereimaschinen wurden aus England geliefert, die Dampfmaschinen aus Augsburg. Die Verarbeitungskapazität stieg rasch auf zehn Tonnen Hanf pro Tag an. Ebenso stieg die Zahl der Beschäftigten von anfangs dreihundert Arbeitern auf 575 im Jahr 1910, was die Seilerwarenfabrik zum größten industriellen Arbeitgeber in Bamberg werden ließ. Eine Position, die erst durch die Ansiedlung der Zündkerzenproduktion von Bosch an jenes Unternehmen weitergereicht wurde.

Mit der ansteigenden Produktion entstanden auch neue Gebäude: 1896 und 1906 wurde die Seilerei jeweils vergrößert.1909 entstand der „Arbeiterspeisesaal“. Bis 1910 wurde die Front zur Jäckstraße mit Färberei und Flechterei geschlossen.

1911 entstand ein für die Zeit typisches Sozialgebäude entlang der Lichtenhaidestraße, welches leider in den 1970er Jahren jüngeren Gebäuden ebenso weichen musste, wie die Arbeiterwohnsiedlung im westlichen Teil des Gebietes.

Im zweiten Weltkrieg kam es zu Teilzerstörungen im Bereich der Jäckstraße.

In den Nachkriegsjahren stieg die Fabrik zu Deutschlands zweitgrößter Hanfspinnerei auf, was im Grunde genommen jedoch nur abbildet, dass Kunstfasern längst auf dem Vormarsch waren und Hanfspinnereien nicht mehr marktfähig. Deshalb kam es 1963 zur Auflösung der Seilerwarenfabrik. Die noch heute bekannte Herzogenauracher Firma Schaeffler übernahm daraufhin das Werk und errichtete dort eine Teppichproduktion. In diesem Zusammenhang entstand 1974 das bis heute prägende zentrale große Gebäude auf dem Gelände. Zeitweise stieg die Zahl der Beschäftigten am Standort Bamberg auf über 900 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter.

1989 wurde das Unternehmen nach Belgien verkauft und sodann relativ rasch die Produktion nach Burgebrach, Sachsen und Tschechien verlagert. Seitdem stehen die Gebäude auf dem Gelände in Bamberg im Wesentlichen leer. Glücklicherweise sind jedoch Unternehmensführung, Verwaltung, Forschung und Entwicklung des heute „Ideale Automotive“ heißenden Unternehmen am Standort Jäckstraße bis heute verblieben.

Bisherige Untersuchungen

Nachdem das Gelände nunmehr seit fast zwanzig Jahren in weiten Teilen ungenutzt ist, lag es nahe, dass der Eigentümer von sich aus verschiedene Untersuchungen anstellt. So kam es 1997 bis 1999 zu einer Altlastenerkundung mit Untersuchung des Brunnenwassers, der Bausubstanz und des Bodens durch die Firma Dr. Rietzler & Heidrich GmbH in Nürnberg sowie 2004 zu einer Grundwasseruntersuchung, ebenfalls durch die Firma Dr. Rietzler & Heidrich GmbH in Nürnberg.

Diese Untersuchung hat im Wesentlichen zu folgenden Erkenntnissen geführt:

·         Die Grundwasserproben 1997 ergaben keinen Nachweise altlastenrelevanter Stoffe.

·         Das Bodengutachten 1998 ergab keinen Nachweis sanierungswürdiger Bodenverunreinigungen.

·         Die Kanaluntersuchungen 1998 ergaben an einer Untersuchungsstelle eine Verunreinigung mit Polyzyklischen Aromatischen Kohlenwasserstoffen.

·         Die Gebäudebödenuntersuchungen 1998 ergaben punktuelle Bodenverunreinigungen mit Mineralölkohlenwasserstoffen.

·         Die Grundwasserproben 2004 betrafen ein Grundstück außerhalb des geplanten Sanierungsgebietes.

Das Stadtentwicklungskonzept hat den Standort ebenfalls untersucht (Anlage 4). Dort heißt es: „Das Gelände des ehemaligen Teppichwerkes hat das Potenzial, ein modernes Stadtquartier zu werden.“

Im Vorgriff auf den Eigentümerwechsel im April 2011 wurden folgende weitere Untersuchungen durchgeführt:

·         Die Bausubstanzuntersuchungen 2011 haben eine Asbestbelastung von Estrichen ergeben.

·         Im Übrigen hat die Überprüfung der Gutachten aus den 1990er Jahren die damaligen Ergebnisse bestätigt.

·         Ein erstes strukturelles Gutachten der vorhandenen Hochbauten und ihrer Potenziale wurde erstellt.

Städtebauliche Missstände

Das „Schaeffler-Gelände“ stellt allein schon durch das enorme Kubikmetervolumen an leerstehenden Gebäuden einen erheblichen städtebaulichen Missstand dar.

Nachdem eine industrielle Folgenutzung sicherlich nicht zu erwarten steht, bestehen auch keine städtebaulichen Perspektiven dahingehend, dass das Gebiet seine frühere Funktion als Produktionsstätte von Textilprodukten jemals zurückerlangen könnte.

Vor diesem Hintergrund stellen auch die sehr großen, sehr verdichteten und statisch außerordentlich stabil gebauten Baumassen einen erheblichen städtebaulich Missstand dar. Darüber hinaus ist das Gelände nahezu vollständig versiegelt und weist erhebliche Gründefizite auf. Die vorhandenen Altlasten wurden bereits erwähnt.

Eine städtebauliche Reaktivierung ist nur über ein neues Nutzungskonzept zu erreichen, für welches der Mangel an Belichtung, an Besonnung, an Belüftung, an Erschließung, an Grün- und Freiflächen erhebliche städtebauliche Missstände darstellt. Im Augenblick erfüllt das Gelände in weiten Teilen nicht die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- oder Arbeitsverhältnisse.

Städtebaulicher Handlungsbedarf besteht aber auch hinsichtlich der Immissionen, die auf das Gebiet einwirken.

Insgesamt bestehen erhebliche städtebauliche Missstände im Sinne des § 136 BauGB.

Ziele

Ziel jeder Stadtsanierung muss die Beseitigung der genannten städtebaulichen Missstände sein. Die Stadtsanierung im Gebiet „Margaretendamm“ soll dazu beitragen, die bauliche Struktur nach sozialen, hygienischen, wirtschaftlichen und ökologischen Erfordernissen zu entwickeln. Die Strukturen sollen erhalten, erneuert und fortentwickelt werden. Durch die Beseitigung der Missstände soll das Orts- und Landschaftsbild verbessert und zugleich den Erfordernissen des Denkmalschutzes Rechnung getragen werden.

Um all dies zu verwirklichen, muss das Gebiet „Margaretendamm“ neu entwickelt werden. Insbesondere wird es erforderlich sein, die Baumassen zu reduzieren und das Gelände neuen Nutzungen zuzuführen.

Insbesondere sollen durch den Rückbau von Gebäuden und durch Entsiegelungen private und gemeinschaftliche Grünflächen entstehen. In den zur Erhaltung vorgesehenen Gebäuden sollen Wohn- und Gewerbenutzungen eingeordnet werden. Insbesondere besteht zwischen den Neueigentümern und den Alteigentümern bereits ein langfristiger Mietvertrag über die Ansiedlung der Konzernzentrale von „Ideale Automotive“ auf dem Gelände.

Der städtebauliche Nutzen einer Entwicklung und Wiederbelebung dieses Geländes für ganz Bamberg liegt auf der Hand: Innenstadtnaher Wohnraum wird geschaffen, Arbeitsplätze werden erhalten. Die Neuinanspruchnahme von unversiegelten Flächen am Stadtrand kann vermieden werden. Baudenkmäler werden erhalten und einer sinnvollen Nutzung zugeführt.

Maßnahmen

Um die dargestellten Ziele zu erreichen, beabsichtigen die Neueigentümer auf dem Gelände folgende Investitionen (siehe auch Anlage 2):

·           Sanierung der denkmalgeschützten Gebäude entlang der Jäckstraße und Umbau zu Studentenwohnungen (Gebäude B I)

·           Sanierung des zentralen denkmalgeschützten Sheddach-Gebäudes und Umnutzung zu Wohneinheiten mit Freiflächen innerhalb der historischen Gebäudehülle (Gebäude B II)

·           Rückbau der verschiedenen verschachtelten Hallengebäude im zentralen Bereich zwischen Wasserturm und Kamin zur Schaffung einer zentralen Freifläche (Fläche B III)

·           Umnutzung der erhaltenen Gebäude im Bereich von Wasserturm und Kamin zu Gewerbe- und Wohnnutzungseinheiten(Gebäude B III, VII)

·           Erhaltung und Sanierung des Kontorgebäudes und Nutzung zu Dienstleistungs- oder Wohnzwecken (Gebäude B VIII)

·           Erhaltung des Kantinengebäudes und Nutzung zu Büros und Wohnungen (Gebäude B IX)

·           Herausnahme jeder zweiten Achse aus den jüngeren Sheddach-Hallen im Bereich Lichtenhaidestraße/Margaretendamm und Umbau der verbleibenden Sheddach-Hallen-Gebäude zu zweieinhalbgeschossigen Reihenhäusern, Stadthäusern, Mehrgenerationenwohnungen etc. (Gebäude B V, VI, X)

·           Umnutzung der rückgebauten Sheddach-Teile zu privaten Grünflächen (Flächen B V, VI, X)

·           Umbau der Gebäude entlang der Lichtenhaidestraße zur Europäischen Konzernzentrale von „Ideal Automotive“

·           Teilrückbau der Bauten von 1974 in Richtung Margaretendamm und Magazinstraße (Fläche B XI)

·           Großräumige Entsiegelung der rückgebauten Hochbauten sowie der versiegelten Freiflächen im Bereich Margaretendamm/Magazinstraße zur Schaffung eines Quartiersparks (Fläche B XI)

·           Umnutzung des hohen zentralen Gebäudes von 1974 zur Einordnung von Stellplätzen im Erdgeschoss und Wohneinheiten in den Obergeschossen unter Einschneidung von Lichthöfen (Gebäude B IV)

·           Freilegung des denkmalgeschützten Seilereigebäudes entlang der zentralen Mittelachse und Nutzung zu gewerblichen Zwecken (Gebäude B IV)

·           Aufwertung der gesamten Freiflächen im Gebiet

·           Umnutzung vorhandener Kelleranlagen zur Einordnung von Kfz-Stellplätzen

·           Neuordnung des ruhenden Verkehrs

Zudem beabsichtigt die Stadt westlich des Margaretendamms den Busparkplatz und die Scater-Anlage dauerhaft zu sichern.

Bestandserhaltung

Aus Sicht der Stadtsanierung kommt insbesondere der Erhaltung eines hohen Anteils vorhandener Bausubstanz erhebliche Bedeutung zu. Dies betrifft nicht nur die städtebaulich-denkmalpflegerische Sicht, sondern insbesondere auch die ökologisch-ökonomische Sicht: Weil die Gebäude des 20. Jahrhunderts in besonderem Maße statisch für die Befahrung mit Gabelstaplern ausgelegt worden sind, ist die vorhandene Gesamtmasse an Baumaterial sehr groß. Ein totaler Abbruch des gesamten Fabrikareals würde folglich eine enorme Menge an Bauschutt erzeugen. Der Abtransport würde ein entsprechend großes Verkehrsaufkommen von Schwerverkehr bewirken. Bauschuttdeponievolumen müsste in hohem Maße in Anspruch genommen werden.

Außerdem kann dieses Stadtquartier einen wichtigen Beitrag zur Innenentwicklung Bambergs leisten und damit die Neuinanspruchnahme weiterer Siedlungsflächen an den Stadträndern einzudämmen beitragen.

Die Erhaltung und Umnutzung wesentlicher Teile der vorhandenen Bausubstanz stellt daher die beste Lösung für Bamberg dar.

Zudem hat die Erhaltung der Bausubstanz den Vorteil, dass die Sanierung von bestehenden Gebäuden im satzungsmäßig festgelegten Sanierungsgebieten die erhöhte Absetzung nach den §§ 7h, 10f oder 11a des Einkommenssteuergesetzes ermöglicht. Diese steuerliche Abschreibungsmöglichkeit ist für private Kapitalanleger interessant und attraktiv. Steuerabschreibungsmöglichkeit stellt für den Kapitalmarkt die entscheidende Weichenstellung dar, wenn es um die Frage geht, ob private Kapitalströme nach Bamberg fließen oder an Bamberg vorbei.

Kosten und Finanzierung (Anlage 3)

Die Umsetzung der dargestellten Maßnahmen zur Erreichung der dargestellten Ziele wird einen mehrstelligen Millionen-Euro-Betrag erfordern. Es muss im Interesse der öffentlichen Hände liegen, dass diese Investition weitestmöglich aus Privatkapital aufgebracht wird und nicht der öffentlichen Hand zur Last fällt.

Vor diesem Hintergrund ist es von zentraler Bedeutung, dass frühzeitig Investitionssicherheit für privates Kapital geschafft wird. Für diese Investitionssicherheit bedarf es erst in zweiter Linie eines rechtswirksamen Bebauungsplanes, dessen Aufstellung sich sicherlich bis ins späte Frühjahr 2012 hinziehen wird.

Wichtiger noch als ein gesichertes Planungsrecht ist für den Kapitalmarkt die Gewissheit hinsichtlich der Steuerabschreibungsmöglichkeiten, so weit es um Erhaltungsmaßnahmen in der Substanz geht.

Steuerabschreibungsmöglichkeiten für Abbrüche, Rückbauten und Altlastenbeseitigungen bestehen im Einkommenssteuerrecht ohnehin nicht.

Auf diese Weise entsteht eine Ausgangssituation, von der sowohl private Investoren als auch die Stadt profitieren können: Die Stadt hat ein Interesse daran, dass möglichst viele der vorhandenen Gebäude, insbesondere die denkmalgeschützte Bausubstanz, erhalten bleiben und saniert werden. Die privaten Kapitalanleger haben ein möglichst großes Interesse daran, dass der Großteil der privaten Investitionen steuerabschreibungsfähig ist, was wiederum dann in hohem Maße der Fall ist, wenn ein hohes Maß an Bausubstanz erhalten und saniert wird.

Zeitplan (Anlage 3)

Die neuen Eigentümer des Geländes beabsichtigen kurzfristig Bauanträge für die denkmalgeschützten Bestandsgebäude entlang der Jäckstraße einzureichen und schnellstmöglich mit der Sanierung dieser Gebäude zu beginnen. Bereits bei diesen rund 120 Studentenwohneinheiten ist es wichtig, frühzeitig privates Anlagekapital zu aktivieren. Die Gebäude entlang der Jäckstraße sollen 2012 allesamt bezugsfertig sein.

Nach Rechtskraft eines Vorhabenbezogenen Bebauungsplanes und Unterzeichnung des Durchführungsvertrages können dann ab Sommer 2012 die weiteren Bauanträge, Baugenehmigungen, Abbrüche, Sanierungen, Verkäufe und Sanierungsmaßnahmen schrittweise in Bauabschnitten abgewickelt werden.

Ergebnis

Aufgrund der vorliegenden Erkenntnisse über die städtebauliche Ausgangssituation im Allgemeinen, die einzelnen Gebäude sowie die Altlasten, liegen hinreichende Beurteilungsunterlagen im Sinne des § 141 Abs. 2 BauGB vor. Die Sanierung wurde frühzeitig und intensiv mit den neuen Eigentümern erörtert. Weiterer Vorbereitender Untersuchungen im Sinne des § 141 BauGB bedarf es nicht.

Selbstverständlich bedarf es eines Bebauungsplanverfahrens. Hierzu soll im September 2011 auf der Basis dann bereits vorliegender Immissions- und Verkehrsgutachten der Einleitungsbeschluss auf den Weg gebracht werden.

Die festgestellten städtebaulichen Missstände bedürfen zu ihrer Behebung jedoch nicht nur der Bauleitplanung, sondern insbesondere auch des Kapitals. Die städtebaulichen Missstände können nur durch privaten Kapitaleinsatz behoben werden. Dieser Kapitaleinsatz bedarf in ganz besonderem Maße der Investitionssicherheit hinsichtlich der steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten. Diese Sicherheit kann kurzfristig durch die Ausweisung eines Sanierungsgebietes geschaffen werden.

Aufgrund der Mitwirkungsbereitschaft der neuen Eigentümer ist davon auszugehen, dass die Durchführung der Sanierung nicht erschwert wird, wenn die Anwendung der Vorschriften des dritten Abschnitts des ersten Teils des zweiten Kapitels des Baugesetzbuches ausgeschlossen wird. Es wird daher empfohlen, die Sanierung im Vereinfachten Verfahren durchzuführen. Die sanierungsrechtliche Genehmigungspflicht soll auf § 144 Absatz 1 Ziffer 1 BauGB konzentriert werden, um auch über Sanierungsrecht die bauliche Entwicklung bestmöglich steuern zu können.

Die entsprechende Sanierungssatzung wird im Beschlussantrag vorgeschlagen.

II.              Beschlussvorschlag

1.              Der Stadtentwicklungssenat nimmt den Bericht des Baureferats und dessen Ergebnis zur Kenntnis.

2.              Der Stadtentwicklungssenat empfiehlt dem Stadtrat folgenden Beschluss zu fassen:

              1.              Der Stadtrat nimmt den Bericht des Baureferats und dessen Ergebnis zur Kenntnis.

              2.              Der Stadtrat beschließt folgende Satzung:

Aufgrund des Art. 23 der Gemeindeordnung (GO) für den Freistaat Bayern (BayRS 2020-1-1-l) in der zuletzt geänderten Fassung und des § 142 Abs. 3 des Baugesetzbuches (BauGB) in der zuletzt geänderten Fassung, beschließt der Stadtrat der Stadt Bamberg in seiner Sitzung vom 27.07.2011 folgende:

„Satzung

über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes „MA“ – „Margaretendamm“

§ 1 Festlegung des Sanierungsgebietes

In dem nachfolgenden näher bezeichneten Gebiet liegen städtebauliche Missstände vor. Dieser Bereich soll durch städtebauliche Sanierungsmaßnahmen wesentlich verbessert bzw. umgestaltet werden. Dieses Gebiet wird gemäß Beschluss des Stadtrates vom 27.07.2011 hiermit förmlich als Sanierungsgebiet festgelegt und erhält die Bezeichnung „MA“ – „Margaretendamm“.

Das ca. 6,45 ha große Sanierungsgebiet umfasst alle Grundstücke und Grundstücksteile innerhalb der im Lageplan des Stadtplanungsamtes vom 27.07.2011 abgegrenzten Fläche. Dieser ist Bestandteil der Satzung und als Anlage beigefügt. Das Sanierungsgebiet besteht im Einzelnen aus folgenden Grundstücken bzw. Teilen von Grundstücken der Gemarkung Bamberg:
 

Werden innerhalb des Sanierungsgebiets durch Grundstückszusammenlegung Flurnummern aufgelöst und neue Flurnummern gebildet oder entstehen durch Grundstücksteilung neue Grundstücke, sind auf diese insoweit die Bestimmungen dieser Satzung ebenfalls anzuwenden.

§ 2 Verfahren

Die Sanierungsmaßnahme wird im vereinfachten Verfahren durchgeführt. Die besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften des Dritten Abschnittes des Ersten Teiles des Zweiten Kapitels des Baugesetzbuches finden keine Anwendung.

§ 3 Genehmigungsverfahren

§ 144 BauGB findet Anwendung. Die Genehmigungspflicht nach § 144 Abs. 2 BauGB wird ausgeschlossen.

§ 4 Inkrafttreten

Diese Satzung tritt gemäß § 143 Abs. 1 BauGB mit dem Tage der Veröffentlichung im Rathaus Journal (Amtsblatt) der Stadt Bamberg in Kraft.“

3.              Der Stadtrat erteilt für genehmigungspflichtige Vorhaben nach § 144 BauGB im Sanierungsgebiet „MA“ – „Margaretendamm“ allgemein die Genehmigung zu Vorhaben nach § 144 Abs. 1 Ziffer 2 BauGB.

4.              Der Stadtrat sieht die Laufzeit des Sanierungsgebietes bis zum 31.12.2017 vor.

5.              Das Baureferat wird beauftragt,

·     die Satzung mit folgendem Hinweis bekannt zu machen:

Hinweis:

Ergänzend wird darauf hingewiesen, dass

1.       eine nach § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 bis 3 BauGB beachtliche Verletzung der dort bezeichneten Verfahrens- und Formvorschriften,

2.       nach § 214 Abs. 3 Satz 2 BauGB beachtliche Mängel des Abwägungsvorganges, unbeachtlich werden, wenn sie nicht innerhalb eines Jahres seit Bekanntmachung der Satzung schriftlich gegenüber der Stadt Bamberg unter Darlegung des die Verletzung begründenden Sachverhalts geltend gemacht worden sind (§ 215 Abs. 1 BauGB).

·     Die allgemeine Genehmigung bekannt zu machen.

·     Die Sanierungssatzung dem Grundbuchamt mitzuteilen um den Sanierungsvermerk an den in diesem Gebiet gelegenen Grundstücken eintragen zu lassen.

III. Finanzielle Auswirkungen:

Der unter II. empfohlene Beschlussantrag verursacht

Falls Alternative 3. und/oder 4. vorliegt:

In das Finanzreferat zur Stellungnahme.

Stellungnahme des Finanzreferates: