Beschlussvorlage - VO/2017/1169-61

-       Antrag des Vorhabenträgers auf Erstellung eines Vorhabenbezogenen Bebauungsplans

-       Aufstellungsbeschluss gemäß § 2 Abs. 1 BauGB

-       Billigung der Planung

-       Beschluss über die öffentliche Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB

-       Beschluss über die Einholung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB

I.Sitzungsvortrag:

1.           Anlass der Planung

Auf dem Grundstück Ludwigshöhe 21 ist durch einen privaten Bauherren die Errichtung eines neuen Wohngebäudes mit Garage und Nebenanlagen geplant. Hierfür soll das bestehende Wohnhaus samt Nebenanlagen abgerissen werden.

Die Planung sieht den Neubau eines zweigeschossigen Einfamilienhauses mit Flachdach vor. Die Garage mit 4 Stellplätzen wird als Untergeschoss in den bestehenden Hang geschoben. Zugang und Zufahrt zum Gebäude sollen zukünftig von Süden erfolgen.

Das Vorhaben überschreitet das im rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 46 E zulässige Maß der Nutzung wesentlich. Gemäß den Festsetzungen des Bebauungsplans ist nur ein eingeschossiger Baukörper mit Souterraingeschoss und eine gesamte Geschossfläche von maximal 250 m² zulässig. Der geplante Neubau sieht eine Geschossfläche von ca. 410 m² vor, so dass eine Änderung des Bebauungsplans erforderlich ist.

Durch den vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 46 O sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Realisierung des Vorhabens geschaffen werden.

2. Art des Verfahrens

Der Bebauungsplan wird als vorhabenbezogener Bebauungsplan gemäß § 12 BauGB aufgestellt, da es sich um ein konkretes Vorhaben handelt.

Der Bebauungsplan erfüllt hinsichtlich seiner Lage in einem Wohngebiet und seiner geringen Größe von 0,142 ha die Voraussetzungen eines Bebauungsplanes der Innenentwicklung und wird deshalb gemäß § 13 a BauGB aufgestellt. Von einer Umweltprüfung und der Erstellung eines Umweltberichts kann daher abgesehen werden.

Das Verfahren wird aufgrund des überschaubaren Umfangs des Vorhabens mit nur einem Beteiligungsschritt (vereinfachtes Verfahren gemäß § 13 BauBG) durchgeführt. Sollten im Rahmen der Öffentlichen Auslegung und der Einholung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Bedenken eingehen, die eine Änderungen der Planung erforderlich machen, ist eine erneute Auslegung erforderlich.

3. Lage und Beschreibung des Plangebietes

Das Plangebiet liegt nördlich der Ortsstraße Ludwigshöhe im Berggebiet Bambergs und umfasst das Grundstück Ludwigshöhe 21 (Fl. Nrn. 4067 und 4067/3) mit einer Gesamtgröße von 1416 m². Nur im Osten schließt sich ein Wohngrundstück unmittelbar an. Zu den anderen Seiten grenzt das Grundstück an öffentliche Straßenverkehrsflächen, da die Ludwigshöhe hier eine Stichstraße ausbildet. Das Grundstück liegt an einem Südhang. Der Höhenunterschied zwischen der nördlichen und südlichen Grundstücksgrenze beträgt ca. 8 m.

Das bestehende Gebäude ist eingeschossig, mit einem in den Hang geschobenen Souterraingeschoss. Die Garage ist nördlich des Gebäudes angeordnet. Die Zufahrt erfolgt bisher von Westen.

Das Plangebiet ist ausschließlich von Wohnnutzung umgeben. Die umliegende Bebauung an der Ortsstraße Ludwigshöhe ist in erster Linie 1-geschossig. Talseitig ist bei den meisten umliegenden Gebäuden jedoch ein weiteres Geschoss auszumachen, das aufgrund der Hanglage jeweils als Untergeschoss fungiert.

4. Rechtliche Rahmenbedingungen

4.1Darstellung im Flächennutzungsplan

Im aktuellen Flächennutzungsplan ist der Bereich als Wohnbaufläche dargestellt und im Teilplan Landschaftsplan als Wohnsiedlungsbereich. Eine Änderung des Flächennutzungsplanes ist somit nicht erforderlich. Der Bebauungsplan wird aus dem Flächennutzungsplan entwickelt (§ 8 Abs. 2 BauGB).

4.2Planungsrechtliche Grundlage

Für das Plangebiet gilt der seit dem 25.11.1966 rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 46 E, der  das Plangebiet als Reines Wohngebiet ausweist. Zulässig ist ein eingeschossiger Baukörper mit Walmdach. Talseitig kann ein Untergeschoss zugelassen werden, wenn das natürliche Gefälle des Grundstücks mindestens 15° beträgt. Die zulässige Gesamtgeschossfläche beträgt max. 250 m². Darin inbegriffen ist auch die Fläche des ggf. vorhandenen Souterraingeschosses. Garagen können in den Unter- bzw. Kellergeschossen untergebracht werden, insofern keine tiefen Vorgarteneinschnitte erforderlich sind. Als Einfriedungen zur Straße sind Hecken bis zu einer Höhe von 1,0 m zulässig. Diese können durch Maschendrahtzäune in gleicher Höhe geschützt werden. 

Mit Inkrafttreten des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 46 O treten die Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 46 E außer Kraft.

4.3     Eigentumsverhältnisse

Die von der Planung betroffenen Grundstücke mit den Fl. Nrn. 4067 und 4067/3 befinden sich im Eigentum des Vorhabenträgers.

5. Erläuterung der Planung

Die Planung sieht nach dem Abriss des Bestandsgebäudes die Errichtung eines zweigeschossigen Einfamilienhauses mit begrüntem Flachdach vor. Die Erschließung des Wohngebäudes erfolgt von Süden durch das Untergeschoss, in dem auch die Garage mit vier Stellplätzen und Technikräume angeordnet werden. Das Dach der Garage soll als Terrasse genutzt werden. Das Untergeschoss ist in den Hang hineingeschoben, so dass das Gebäude von Süden nur in Teilen dreigeschossig in Erscheinung tritt. Aufgrund der starken Hanglage erscheint das Gebäude im Norden nur eingeschossig. In seiner Gesamthöhe bleibt der Neubau unter der Firsthöhe des Bestandsgebäudes.

Der Geltungsbereich mit einer Größe von 1416 m² wird gemäß der geplanten Art der Nutzung als Reines Wohngebiet ausgewiesen. Der Bebauungsplan Nr. 46 O setzt analog dem geplanten Vorhaben eine zweigeschossige Bebauung mit einer Grundfläche von maximal 210 m² und eine maximal zulässige Geschossfläche von 410 m² fest. Die Fläche von Aufenthaltsräumen im Untergeschoss ist nicht mit auf die Geschossfläche anzurechnen. Ebenso sind Garagen mit ihren Zufahrten sowie Nebenanlagen und Terrassen nicht mit anzurechnen. Diese sind bis zu einer Gesamtgröße von maximal 400 m² zusätzlich zulässig. Bezogen auf die Grundstücksgröße entspricht dies für das Hauptgebäude einer Grundflächenzahl (GRZ) von 0,15 und inklusiv den versiegelten Flächen für Garagen, Zufahrten und Nebenanlagen einer GRZ von 0,43. Die gesetzlichen Vorgaben werden eingehalten, da nach § 19 Abs. 4 Nr. 3 BauNVO die im Reinen Wohngebiet zulässige Grundfläche von 0,4 durch die Grundflächen von Garagen, Zufahrten und Nebenanlagen bis zu 50 vom Hundert überschritten werden darf.

Aufgrund der Hanglage werden entsprechend der Vorhabenplanung im Bebauungsplan Stützmauern festgesetzt und in der Planzeichnung verortet. Darüber hinaus sind keine weiteren Stützmauern zulässig, so dass insbesondere zum Nachbargrundstück und zum öffentlichen Straßenraum, das bisherige Geländeniveau weitgehend beibehalten wird.

6. Grünordnung/ Eingriffs-Ausgleichs-Regelung

In den Bebauungsplan ist ein Grünordnungsplan integriert. Darüber hinaus wurde ein Freiflächengestaltungsplan erstellt, der Teil der Vorhabenpläne ist.

Die im nördlichen Grundstücksbereich vorhandene alte Eiche, soll erhalten werden und ist durch ein Erhaltungsgebot planungsrechtlich gesichert. Darüber hinaus wird festgesetzt, dass zur Durchgrünung des Grundstücks mindestens ein großkroniger Laub- oder Obstbaum bzw. 4 Sträucher zu pflanzen sind. 

Grundsätzlich sind Flachdächer extensiv zu begrünen, insofern keine Solar- oder Photovoltaikanlagen vorgesehen werden.

Da es sich um einen Bebauungsplan der Innenentwicklung handelt, findet die Eingriffs-Ausgleichs-Regelung keine Anwendung. Gemäß den Bestimmungen des § 13 a gelten Eingriffe im Sinne der naturschutzrechtlichen Eingriffsregelung als vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig.

7. Umweltbericht

Da das Verfahren als Bebauungsplan der Innenentwicklung durchgeführt wird, ist eine Umweltprüfung und die Erstellung eines Umweltberichts nicht erforderlich.

8. Durchführungsvertrag

Neben dem Bebauungsplan und den Vorhaben- und Erschließungsplänen ist bei einem vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahren auch der Abschluss eines Durchführungsvertrags erforderlich. Der Durchführungsvertrag befindet sich noch in Abstimmung zwischen der Stadt Bamberg und dem Vorhabenträger. Der aktuelle Entwurf des Vertrags liegt den Fraktionsunterlagen bei.

Vor Fassung des Satzungsbeschlusses muss der Durchführungsvertrag abgestimmt und durch den Vorhabenträger unterschrieben sein.

II.Beschlussvorschlag:

1. Der Bau- und Werksenat nimmt den Bericht des Baureferates zur Kenntnis.
2. Der Bau- und Werksenat gibt dem Antrag des Vorhabenträgers auf Einleitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens statt.
3. Der Bau- und Werksenat beschließt gemäß § 2 Abs. 1 BauGB die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 46 O für das im Plan des Stadtplanungsamtes vom 08.11.2017 abgegrenzte Gebiet.
4. Der Bau- und Werksenat billigt den Bebauungsplan-Entwurf Nr. 46 O vom 08.11.2017.
5. Der Bau- und Werksenat beauftragt das Baureferat, die öffentliche Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB durchzuführen
6. Der Bau- und Werksenat beauftrag das Baureferat, die Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentliche Belange gemäß  § 4 Abs. 2 BauGB einzuholen.

III. Finanzielle Auswirkungen:

Der unter II. empfohlene Beschlussantrag verursacht

Falls Alternative 3. und/oder 4. vorliegt:

In das Finanzreferat zur Stellungnahme.

Stellungnahme des Finanzreferates: