Beschlussvorlage - VO/2016/0132-61

-              Bericht über den Fassadenwettbewerb

-              Billigung des Vorhabenplans und des Entwurfs des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 114 F vom 06.04.2016

-              Beschluss über die öffentliche Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB

-              Beschluss über die Einholung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB

I.              Sitzungsvortrag:

1. Verfahrensverlauf

Mit Beschluss des Bau- und Werksenats vom 07.10.2015 wurde dem Antrag der Sparkasse Bamberg auf Einleitung des Vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 114 F stattgegeben. Der Bau- und Werksenat beauftragte mit Beschluss vom 07.10.2015 das Baureferat die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit und die Unterrichtung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange durchzuführen. Die ortsübliche Bekanntmachung erfolgte im Rathaus Journal Nr. 22/2015 am 23.10.2015. Das Konzept des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 114 F in der Fassung vom 07.10.2015 lag in der Zeit vom 26.10.2015 bis einschließlich 16.11.2015 gemäß § 3 Abs. 1 BauGB zur öffentlichen Einsichtnahme aus. Parallel wurden die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange beteiligt. Die Planung wurde des Weiteren im Stadtgestaltungsbeirat am 10.12.2015 behandelt.

In der Bau- und Werksenatssitzung vom 20.01.2016 wurde über die Anregungen, die während der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB und der frühzeitigen Unterrichtung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB eingegangen waren, berichtet und den vorgeschlagenen Behandlungen zugestimmt. In dieser Sitzung wurde auch der aufgrund der Anregungen überarbeitete Vorhaben- und Erschließungsplan vom 20.01.2016 als Grundlage des von der Vorhabenträgerin durchzuführenden Fassadenwettbewerbs gebilligt.

In der Sitzung des Landesdenkmalrates am 26.02.2016 wurde der aktuelle Projektstand durch den Baureferenten vorgestellt. Der Landesdenkmalrat begrüßte die jetzt von der Sparkasse eingeleitete Entwicklung ausdrücklich, die zeige, dass der Denkmalschutz hier wichtige Impulse für die Zukunft setzen konnte. Es sei eine Lösung gefunden worden, die aus Sicht des Rates für dieses sensible und städtebaulich hochwertige Quartier angemessen ist.

Das Gremium bat darum, auch über die weitere Entwicklungen zu berichten.

2. Fassadenwettbewerb und Ergebnisse

Die Vorhabenträgerin hat nach der Billigung des Vorhabenplans vom 20.01.2016 einen nicht offenen Realisierungswettbewerb für die Fassadenplanung mit insgesamt sechs eingeladenen Teilnehmern durchgeführt. Neben der Fassadenplanung sollten auch Vorschläge für die Gestaltung der Dächer und der Dachaufbauten unterbreitet werden.

Eingeladene Teilnehmer waren:

1. GP Wirth Architekten, Nürnberg
2. ARC Architekten, Bad Birnbach
3. Wörner Traxler Richter, Dresden
4. Oliv Architekten, München
5. MGF Architekten, Stuttgart
6. Dömges und Partner, Regensburg

Mit der Wettbewerbsbetreuung, -abwicklung und Vorprüfung waren stm°architekten, Nürnberg vertreten durch Prof. Michael Stößlein, beauftragt. Alle eingeladenen Teilnehmer haben bis zum 26.02.2016 einen Wettbewerbsbeitrag eingereicht.

Am 16.03.2016 tagte das Preisgericht zum Fassadenwettbewerb „Quartier an der Stadtmauer“ und empfahl einstimmig die Arbeit des Architekturbüros wörner, traxler, richter aus Dresden zur Ausführung. Das Protokoll der Preisgerichtssitzung ist in Anlage 1, die perspektivischen Ansichten der drei geforderten Fassadenvorschläge des ausgewählten Entwurfs sind in Anlage 2 beigefügt.

Die öffentliche Ausstellung der eingereichten Wettbewerbsarbeiten erfolgte nach der Preisgerichtssitzung in der Geschäftsstelle der Sparkasse Bamberg, Schönleinsplatz 1, vom 18.03. bis 31.03.2016.

Der Fassadenentwurf des Wettbewerbsgewinners wird in der Sitzung durch einen Vertreter des Architektenbüros wörner, traxler, richter vorgestellt und näher erläutert.

Die über den Wettbewerb ausgewählte Fassadengestaltung wird Bestandteil des Vorhabenplans, zu dessen Umsetzung sich der Vorhabenträger im Rahmen des Durchführungsvertrages verpflichtet.

3. Änderungen und Ergänzungen im Vorhabenplan des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 114 F

Neben dem Ergebnis des Fassadenwettbewerbs, das Bestandteil des Vorhabenplans wird, gab es zum Stand des Vorhabenplans vom 07.10.2015, der Gegenstand der frühzeitigen Beteiligung gemäß § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB war, aufgrund der eingegangenen Anregungen und der Fortschritte der Planungen die nachfolgenden Änderungen:

Gebäude A:

1. Die vertikale Erschließung im Gebäude wird umgestellt. Die beiden Fluchttreppenhäuser (bisher im Süd-Westen und Nord-Osten situiert) werden nun im Nord-Westen und im Süd-Osten geplant. Damit einhergehend entsteht der Hoteleingang an der Süd-Ost-Ecke des Gebäudes. Damit kann sich die Fassade entsprechend der ursprünglichen Flurstückseinteilung wieder in drei Grundstücke aufteilen, von denen jedes eine eigene Wertigkeit erhält:

• Das westliche Drittel markiert im Erdgeschoss den Zugang zur Passage und den dem Lebensmittel-Einzelhändler zugeordneten Backshop
• Das mittlere Drittel ist dem Lebensmitteleinzelhändler zugeteilt
• Im östlichen Drittel befindet sich der Zugang zum Hotel.

2. An der Nord-Ost-Ecke (im Übergang zum Gebäude D und östlich anschließend an diesen) entsteht ein ca. 50 m² großer erdgeschossiger Baukörper, der das Leergutlager für den Einzelhändler aufnimmt. Das Gebäude überschreitet geringfügig die Grenzbebauung des Nachbarn Lange Straße 31.

Gebäude B:

1. Der nördliche Bereich von Bauteil B zur Franz-Ludwig-Straße und Promenadestraße wird um ein Geschoss reduziert.
2. Die Bodenplatte im Erdgeschoss, Bauteil B, wird um 15 cm angehoben.
3. Die Geschosshöhe der beiden Einzelhandelsgeschosse (EG, OG1) werden um je 12 cm angehoben.
4. Die Geschosshöhe im kompletten Bauteil B (Wohnbereich- OG2, OG3, DG) werden um 8 cm je Geschoss angehoben.
5. Die resultierenden Höhen sind

a) B nord First 259,745 müNN

b) B nord Traufe 253,185 müNN

c)  B süd First 259,09 / 259,43

d) B süd Traufe 252,945 / 253,945

Die Veränderungen in den Geschosshöhen bewirken eine Anhebung der Trauf- und Firsthöhen bezogen auf ein vier- statt fünfgeschossiges Gebäude. Damit ergibt sich eine Abstaffelung der Gebäudehöhen von der Promenadestraße 7 um ca. ½ Geschoss zum geplanten Neubau Franz-Ludwig-Straße 12 und wiederum um ca. ½ Geschoss zum benachbarten Gebäude Franz-Ludwig-Straße 10.

6. Der südliche Bereich von Bauteil B wird an der Ostseite im Dachgeschoss um rund 20 m² verringert. Hier entsteht eine Dachterrasse. Ziel ist es, die Abstandsfläche zu den östlichen Nachbarn zu reduzieren.
7. Im dritten Obergeschoss des nördlichen Baukörpers wird die Balkonanlage als durchgehendes Band ausgebildet mit der Möglichkeit für die beiden innenliegenden Wohnungen an die westliche Fassade zu gelangen. Damit ist der zweite Fluchtweg für eine Rettung über die Feuerwehrleiter gewährleistet.

Gebäude C:

1. Unterkellerungen werden entsprechend der Bestandssituation eingetragen. Die Neubauten Hellerstraße 11 Vorder- und teilweise Rückgebäude, sowie Hellerstraße 15 Rückgebäude erhalten keine neuen Keller.
2. Die Mikwe wird in einem eigenen Raum untergebracht, der von der Nordseite einen separaten Zugang erhält.
3. Die Trafoanlage für das Gebiet, die sich derzeit in der Tiefgarage der Sparkasse befindet, wird in das erdgeschossige Zwischengebäude Hellerstraße 15 verlegt.
4. Soweit möglich werden Dachgeschosse ausgebaut.

Gebäude D:

1. Im Dachgeschoss wird die Anzahl der Wohnungen von 3 auf 2 reduziert.
2. In OG1 und OG2 werden jeweils die östlichen 3-Zimmer-Wohnungen in 2 Appartements umgeplant.

Gebäude E:

Über die Nutzung ist noch nicht endgültig entschieden. Es entstehen entweder Wohnungen oder Büronutzungen. Auch eine Mischung aus Büro / Wohnen ist möglich.

Tiefgarage:

Auf die ursprünglich in Erwägung gezogene Ausführung von Duplex-Stellplätzen wird verzichtet. Es ergibt sich eine Anzahl von ca. 90 Stellplätzen.

Freiflächen:

Es wurde ein Freiflächengestaltungsplan (M 1 : 200) erarbeitet, der die Wege- und Platzflächen sowie die Grünflächen mit Baumpflanzungen unter Berücksichtigung der Zufahrtserfordernisse der Feuerwehr präzisiert.

Die Freiflächenplanung ist Bestandteil der Vorhabenplanung.

4. Änderungen und Ergänzungen im vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 114 F

Planteil:

1. Der Geltungsbereich wurde im Rückbereich der Promenadestraße 7 (Fl.Nr. 273/5) geringfügig erweitert und reicht nun an die dortige Bestandsbebauung heran. Das Grundstück ist ebenfalls im Eigentum der Sparkasse.
2. Geschossigkeit des Bauteils B an der Franz-Ludwig-Straße auf IV+D reduziert, mit entsprechenden neuen Wand- und Firsthöhen
3. Geschossigkeit am südöstlichen Abschluss des Bauteils B auf IV Geschosse gestaffelt (Dachterrasse)
4. Erweiterung des eingeschossigen Bereichs im Bauteil D
5. Mit der Änderung der Geschossigkeiten und der Baurahmen wurden die möglichen Grundflächen (GR) und Geschossflächen (GF) entsprechend angepasst.
6. Die Gebäudestellungen werden über den Eintrag von Firstrichtungen definiert.
7. Aktualisierung der Baumstandorte entsprechend neuer Baugrenzen und der präzisierten Freiflächenplanung unter Berücksichtigung der Anforderungen der Feuerwehr

Textteil:

1. Zulässigkeit von Gastronomie im Bauteil C
2. Erfordernis der Erlaubnis nach Art. 7 DSchG (9. Bodendenkmäler)

5. Durchführungsvertrag

Zusätzlich zu den Vorhabenplänen und dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan ist der Abschluss eines Durchführungsvertrages gemäß den Regularien des § 12 BauGB zwischen der Vorhabenträgerin und der Stadt Bamberg erforderlich.

Neben der Regelung der Kostentragung des Verfahrens und der Vereinbarung von Fristen zur Umsetzung des Vorhabens wurden insbesondere die nachfolgenden Inhalte zwischen Vorhabenträgerin und Verwaltung vorabgestimmt.

-          Bereitstellung von Einzelhandelsflächen

Um das Angebot an großflächigen Ladeneinheiten in der eher kleinflächig strukturierten, denkmalgeschützten Innenstadt zu erweitern, verpflichtet sich die Vorhabenträgerin zur Vorhaltung eines Lebensmittelgeschäftes mit einer Verkaufsfläche von mind. 800 m² an der Langen Straße. Im Bauteil B an der Franz-Ludwig-Straße ist ebenfalls dauerhaft eine Ladeneinheit mit mind. 800 m² Verkaufsfläche bereit zu stellen. Dort sind max. drei Handelsteilflächen möglich, wobei die Summe der Verkaufsflächen der kleinflächigen Ladenanbieter 300 m² nicht überschreiten darf.

Hinsichtlich der Sortimente wird vereinbart, dass alle laut dem Bamberger Einzelhandelsentwicklungskonzept vom Dezember 2015 innenstadtrelevante Sortimente erlaubt sein sollen. Dabei ist auf qualitätvolle Anbieter, Produkte und Warenpräsentation zu achten. Für andere Sortimente ist die Zustimmung der Stadt Bamberg erforderlich.

-          Hotelnutzung

Das geplante Hotel muss mind. über drei Sterne entsprechend den Richtlinien der Hotelstars Union für Deutschland oder der DeHoGa-Richtlinien verfügen.

-          Regelungen zum Nachweis der gem. Stellplatzsatzung erforderlichen Stellplätze

Hinsichtlich des Nachweises der Stellplätze, wird vereinbart, dass die entstehenden Kfz-Stellplätze im Vorhaben selbst ausschließlich den Wohnungen und dem Hotel dienen und damit nicht zur öffentlichen Nutzung zur Verfügung gestellt werden.

Auf Handel und Gewerbe entfallen 45 Kfz-Stellplätze. 18 Kfz-Stellplätze wurden bereits vor längerer Zeit abgelöst. Die Stadt erkennt diese Ablöse ausdrücklich auch für das jetzige Vorhaben an. Die restlichen 27 Kfz-Stellplätze werden vom Vorhabenträger auf dessen Wunsch abgelöst wird vereinbart, dass die Stellplätze im Vorhaben selbst ausschließlich den Wohnungen und dem Hotel dienen und damit nicht zur öffentlichen Nutzung zur Verfügung gestellt werden.

-          Denkmäler im Plangebiet

Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich zur Sanierung des Denkmalbestands Hellerstraße 11 Rückgebäude, Hellerstraße 13 Rückgebäude, Hellerstraße 15 Vordergebäude sowie Keßlerstraße 38.

Des Weiteren verpflichtet sich die Vorhabenträgerin zum weitest gehenden in-situ-Erhalt der Stadtmauerrelikte durch entsprechende Integration in das architektonische und freiräumliche Konzept. Dies betrifft auch die im Rückgebäude Hellerstraße 13 vorgefundene Mikwe.

-          Öffentliche Durchwegung des Plangebietes

Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich, die über den Bebauungsplan festgesetzte Gehrechtsfläche für die Öffentlichkeit herzustellen und deren Benutzbarkeit zu gewährleisten. Um nächtliche Lärmbelästigungen für die Anwohner und das Hotel zu vermeiden, wird die Durchwegung von der Franz-Ludwig-Straße zur Hellerstraße in der Zeit von 22:00 Uhr bis 6:00 Uhr mittels zweier Tore an den Endpunkten der im Bauteil an der Franz-Ludwig-Straße gelegenen Passage geschlossen.

Der im EG des Bauteils an der Lange Straße gelegene Durchgang steht der Allgemeinheit zu den Geschäftszeiten der dort befindlichen Einzelhandelsnutzungen offen und wird mit Ladenschluss von beiden Seiten geschlossen.

-          Belieferung

Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich zur Einhaltung der Einschränkung der Belieferungszeiten auf die Tagzeit von 6:00 Uhr bis 22:00 Uhr.

-          Umbaumaßnahmen der äußeren Erschließung

Die Vorhabenträgerin übernimmt die Kosten der Anpassung der äußeren Erschließung im Bereich der Promenadestraße. In diesem Bereich ist die Anlieferung des Geschäftshauses (Bauteil B) an der Ecke Franz-Ludwig-Straße/Promenadestraße vorgesehen. Die hierfür erforderliche Umgestaltung wird im Rahmen der Umsetzung des Vorhabens durch die Vorhabenträgerin durchgeführt. Für entstehende Umbaumaßnahmen im Bereich der Lange Straße (Bauteil A) werden zum jetzigen Zeitpunkt Abstimmungen und Verhandlungen geführt.

-          Spielplatzflächen

Da die für die Wohnnutzungen notwendigen Spielplatzflächen nicht im Plangebiet hergestellt werden können, verpflichtet sich die Vorhabenträgerin zu deren Ablösung gemäß der Spielplatzsatzung.

-          Sozialklausel

Zur Erfüllung der von der Stadt gewünschten Förderung von Familien mit Kindern verpflichtet sich die Vorhabenträgerin von den projektierten ca. 4000 m² Wohnfläche mindestens 400 m² in großen Wohnungen mit mind. 2 – 4 Zimmern und mind. 60 qm Wohnfläche zu erstellen. Diese sind an Familien mit mind. einem Kind zu einem Brutto-Kalt-Mietpreis von max. 12,00 €/m² zu vermieten. Diese Regelung ist auf eine Dauer von mindestens 10 Jahren ab Erstbezug befristet.

-          Sicherheiten

Zur Absicherung der vertraglich vereinbarten Maßnahmen hinsichtlich der Erschließungsmaßnahmen, der Sanierung der unter Denkmalschutz stehenden Gebäude und der Umsetzung der Grünordnung leistet die Vorhabenträgerin eine Sicherheit in Höhe von 500.000 €. Der Stadt wird ein Selbstvornahmerecht auch auf das Grundstück der Vorhabenträgerin eingeräumt.

Der Durchführungsvertrag wird bis zum nächsten Verfahrensschritt, dem Bericht über die öffentliche Auslegung, endabgestimmt und muss vor Satzungsbeschluss von der Vorhabenträgerin unterschrieben vorliegen.

6. Antrag

Es wird beantragt, die Planungsänderungen für den Vorhaben- und Erschließungsplan und den Bebauungsplan-Entwurf Nr. 114 F vom 06.04.2016 zu billigen.

Weiterhin wird beantragt, die öffentliche Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB und die Einholung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB zu beschließen.

II.              Beschlussvorschlag

1. Der Bau- und Werksenat nimmt den Bericht des Baureferates und der Vorhabenträgerin zur Kenntnis.
2. Der Bau- und Werksenat billigt den Vorhabenplan und den Entwurf des Bebauungsplans Nr. 114 F vom 06.04.2016.
3. Der Bau- und Werksenat beauftragt das Baureferat, die öffentliche Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB durchzuführen.
4. Der Bau- und Werksenat beauftrag das Baureferat, die Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentliche Belange gemäß  § 4 Abs. 2 BauGB einzuholen.

III. Finanzielle Auswirkungen:

Der unter II. empfohlene Beschlussantrag verursacht

Falls Alternative 3. und/oder 4. vorliegt:

In das Finanzreferat zur Stellungnahme.

Stellungnahme des Finanzreferates: