Beschlussvorlage - VO/2013/0407-15

I.              Sitzungsvortrag:

A)              Die Stadt Bamberg hatte zum Stand 31. März 2013 eine amtliche Bevölkerungszahl von 70.725 Personen. Hinzu kommen noch eine signifikante Zahl von Personen, die lediglich mit Zweitwohnsitz, wie beispielsweise zahlreiche Studierende, in der Stadt melderechtlich erfasst sind. Diese rund 80.000 Einwohner treten in Bamberg als potenzielle Wohnraumnachfrager auf. Aufgrund des weiterhin zu prognostizierenden konstanten Wanderungsüberschusses, wird diese Wohnraumnachfragesituation auch in den nächsten Jahren angespannt bleiben. Für die städtische Stadtentwicklungsplanung bedeuten die Bewältigung des Wohnungsmangels, die Schaffung einkommensgerechten Wohnraums insbesondere für Familien, neuer Wohnraum für Studenten, aber auch die Bereitstellung von seniorengerechten Wohnungen für eine insgesamt alternde Stadtgesellschaft eine Herausforderung, welche nur unter Einbeziehung aller Kräfte und Aktivierung bundes- sowie landespolitischer Unterstützungsprogramme gemeistert werden kann.

Die anstehende Konversion der militärisch genutzten Flächen in Bamberg bringt der Stadt Bamberg die einmalige Chance, nachhaltig und steuernd auf dem Wohnungsmarkt tätig zu werden. Nach dem gegenwärtigen Stand stehen dort ca. 1.000 zusätzliche Wohneinheiten zur Verfügung. Mit dem Abzug der US-Streitkräfte aus Bamberg werden nicht nur Wohnungen im Stadt- und Landkreis frei, sondern es kommen noch zusätzliche Wohnungen, wie z.B. die Wohnsiedlung an der Kiefernstraße, hinzu.

Zum Einstieg in eine Wohnraumversorgungsdebatte legt die Verwaltung mit diesem Sitzungsvortrag ein umfassendes Konzeptionspapier unter dem Titel „Wohnen 2020: Zukunft des Wohnens in Bamberg“ vor (Anlage 1).

Mit diesem dynamischen und fortzuschreibenden Handlungsleitfaden sollen die wesentlichen wohnungspolitischen Grundlagen und Handlungsansätze im Bereich „Wohnen und Daseinsfürsorge“ aus Sicht der Kommune aktuell erfasst und dargestellt werden.

B)              Zum Thema „Wohnen“ liegen der Verwaltung darüber hinaus noch zahlreiche Anträge vor. Diese Anträge sollen aus arbeitsökonomischen Gründen im Rahmen der Konzeptdiskussion ebenfalls mit behandelt werden. Im einzelnen sind dies:

1. Antrag Wohnraumbeschaffung der GAL-Stadtratsfraktion vom 09.05.2012

(Anlage 2):

Der Antrag der GAL-Stadtratsfraktion war Gegenstand eines Schriftverkehrs mit der Regierung von Oberfranken. Mit Schreiben der Stadt Bamberg vom 16.05.2013 (Anlage 5), auf welche Bezug genommen werden darf, wurden bereits umfassende inhaltliche Aussagen getroffen, die wie folgt zusammengefasst werden:

-          (1.1.) In Folge des in der Stadtentwicklungssenatssitzung am 14.07.2010 gefassten Beschlusses berichtete das Sozialreferat in der Sitzung des Stadtentwicklungssenates am 23.11.2010 umfassend zu Fragen des Handlungsplanes für die „mittelbare Belegung“. Der anschließende Kenntnisnahmebeschluss erfolgte einstimmig (Sitzungsvorlage VO 2010/1416-R5, Anlage 3). Ein weiterer Auftrag an die Verwaltung war mit der Beschlussfassung nicht verbunden.

-          (1.2.) Im Stadtentwicklungssenat am 13.07.2011 erstattete das Baureferat/Stadtplanungsamt einen Sachstandsbericht zur Erstellung eines Konzeptes „zur Schaffung bezahlbaren Wohnraums“ (Vorlage VO/2011/0329-61, Anlage 4). Der Stadtentwicklungssenat beauftragte die Verwaltung ein Konzept „bezahlbarer Wohnraum für Familien in Bamberg“ zu entwickeln. Inhaltlich darf auf die Ziff. II, Punkte 2 und 4 des Handlungsleitfadens „Wohnen 2020“ verwiesen werden. Im Rahmen der Bürgerbeteiligung zur Konversion wurden im Fachforum „Wohnen“ am 10.09.2013 erste Gespräche mit den regionalen Wohnungsbauträgern aufgenommen. Dieser Informationsaustausch soll bis Ende 2013 weiter fortgeführt werden mit dem Ziel, über einen „Runden Tisch Wohnen“ die Belange der Wohnungsbauunternehmen mit einzubeziehen und zu konzeptionellen Ansätzen zu gelangen.

-          (2.) Ein pauschal festgeschriebener 20%iger Mindestanteil an sozial verträglichem Wohnungsbau bei neu ausgewiesenen Baugebieten wird unter dem Aspekt der notwendigen bauleitplanerischen Offenheit im Umgang mit Baugebieten gemäß den Spezifizierungen des jeweiligen Einzelfalles, aber vor allem aufgrund der Tatsache, dass über die Anwendung des Bamberger Baulandmodells regelmäßig deutlich mehr als 20% der Flächen gerade jungen Familien mit Kindern zu günstigen Konditionen angeboten werden können, für nicht erforderlich erachtet. Die Prüfung, einen entsprechenden Anteil für sozialverträglichen Wohnungsbau in neue Bebauungsplan-Gebiete aufzunehmen, erfolgt im Einzelfall.

-          (3.) Unabhängig von der Frage der wirtschaftlichen Darstellbarkeit ist festzuhalten, dass für die Schaffung von 500 zusätzlichen, sozial verträglichen Wohnungen im Geschosswohnungsbau – zu sozial auch verträglichen Mietkonditionen - innerhalb der nächsten zwei Jahre - außerhalb des Konversionsareals - im gesamten Stadtgebiet keine ausreichend geeigneten Flächen zur Verfügung stehen.

-          (4.) Die Unterstützung alternativer Initiativen aus der Bürgerschaft durch die Verwaltung ist gelebte Praxis. Das genannte Beispiel der Studenten-Initiative „Hauserhalt durch Nutzung“ belegt dies. Leider konnte im Ergebnis trotz eines offenen und kooperativen Dialogs zwischen Verwaltung und Initiative, insbesondere mit dem Immobilienmanagement, kein geeignetes Objekt gefunden werden, das zu den gegebenen Rahmenbedingungen realisiert werden konnte.

-          (5.) Die pauschale Forderung nach uneingeschränkter Eigenentwicklung städtischer Grundstücke ist nicht sachgerecht. Diese Frage muss im Einzelfall entschieden werden. Regelmäßig ist bereits die Eigentümerstellung als solche Garant für einen höchst möglichen Entwicklungseinfluss der beispielsweise über entsprechende Regelungen in Grundstückskaufverträgen oder Städtebaulichen Verträgen auch gegenüber Dritten durchgesetzt werden kann.

-          (6.) Diesem Ansatz wird bereits nachgekommen. Am 09.11.2012 fand unter Beteiligung der Regierung von Oberfranken, der Stadtbau GmbH und der Stadt Bamberg ein Abstimmungsgespräch „Neuausrichtung des Themas Wohnen in Bamberg“ sowie neue strategische Fördermöglichkeiten beim Wohnungsbau bei der Regierung von Oberfranken statt. Weitere vorbereitende Fachgespräche sind bereits mit der Obersten Baubehörde in München vereinbart. Ziel ist, eine landesweite Neuausrichtung der Wohnungsbaufördermodalitäten für Bayern im Hinblick auf die aktuellen Herausforderungen der Kommunen zu erreichen. Unabhängig hiervon ist die Eigenschaft "Gebiet mit erhöhtem Wohnraumbedarf" kein Schlüssel für eine höhere Förderung durch die staatlichen Förderprogramme. Die Vorarbeiten sowie die vorbereitenden Gespräche mit der Regierung von Oberfranken für einen Antrag der Stadt Bamberg als „Gebiet mit erhöhtem Wohnraumbedarf“ sind erfolgt. Weitere Voraussetzung für diesen Antrag ist, dass die Stadt Bamberg einen qualifizierten Mietspiegel hat. Dieser wird zur Zeit erarbeitet und voraussichtlich Anfang 2014 vorliegen. Die Verwaltung wird sodann einen entsprechenden Antrag stellen.

-          (7.) Die Angemessenheitsgrenzen der Kosten der Unterkunft waren Beschlussgegenstand der Stadtratssitzung am 12.12.2012. Nach Vorliegen der Zahlen des qualifizierten Mietspiegels mit KdU-Anteil werden die auf Grundlage der Verbraucherpreise für Deutschland ab dem 01.01.2009 hochgerechneten und für das Jahr 2013 festgesetzten Kosten der Unterkunft neu festgesetzt.

-          (8.) Freiwillige kommunale Leistungen stehen immer unter dem Vorbehalt der Leistungsfähigkeit einer Kommune. Das Eingehen neuer und zusätzlicher freiwilliger Leitungen, wie beispielsweise der Gewährung von Umzugshilfen, ist der Stadt Bamberg gerade angesichts des strukturell geschwächten Verwaltungshaushaltes haushaltsrechtlich verwehrt.

-          (9.) Die vielfältige Unterstützung der Regierung von Oberfranken bei der Suche nach geeigneten Unterkünften für Asylsuchende durch die Stadt Bamberg war bereits Gegenstand zahlreicher Sitzungsvorlagen und steht außer Frage. Dabei werden neben dem eigenen Immobilienbestand auch Möglichkeiten externer Anmietungen geprüft. Der Austausch findet regelmäßig und intensiv statt. Dieser Forderung wird daher bereits seit längerem voll entsprochen.

Mit Schreiben vom 12.09.2013 (Anlage 17) hat sich die Regierung von Oberfranken erneut an die Stadt Bamberg gewandt und mitgeteilt, dass im Hinblick auf die durch die Verwaltung angekündigte Behandlung des GAL-Antrages in der Stadtratssitzung am 25.09.2013 die Angelegenheit als erledigt betrachtet wird.

2. Antrag der SPD-Stadtratsfraktion vom 24.09.2012 (Anlage 6) und Antrag der FW-Stadtratsfraktion vom 22.10.2012 zum Erwerb städtischer Grundstücke für Projekte „Wohnen in Gemeinschaft“ (Anlage 7):

Der Finanzsenat beschloss in seiner Sitzung am 05.12.2012 die exklusive Ausschreibung städtischer Grundstücke im Bereich „Tocklergasse / Färbergasse“ zur „Förderung Gemeinschaftlicher Wohnprojekte“. Alle zu beteiligenden Fachämter wurden im Vorfeld eingeschaltet und hinsichtlich der notwendigen Ausschreibungsrahmenbedingungen abgefragt.

Die Ausschreibung wurde am 13.07.2013 im Fränkischen Tag veröffentlicht. In einem ersten Schritt waren durch die Bewerber bis zum 23.08.2013 eine Interessensbekundung mit Nutzungskonzept und grundsätzlichen Aussagen zur Finanzierung abzugeben. Es liegen 4 Interessenbekundungen vor. Über das Ergebnis der Auswertung und den Fortgang des Verfahrens wird im Fachsenat berichtet.

Weiterhin darf auf Ziff. II Punkt 5 des beiliegenden Handlungsleitfadens „Wohnen 2020“ Bezug genommen werden, wo die Thematik der „Besonderen Wohnformen“ diskutiert wird.

3. Antrag GAL-Stadtratsfraktion vom 18.02.2013 auf Sachstandsbericht im Familiensenat am 21.03.2013 wegen Bezahlung unangemessener Wohnkosten aus Hartz IV-Regelleistungen (Anlage 8):

Der Antrag wurde im Familiensenat am 21.03.2013 behandelt (Anlage 9). Durch Beschluss ist der Antrag geschäftsordnungsgemäß erledigt (Anlage 10).

4. Fraktionsübergreifender Antrag vom 17.04.2013 zum Thema „Wohnungsvergabe für Menschen mit Vermittlungshemmnissen (Anlage 11):

Der fraktionsübergreifende Antrag wurde im Aufsichtsrat der Stadtbau GmbH am 15.07.2013 behandelt. Der Geschäftsführer der Stadtbau GmbH wurde beauftragt, dem Aufsichtsrat in der nächsten Sitzung (21.11.2013) eine Statistik hinsichtlich von der Präventionsstelle und Obdachlosenunterkunft der Stadt Bamberg gestellten Anfragen, Erfolgs- und Ablehnungsquoten darzulegen. Außerdem wurde der Geschäftsführer beauftragt, hierüber auch in der nächsten Sitzung des Familiensenates zu berichten. Diese Sitzung findet am 14.11.2013 statt.

5. Antrag der FW-BR-Stadtratsfraktion vom 07.05.2013 mit dem Ziel, städtische Grundstücke unter dem Marktpreis für den Wohnungsbau zu mobilisieren (Anlage 12):

Dieser Antrag weist für die Stadt Bamberg im Hinblick auf die kommunalrechtliche Regelung des Art. 75 Abs. 1 Satz 2 der Gemeindeordnung (GO), wonach Vermögensgegenstände regelmäßig nur zu ihrem vollen Wert veräußert werden dürfen, und die potenziell erhebliche finanzielle Tragweite einer solchen Entscheidung, grundsätzliche Bedeutung auf. Daher wurde im Rahmen der Kommunalberatung eine Anfrage an die Regierung von Oberfranken gerichtet, um eine rechtsaufsichtliche Auskunft zu den Rahmenbedingungen einer Veräußerung städtischer Grundstücke unterhalb des Verkehrswertes zu erhalten.

Mit Schreiben vom 11.07.2013 (Anlage 13) nahm die Regierung von Oberfranken zu der Anfrage wie folgt Stellung:

„Gem. Art. 75 Abs. 1 Satz 2 GO darf eine Gemeinde Vermögensgegenstände in der Regel nur zu ihrem vollen Wert veräußern. Gemeint ist hier der Verkehrswert. Ausnahmen von dieser Regel sind u.a. dann anerkannt, soweit die Veräußerung unter Wert zur Erfüllung kommunaler Aufgaben notwendig ist.“

Dies ist wie folgt zu bewerten:

a)      Die Förderung des Wohnungsbaus ist eine kommunale Aufgabe (Art. 11 Abs. 2 und 83 Abs. 1 Bayerische Verfassung (BV)).

b)      Nach Art. 7, 57 Abs. 1 GO handelt es sich um eine sog. freiwillige Aufgabe, welche immer unter den Vorbehalt der kommunalen Leistungsfähigkeit, bezogen auf die wirtschaftlichen Verhältnisse der betreffenden Kommune, gestellt ist. Dabei ist die Erfüllung freiwilliger Aufgabe nachrangig gegenüber den Pflichtaufgaben.

c)      Die Stadt Bamberg hat aufgrund der haushaltsrechtlichen Vorgaben der Regierung von Oberfranken bereits im Jahr 2000 ein Haushaltskonsolidierungskonzept erstellt, welches jeweils fortgeschrieben wurde. Aufgrund der finanziellen Situation der Stadt Bamberg und der vorgelegten Finanzplanung hat die Regierung von Oberfranken den Haushalts für das Haushaltsjahr 2013 nur unter der Auflage genehmigt, dass dieses Haushaltskonsolidierungskonzept weitergeführt wird und insbesondere keine zusätzlichen freiwilligen Leistungen veranschlagt werden dürfen.

Die Regierung von Oberfranken gelangt daher zu folgender Einschätzung:

„Aus diesem Grund sehen wir eine Veräußerung städtischer Grundstücke unter Wert zumindest aus haushaltsrechtlichen Gründen als nicht zulässig an.“

Überlagert wird die haushaltsrechtliche Situation zudem durch das europäische Beihilferecht. Mit Urteil vom 05.12.2012 hat der BGH entschieden, dass in der Vereinbarung eines unter dem Marktwert liegenden Kaufpreises ein Verstoß gegen das beihilferechtliche Durchführungsverbot liegen kann und grundsätzlich von der Unwirksamkeit des gesamten Vertrages auszugehen ist.

Zum „Münchner Modell“:

Vor dem Hintergrund des Mitte der achtziger Jahre sich abzeichnenden Wohnungsmangels in München, beschloss der Stadtrat dort 1989 verstärkt Wohnbaurechte auszuweisen. Dabei sollten ursprünglich 40 % der ausgewiesenen Wohnbauflächen für den sozialen Wohnungsbau verwendet werden. Zu diesem Zweck waren entsprechende Bindungsverträge zwischen der Stadt und dem Planungsbegünstigten vorgesehen.

1993/94 wurde das Modell ausgebaut und die „Verfahrensgrundsätze zur sozialgerechten Bodennutzung“ (kurz: SoBoN) entwickelt. Dabei werden die Kosten und Lasten einer Planung auf die Kommune einerseits und die Planungsbegünstigten (Grundstückseigentümer, Käufer, Investoren, etc., aber auch die Stadt selbst!) andererseits aufgeteilt.

Dies sind insbesondere:

a)              Ausbau der ursächlichen Erschließungsstraßen und örtlichen Grünflächen sowie deren unentgeltliche Bereitstellung/Übereignung;

b)              Unentgeltliche Übereignung von Gemeinbedarfsflächen (z. B. für Kindergärten und Schulen);

c)              Beteiligung an den Herstellungskosten für die ursächliche soziale Infrastruktur für Kinder bis zum Alter von 10 Jahren;

d)              Kosten für naturschutzrechtlichen Ausgleich samt Flächenbereitstellung;

e)              Bereitstellung eines angemessenen Anteils der neu geschaffenen Wohnbauflächen für den geförderten Wohnungsbau;

f)              Übernahme von Planungskosten, Übernahme einer Baupflicht.

Zusammenfassend muss jedoch gewährleistet sein, dass die auferlegten Lasten, Kosten und Bindungen angemessen sind. Dies bedeutet grundsätzlich, dass dem Planungsbegünstigten mindestens ein Drittel des Bruttowertzuwachses des jeweiligen Grundstückes oder mehr verbleibt.

Die SoBoN hat sich aus hiesiger Sicht vor allem deswegen in der Landeshauptstadt München gut umsetzen lassen, weil in diesem Ballungszentrum nach wie vor erheblicher Siedlungsdruck besteht und gleichzeitig sehr hohe Bodenwertsteigerungen bei Aufplanungen realisiert werden können. Allein die über Jahre anhaltenden, exorbitanten Bodenwertsteigerungen ermöglichen eine wirtschaftlich partizipierende Koexistenz von Kommune und Investor.

Die Erfahrungen der Münchner SoBoN sind daher nicht auf die Verhältnisse in anderen bayerischen Kommunen, auch nicht auf die Stadt Bamberg, übertragbar. Es wird als fraglich bewertet, ob mit den vor Ort tätigen Investoren im Verhandlungswege ähnliche, den Münchner SoBoN entsprechende, Regelungen für Bamberg erreicht werden können.

In der Stadt Bamberg hat sich das seit 1996 mit Anpassungen laufende Baulandmodell bewährt. Dabei erwirbt die Stadt Bamberg ein Drittel des Bruttobaulandes zu Vorzugskonditionen und veräußert diese Flächen entsprechend einem Sozialkriterienkatalog weiter.

Im Gegensatz zu München werden Infrastrukturkosten nicht umgelegt. Hierzu müssten künftig entsprechende öffentlich-rechtliche Verträge im Einzelfall geschlossen werden. Die Verwaltung wird dies bei künftigen Verhandlungen mit berücksichtigen.

Ein Ansatzpunkt in der SoBoN, der auch im Baulandmodell der Stadt Bamberg erstmals beim Baugebiet „TV 1860“ aufgenommen wurde, betrifft Bindungen im Geschosswohnungsbau. Diese ersten Ansätze in der Stadt Bamberg, die auch im Schaeffler-Gelände umgesetzt wurden, sind ausbaufähig und sollen auch noch ausgebaut werden.

Insoweit wird die Verwaltung für künftige Wohnbauflächenausweisungen eine weitere Optimierung des Bamberger Baulandmodells prüfen und dem Stadtrat entsprechende Vorschläge unterbreiten. Die Beteiligung an Planungs- und anderen Kosten (Folgekostenverträge) wäre wie bisher auch im Einzelfall zu entscheiden.

6. Antrag der FW-BR-Stadtratsfraktion vom 04.06.2013, gerichtet auf eine Empfehlung des Stadtrates an die Stadtbau GmbH mit dem Ziel, den derzeitigen Bestand an Sozialwohnungen zu sichern und auch nach Ablauf der Bindungsfristen weiterhin preisgebunden zu vermieten (Anlage 14):

Der Antrag wird inhaltlich im Konzept „Wohnen 2020“ unter Ziff. II Punkt 4 „Wohnen für Bezieher geringer Einkommen“ erfasst.

Darüber hinaus wurde der Antrag in der Sitzung des Aufsichtsrates der Stadtbau GmbH am 15.07.2013 behandelt. In der Sitzung hat der Geschäftsführer der Stadtbau GmbH erläutert, dass aus der Sozialbindung fallende Wohnungen weiterhin an sozialschwache und Bezieher geringer Einkommen vermietet werden. Der Antrag wurde geschäftsordnungsgemäß erledigt.

7. Anfrage der SPD-Stadtratsfraktion vom 25.06.2013 zum freien Wohnraum im Stadtgebiet im Zusammenhang mit dem Wegzug der Amerikaner (Anlage 15):

Die Anfrage wird inhaltlich im Konzept „Wohnen 2020“ unter Punkt 2. „Wohnen für Familien“ erfasst. Es entspricht dem strategischen Ziel der städtischen Verhandlungsführung nachnutzbare Liegenschaften und hier insbesondere Wohngebäude möglichst zeitnah, nach einer Untersuchung auf Altlasten und Gebäudeschadstoffe, für den lokalen Markt zu revitalisieren. Im Zuge der notwendigen Festlegungen zur Zukunft des Wohnens auf dem Konversionsgelände sollen insbesondere auch familiengerechte und besondere Wohnformen in den Focus genommen werden. Hinsichtlich der konkrete gestellten Fragen darf auf die Anlage „Wohnen 2020“ unter Ziff. II Punkt 2 „Konversionsperspektiven“ hingewiesen werden.

8. Antrag der SPD-Stadtratsfraktion vom 29.08.2013 zum Thema Wohnraumaktivierung auf dem Konversionsgelände (Anlage 16):

Die Stadtverwaltung befindet sich schon seit längerem in intensiven Gesprächen mit der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA), um die Konversion des hiesigen Standortes mit möglichst geringen Reibungsverlusten zu gestalten. Insoweit darf auf die Ausführungen unter Nr. 7 (Anfrage vom 25.06.2013) sowie auf die Anlage 2 „Wohnen 2020“ auf Ziff. II Punkt 2. „Wohnen für Familien“ Bezug genommen werden.

II.              Beschlussvorschlag.

1. Der Stadtrat nimmt den Sitzungsvortrag und das Konzept „Wohnen 2020: Zukunft des Wohnens in Bamberg“ zur Kenntnis.

2. Der Stadtrat billigt grundsätzlich das Konzept „Wohnen 2020: Zukunft des Wohnens in Bamberg“.

3. Die Verwaltung wird beauftragt, das Konzept ständig anzupassen und schrittweise umzusetzen.

4. Die Verwaltung wird beauftragt, jährlich einen Zwischenbericht über den Stand der Umsetzung zu geben.

5. Die Verwaltung wird nach Vorliegen aller Voraussetzungen einen Antrag auf Anerkennung als „Gebiet mit erhöhtem Wohnraumbedarf“ stellen.

6. Damit sind die Anträge der:

1. GAL-Stadtratsfraktion vom 09.05.2012;
2. SPD-Stadtratsfraktion vom 24.09.2012;
3. FW-Stadtratsfraktion vom 22.10.2012;
4. Fraktionsübergreifender Antrag vom 17.04.2013;
5. FW-BR-Stadtratsfraktion vom 07.05.2013;
6. SPD-Stadtratsfraktion vom 29.08.2013;

geschäftsordnungsmäßig erledigt.

7. Damit ist die Anfrage der SPD-Stadtratsfraktion vom 25.06.2013 geschäftsordnungsmäßig erledigt.

III. Finanzielle Auswirkungen:

Der unter II. empfohlene Beschlussantrag verursacht

Falls Alternative 3. und/oder 4. vorliegt:

In das Finanzreferat zur Stellungnahme.

Stellungnahme des Finanzreferates: