Beschlussvorlage - VO/2021/4624-23

I. Sitzungsvortrag:

Das denkmalgeschützte Gebäudeensemble Schloss Geyerswörth ist Teil des UNESCO-Welterbes der Stadt Bamberg in unmittelbarer Nachbarschaft zum Brückenrathaus.

Das seit 1904 als Verwaltungsstandort genutzte Gebäude hat Ursprünge im 14. Jh. als Schloss der Familie Geyer und erhielt im Wesentlichen die heutige Gestalt im 17. Jh. während der Nutzung als fürstbischöfliche Residenz. Hier befindet sich auch eine der wertvollsten Wand- und Deckenmalereien aus der Renaissancezeit im Stadtgebiet.

Das Ensemble besteht aus der ringförmigen Schlossanlage mit Turm und dem südlich angrenzenden Baukörper der ehemaligen Badeanstalt ("Barockflügel").

Aufgrund zahlreicher baulicher, energetischer, haustechnischer und organisatorischer Mängel hat der Stadtrat mit Beschluss vom 12.12.2018 (VO/2018/2047-23) entschieden, die Planungen und die Finanzierung für die Generalsanierung des Gebäudeensembles zu einem modernen Verwaltungsstand­ort anzustoßen. In der Sitzung des Finanzsenates am 23.03.2021 wurde der Maßnahmenumfang und der damalige Bautenstand anhand einer PowerPoint-Präsentation vorgestellt.

Zwischenzeitlich ist das Projekt sowohl in der Planung wie auch im Bautenstand weiter fortgeschrit­ten, sodass nun eine erneute Berichterstattung erfolgt.

1. Kernschloss

Das Kernschloss bezeichnet das Kernstück des gesamten Gebäudeensembles und besteht aus 6 Gebäudeteilen inklusive Turm. Zukünftig wird hier vom historischen Innenhof I aus der zentrale, barrierefrei erschlossene Eingangsbereich für das gesamte Rathaus angeordnet sein.

In den historischen Raumstrukturen der ehemaligen Schlossanlage werden ca. 60 moderne Arbeitsplätze für die Stadtverwaltung entstehen. Besprechungsräume mit Teeküchen sowie Technik- und Toilettenräume werden die Nutzung ergänzen.

a) Planungsstand

Derzeit wird die Werkplanung für den 1. und 2. Bauabschnitt erstellt. Die unterschiedliche Bear­beitungstiefe resultiert aus der Aufteilung der Baumaßnahme in zwei wesentliche Abschnitte:

1. Nutzungsneutrale Sanierung (Gebäudehülle)

2. Nutzungsspezifische Sanierung (Verwaltungsstandort)

Die Trennung erfolgte aufgrund der verzögerten Entscheidung über die Nutzung des Gebäudes als Verwaltungsstandort oder Museum (Sammlung Götz).

Die Besonderheit des Gebäudes als hochrangiges Baudenkmal erfordert die Einbindung einer Vielzahl an Fachplanern und Projektbeteiligten und einen entsprechend aufwendig abgestimmten Planungsprozess.

Die Entwurfs- und Genehmigungsplanung ergibt folgende Raumnutzungen:

Erdgeschoss

Das zentral gelegene Foyer wird über die bisherige Eingangstür an der Geyerswörthstraße und den Innenhof I erschlossen und dient als zentraler Ankunftspunkt für die Bürgerschaft. Hier befinden sich erste Wegweiser zur Orientierung, die Besuchertreppe, der Aufzug und die öffent­lichen Toiletten im Erd- und Obergeschoss. Die Möglichkeit eines Empfangstresens wird tech­nisch vorgehalten, ebenso sind in diesem Bereich Ausstellungen möglich.

Direkt an das Foyer angeschlossen sind nördlich in der ehemaligen Kapelle ein großer Büroraum mit 6 Arbeitsplätzen, der z.B. als Bauberatung dienen kann und ein großer Besprechungsraum mit Teeküche, der ebenfalls über einen Zugang in der Tordurchfahrt zugänglich ist und somit als unabhängige Einheit genutzt werden kann.

Südlich des Foyers sind weitere Büroräume mit Einzel- oder Doppelarbeitsplätzen angeschlossen. Im ehemaligen Besprechungsraum werden künftig 4 Arbeitsplätze zur Verfügung gestellt.

Abschließend befindet sich im Erdgeschoss eine separate Einheit mit 4 Arbeitsplätzen südlich der Tordurchfahrt (ehemaliger MIB).

Aufgrund der vorliegenden Bausubstanz ist es nicht möglich auf dieser Ebene eine durchgehende Verbindung aller Einheiten zu erstellen.

Obergeschoss

Hier ist es gelungen, durch Abbruch der neuzeitlichen Decke über dem Erdgeschoss im Foyer, einen durchgehenden Ringschluss herzustellen, sodass umlaufend um den Innenhof I eine barrierefreie Zugänglichkeit besteht. Lediglich 3 Arbeitsplätze im Süden sind nur über Stufen erreichbar. Hier ist ein schwellenloser Zugang über den Barockflügel geplant.

Auf dieser Ebene befinden sich bis zu 36 Arbeitsplätze, ein Besprechungsraum mit Teeküche, Lager- und Plotterräume sowie der Erst-Hilfe-Raum.

Turmgeschosse

Der Turm ist sowohl vom Innenhof I wie auch vom Obergeschoss zugänglich.

Hier sind in den Turmgeschossen zwei Ausstellungsräume und ein Besprechungsraum vorgese­hen. Die Turmkrone steht nach wie vor für kleinere, geführte Gruppen zur Verfügung.

Technische Ausstattung

Die Büroräume werden nach modernen Standards ausgestattet. Die technische Infrastruktur (Heizung, Strom, EDV) wird entlang der Außenwände in einer halbhohen, modernen Brüstungs­lamperie geführt. Alle Arbeitsplätze erhalten W-LAN (Behördennetz).

Die Arbeitsplätze sind erdgeschossig teilweise mit Fußbodenheizung ausgestattet. Die Belichtung erfolgt mittels Deckenringleuchten, ergänzt mit Einzelstehleuchten.

Bei Büroräumen mit Mehrpersonenbelegung werden die Arbeitsplätze schalltechnisch abgetrennt, sodass keine gegenseitigen Störungen entstehen.

Die Besprechungsräume werden technisch mit modernen Standards teilweise mit Hörinduktions­schleifen ausgestattet.

Auf den Fluren und Innenhöfen soll der Öffentlichkeit flächendeckendes öffentliches W-LAN angeboten werden. Die technischen Komponenten für W-LAN, Brandmeldetechnik o.ä. sollen weitestgehend in den linienförmigen Deckenleuchten im Flur integriert werden.

b) Bautenstand

Die Sanierung erfolgt bauteilweise mit zeitlich versetzten Abschnitten und ermöglicht somit ver­schiedene Sanierungsstadien gleichzeitig.

Nach dem Umzug der Verwaltung in das fertiggestellte Rathaus am ZOB wurde in der zweiten Jahreshälfte 2019 der erste Abschnitt der Sanierung des Gebäudeensembles mit der Baustellen­einrichtung (Bauzaun, Kranstellung, Gerüst, Sanitärcontainer, Brandüberwachung u.v.m.) begon­nen.

Dach

Die Entschuttung und Dekontaminierung der Dachstühle ist den Bauteilen 3-5 zwischenzeitlich abgeschlossen. Ebenso sind in den Dächern 4 und 5 die Tragkonstruktionen instandgesetzt. Hier ergaben sich aufgrund eines höheren Schädigungsgrades im Holz Mehraufwendungen in der Tragwerkssanierung, vor allem in den Traufbalken. In diesen beiden Dächern ist die Dämmebene über Obergeschossdecke bereits eingebracht. Die nächsten Schritte sind hier der Einbau der Dachgauben und Kamine sowie die Schalung und Eindeckung der Dachflächen.

Zeitgleich beginnen dann die Entschuttungs- und Dekontaminationsarbeiten in Dach 2.

Decken

Der Gesamtzustand der Decken zeigte sich in einem deutlich schlechteren Zustand als trotz auf­wendiger Voruntersuchungen erwartet. Die Randanschlüsse an Außenfassaden hatten einen hohen Schädigungsgrad, der sich weit in das Bauwerk hineinzog. So musste die historische Bodenfüllung großflächig aufgenommen und das Tragwerk fachgerecht instandgesetzt werden. Auch wurden unsachgerecht durchgeführte Altreparaturen aufgefunden, die nun instandgesetzt sind.

Bei der Rücknahme der Bodenbeläge wurden in der Decke über dem Obergeschoss Befallstellen mit echtem Hausschwamm festgestellt, die mitsamt der betroffenen Außenwand aufwendig fach­gerecht instandgesetzt (z.B. Rückschnitt befallener Hölzer, Austausch Deckenfüllung, Reinigung Mauerwerk etc.)  werden mussten. Sofern ein Erhalt der darunter befindlichen Stuckdecken mög­lich war, musste äußert sorgfältig und erschütterungsarm gearbeitet werden.

Die Bauteile 3-4 sind fertiggestellt, Bauteil 5 ist derzeit in Bearbeitung.

Ebenso wird aktuell die Risssanierung der Gewölbe über dem Renaissancesaal und der Kapelle geplant.

Fassaden

Im Rahmen der Bestandsuntersuchungen wurde von den Fachrestauratoren festgestellt, dass die vorhandenen Putze aus der 2. Hälfte des 20 Jh. stammen, minderwertig und vor allem größtenteils schadhaft waren. Lediglich an der Fassade Nonnengraben befinden sich noch teilweise histori­sche, aus der Barockzeit stammende Putze, die aus denkmalpflegerischer Sicht auch weiterhin erhalten bleiben sollen.

Mittlerweile wurde der schadhafte Putz abgenommen und das nun freiliegende Mischmauerwerk gereinigt. Anschließend wurden die Natursteinbauteile untersucht, Schäden aufgenommen und eine Ausführungsplanung erstellt. Folglich wurde mit der Risssanierung und der Instandsetzung der Natursteinelemente (Tür- und Fenstergewände sowie Sockel etc.) begonnen.

Innenraum

Zwischenzeitlich sind im Inneren des Gebäudes sämtliche haustechnische Installationen sowie neuzeitliche Einbauten, z.B. Trennwände der ehemaligen Kapelle und alle Fußböden rückgebaut. Auch hier war eine aufwendige Schadstoffentsorgung notwendig. Unter den neuzeitlichen Fuß­böden wurden historische Bodenbeläge gefunden, die aufwendig geborgen, katalogisiert und für den teilweisen Wiedereinbau ausgelagert sind.

Ebenso sind die Grabungsarbeiten für den Aufzugsneubau und die Grundleitungen im Gebäude abgeschlossen und archäologisch untersucht.

In einem Musterzimmer werden die Sanierungsvarianten der Raumschalen, die Möglichkeiten zur Ertüchtigung der Fenster und der Bodenbeläge dargestellt. Auch die Möglichkeiten der Haus­technik, insbesondere der Heizung und der Leitungsführung, wurden getestet. Musterleuchten und Büromöbel ergänzen die Planungsziele und zeigen eine Vorstellung der zukünftigen Raumwir­kung.

c) Interdisziplinäre Zusammenarbeit

Aufgrund der hohen Wertigkeit und der Bedeutung des Gebäudeensembles fand in den vergange­nen Jahren auch eine Zusammenarbeit mit der Otto-Friedrich-Universität statt. Mehrere Lehrstüh­le nutzen die Bauphase, um neue Technologien oder Bearbeitungsmethoden den Studierenden näher zu bringen. So wurden z.B. Techniken der Bestandsaufnahme zur Dokumentation von Befundstellen oder Infrarotmessungen als Ergänzung der bisher bekannten thermografischen Bestandsaufnahme angewendet.

d) Zeitplan und Kosten

Festzuhalten ist, dass es bereits zu Beginn der Maßnahme, aufgrund der lange offenen Überle­gung über eine eventuell museale Nutzung, zu einer Aufteilung der Planung in die beiden zeitlich versetzten Bauabschnitte kam.

Darüber hinaus kommt es seit einigen Monaten aufgrund der Pandemie und weltweiten Wirt­schaftslage zu teilweise massiven Störungen im Bauablauf und dadurch zu bedingten Mehrkosten bei den laufenden Baumaßnahmen (s. Sitzungsvortrag VO/2021/4503-23 im Finanzsenat vom 27.07.2021)

Auch das Bauvorhaben Schloss Geyerswörth ist in mehreren Punkten betroffen:

-          Durch Erkrankungen, Quarantänefälle, Reisebeschränkungen oder die Betreuungspflicht von Kindern kam es bei den Gewerken Zimmerer, Entsorgung und Naturstein immer wieder zu Unterbrechungen bei der Ausführung bzw. zur Unterbesetzung der Arbeitsteams und damit zu verzögerter Bauausführung.

-          Ebenfalls waren im vergangenen Jahr mehrmals Kurzarbeitsphasen bei Zuliefererbetrieben zu verzeichnen. Dies führte zu Lieferschwierigkeiten für Baumaterial. Auch heute sind diese Auswirkungen noch spürbar, z.B. bei der noch nicht terminierten Lieferzeit für Bauholz (Gauben).

-          Auch die Planungszeiten haben sich durch Krankheit und Kurzarbeit bei beteiligten Planern verlängert.

-          Aufgrund der Projektsumme unterliegt das Vorhaben den Richtlinien der europaweiten Aus­schreibung und bedingt die Einhaltung der sog. 80/20-Regel. Dies bedeutet, dass auch kleine­re Gewerke in einem öffentlichen Verfahren vergeben werden müssen.

Es ist zurzeit festzustellen, dass bei öffentlichen Ausschreibungsverfahren unter Einhaltung der Vergabevorschriften vermehrt weniger Bieterinteresse besteht und es wegen Formfehlern auf Bie­terseite (z.B. fehlender Unterlagen) zu einer Verringerung der Angebotsanzahl kommt. So erge­ben sich aktuell durch den kleinen Bieterkreis und der Auslastung der Firmen bzw. die erhöhten Rohstoffpreise zunehmend überhöhte Angebotspreise. Daher mussten in den vergangenen Mona­ten mehrere Ausschreibungen (z. B. Dachdecker-, Klempner-, Sanitär- und Heizungsarbeiten) aufgehoben und wiederholt werden. Hierdurch wurde der Leistungsbeginn um bis zu 4 Monate verschoben.

Ferner haben sich bei diesem Bauvorhaben im Rahmen der Rückbauarbeiten neue Erkenntnisse im denkmalpflegerischen Sinne ergeben. So wurde zum Beispiel unter einzelnen bestehenden Bodenbelägen eine zweite historische Belagsebene gefunden, die aufwendig freigelegt, in situ dokumentiert, gehoben und für einen teilweisen Wiedereinbau ausgelagert wurde. Dies erforderte zusätzliche Planungs- und Ausführungszeit.

Auch wurden bei der Sanierung der Balkenköpfe im Trauf- und Deckenbereich festgestellt, dass die Schäden wesentlich weiter in das Bauwerk gingen als vermutet und geplant war. Dies war trotz intensiver Voruntersuchungen und Bauteilöffnungen nicht zu erkennen gewesen.

Aufgrund der Anforderung an das Projekt Generalsanierung nach einer möglichst optimierten energetischen Verbesserung und der großflächigen Abnahme des Außenputzes wurde versucht, einen neuartigen Hochleistungsdämmputz zu verwenden. Hierzu wurden seit 2018 mehrere Putzmuster angebracht. Die Muster konnten in der im Rahmen des Qualitätsmanagements durch­geführten Langzeitbeobachtung und anhand der im Rahmen des Vergabeverfahrens erstellten Arbeitsproben allerdings nicht in ihrer Qualität, Reparaturfähigkeit und Dauerhaftigkeit überzeu­gen.

Daher wird nun aufgrund der ernsten Bedenken in Abstimmung mit der Landesdenkmalpflege der HLD-Putz verworfen und auf das bewährte Putzsystem mit traditionellem Kalkputz zurückgegrif­fen. Das Vorgehen ist mit der Landesbaudirektion bereits abgestimmt. Das Vergabeverfahren HLD-Putz ist gestoppt. Die Umplanungen sind bereits veranlasst. Dennoch entsteht aus dem Wechsel eine zeitliche Verzögerung der Ausführung, die aber in der Risikoabwägung zu akzeptieren ist.

Im Zuge der Planung und behördlichen Abstimmungen kam es zur Anforderung, den bestehenden Mischwasserkanal auf der Insel und damit auch die städtische Klär- und Hebeanlage zu entlasten. Daher ist die Entwässerungsanlage für Niederschlagswasser neu zu konzeptionieren. Geplant ist derzeit eine Neuverlegung des Regenwasserkanals in Richtung Nonnengraben und Einleitung in die Regnitz. Innerhalb des Innenhofes II wird eine Zisterne zum Regenwasserrückhalt eingebaut, so dass neben den Entlastungseffekten auch eine Schonung der Ressource Wasser erreicht werden kann. Das Leitungsnetz wird für die zunehmenden Starkregenereignisse ausgelegt.

Zur Querung der Regenwasserleitung im Gründungsbereich der historischen Bausubstanz sowie der Verlegung von Versorgungsleitungen im Bereich der Hofflächen werden spezielle Tiefbauar­beiten und Sicherungsmaßnahmen erforderlich.

Nach Aufarbeitung der bisherigen Erkenntnisse und Aktualisierung der Planungen ergibt sich nunmehr eine Verlängerung der Bauzeit bis voraussichtlich Herbst 2024.

Nach aktueller Prognose belaufen sich unter Berücksichtigung der Bauzeitverlängerung und Mehraufwendungen die Baukosten für das Kernschloss - ohne die bekannten weiteren Teilleis­tungen (Ausstattung, Kunst am Bau, Renaissancesaal, Außenanlagen, Barockflügel) auf 20,665 Mio. €/brutto. Die aktuelle Prognose liegt somit innerhalb des Haushaltsbudgets.

2. Weitere Bauteile

Wie bereits unter 1. erwähnt bestehen am Rathaus Schloss Geyerswörth weitere Bauaufgaben, die im BKM- Umfang nicht vorgesehen sind. Diese werden im Folgenden kurz erläutert:

a) Ausstattung

Das Rathaus Schloss Geyerswörth soll künftig einen modernen Verwaltungsstandort bilden. Neben der Raumorganisation, technischen Gebäudeausstattung und Instandsetzung der Raum­schalen ist auch eine technische Ausstattung und Möblierung der Arbeitsplätze notwendig.

Ziel der Ausstattung ist es, möglichst flexible und multifunktionale Arbeitsplätze zu erstellen. Daher wird bei der Ausstattung der Büroräume auf moderne, monotypisierte Büromöbel zurück­gegriffen. Die technische Raumausstattung ermöglicht eine flexible Raumbelegung mit Einzel- oder Mehrpersonenbüros.

Auch gibt es Räume mit sehr großer Grundfläche, z.B. Kapelle im Erdgeschoss, die von mehreren Arbeitsplätzen genutzt werden können. Hier ist bei der Planung sowohl auf Schutz des Nutzers (z. B. Akustik, Sichtschutz), aber auch die Raumwertigkeit zu achten.

Zur Planung und Durchführung der Eingriffe ist die Beauftragung der Planer und Fachleute not­wendig. Hierfür stehen die notwendigen Mittel im Haushalt zur Verfügung.

b) Renaissancesaal

Der Renaissancesaal stellt eine unschätzbar wertvolle Raumeinheit im Schlossensemble dar. In den vergangenen Jahren wurde hier ein Monitoring der historischen Malerei durchgeführt, um verlässliche Klimadaten zu erhalten. Hierauf kann ein restauratorisches Erhaltungskonzept aufge­baut werden.

Die bisher vor allem für Empfänge genutzte Einheit ist über den Tordurchgang zwischen den beiden Innenhöfen erschlossen. Der Foyerbereich ist bisher rein funktional, aber wenig gestalte­risch und flächeneffizient genutzt. Der anschließende, zweiteilige Saal ist über eine kleine Treppe erreichbar. Eine barrierefreie Erschließung besteht bislang nicht.

Die aktuelle Aufgabenstellung umfasst im Wesentlichen folgende Bereiche:

- Umgestaltung des Foyers mit den Sanitäranlagen

- Schaffung eines barrierefreien Zugangs über Innenhof II

- Rückbau des neuzeitlichen Bodenbelags auf historisches Niveau

- Technische Ausstattung des Saals (z.B. Induktive Höranlage, Beleuchtung, Medienversor­gung)

- Sicherung der historischen Malereien

Der Renaissancesaal stellt eine eigene Fördermaßnahme dar.

Für die Beplanung der Maßnahmen stehen die notwendigen Mittel im Haushalt zu Verfügung.

c) Neugestaltung der Außenanlagen

Im Rahmen der Planung des Kernschlosses wurde auch eine Planung der Außenanlagen in den ersten Planungsstufen beauftragt. Die Planung umfasst folgende Aufgabenstellung für die beiden Innenhöfe:

- barrierefreie Erschließung der Haupteingänge und barrierefreie Wegeführung unter Beibe­haltung des historischen Ambientes und Materials

- Aufwertung Innenhof II als Bindeglied der beiden Liegenschaften Schloss und Barockflügel mit Aufenthaltsqualität

- Behindertenpark- und Fahrradstellflächen

- Technische Installationen für Veranstaltungen (Weihnachtsmarkt, Theatersommer, Sommer­kino, etc.)

- Technische Installationen (Gebäude- und Regenentwässerung, Zisterne, etc.)

Ferner ist im Rahmen der Außenanlagenplanung die Neugestaltung der öffentlichen Verkehrs­fläche im unmittelbaren Vorfeld der Gebäude (Geyerswörthstraße) und die Wiederherstellung der vom Bau betroffenen Umgebungsflächen zu beplanen.

Die barrierefreie Erschließung des Schlosses steht im unmittelbaren Zusammenhang mit dem Vorhaben einer barrierefreien und verkehrsberuhigten Gestaltung der Geyerswörthstraße. Daher erscheint es als zweckdienlich, die Neugestaltung der Innenhöfe mit der Maßnahme Geyers­wörthstraße zu verbinden und ein ganzheitliches Projekt zu bilden. (s. Sitzung des Bau- und Werksenates am 09.06.2021; VO/2021/3871-61)

Der Maßnahmenumfang wird nach vorliegender Kostenschätzung auf 2.500.000,- €/brutto geschätzt.

Das Projekt kann im Rahmen der Städtebauförderung angemeldet und aufgrund der vom Stadtrat am 30.09.2020 beschlossenen Erhaltungssatzung (s. Sitzungsunterlage VO/2020/3333-61) mit einer Förderung von bis zu 80% unterstützt werden.

Zur Erstellung der gesamtheitlichen Förderunterlagen ist die Planung mit den ersten Leistungs­phasen zu beauftragen. Hierfür stehen die notwendigen Mittel im Haushalt zur Verfügung.

3. Weiteres Vorgehen

1. Gem. HOAI §10 sind Änderungen des Leistungsumfangs nach Vorlage einer Kostenberech­nung in der Honorarermittlung zu berücksichtigen. Daher sind die bestehenden Aufträge der Planer (Objekt, Technische Gebäudeausrüstung, Innenraum und Außenanlagen) im Kern­schloss gem. der aktuell vorliegenden Kostenberechnung anzupassen.

2. Für die o.g. Tiefbauarbeiten und Ausstattung sind notwendige Planer zu beauftragen bzw. die bereits beauftragen Planerverträge zu erweitern.

3. Zu Erstellung der Förderunterlagen sind für die Maßnahme Renaissancesaal die notwendigen Planer zu beauftragen bzw. die bereits beauftragen Planerverträge zu erweitern.

4. Die Planung der Neugestaltung der beiden Innenhöfe steht im engen Zusammenhang mit der Neugestaltung der Geyerswörthstraße. Die Maßnahme ist somit zusammenzufassen und in den ersten Planungsstufen zur Erstellung einer Förderunterlage zu bearbeiten.

Der aktuelle Bautenstand wird anhand einer PowerPoint-Präsentation vorgestellt.

II. Beschlussvorschlag:

1. Der Finanzsenat nimmt vom Bericht der Verwaltung Kenntnis.

2. Der Finanzsenat stimmt dem weiteren Vorgehen zu.

III.  Finanzielle Auswirkungen:

Der unter II. empfohlene Beschlussantrag verursacht